开发商转行服务商的惊天诱惑

丁祖昱

近两年，房地产转型如火如荼，不论是多元化尝试，还是跨领域资源整合，由“重”变“轻”始终是房企转型的核心诉求。在行业从高速到中速增长的过程中，集中度明显提高，加快向工业化分工发展，投资与开发逐渐分离，行业价值分配向金融和服务转移。

新的信息革命和产业革命推动房地产行业从产品时代进入平台时代，房地产企业从单纯的开发商往服务商靠拢，异军突起的房地产代建业务便是最好例证。

“代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人。全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。

一、国内外代建制的演变过程

从行业角度来看，代建一直都是美国的舶来品。美国房地产开发模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

早在上世纪80年代，美国汉斯地产就已经从传统的“拿地-找钱-银行贷款”的运作模式，转向“募集权益资金-开发、收购与管理-权益分红”的运营模式，成为全球最大的以商业地产为主营业务的房企之一，堪称由“重”变“轻”的楷模。

在国内，从最初的政府代建算起，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段，从单纯的关注产品质量到全案的开发管理，再到小股操盘模式以及最新的4.0柔性代建，整个代建市场开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。

随着绿城、滨江、旭辉、中海、中凯、万科、朗诗等众多房地产企业的不断介入，代建模式早已突破了原有政府保障房的范畴，介入到了整个房地产开发链条的诸多环节，成为众多开发商转型以规避调控风险的“红利”增长点。

代建作为房企品牌输出的新方式，伴随开发进程逐步深入，加上一线和核心二线城市地价的上涨，有利于房企实现轻资产扩张，特别是对于品牌力较强的区域房企，纷纷在藉由此模式降低运营风险，完成企业转型。

二、开发商的代建之路

房地产开发商通常是嗅觉敏锐的，目前已有绿城、旭辉、中海、万科等多家企业涉猎代建行业，其中以绿城最具代表性。

2015年9月23日，绿城管理正式成立，它将代建模式真正带上了平台化之路，也就是我们常说的代建4.0版本。官方资料显示，绿城管理集团于2015年已实现代建管理收入约人民币3.36亿元，净利润约人民币1.05亿元。

不难发现，绿城的代建4.0模式特征非常明显，主要表现在以下三个方面。

1.构建平台，做大市场份额

4.0代建模式，绿城希望通过将代建过程中涉及到的上下游委托方、供应方都整合到同一平台体系内，通过整套运营体系、服务体系和收益率来保证业务规模的扩大；同时，以降低供应端成本，使两端互为良性促动，做大市场份额，最终形成行业壁垒。

2.拓展“全生命周期服务体系”

将服务范畴扩大到售后阶段，拓展至保养等增值服务领域。以预警、顾问、维修等步骤覆盖全生命周期服务体系，通过从房屋建设到后期维护、物业服务等全程把控来提升产品竞争力。

3.引入“对赌机制”

按照委托方需求，绿城设定一个收益预期，如果最终没有达到收益目标，将不收取服务费。如果达到目标，实现超额利润，代建方则按照一定比例参与分红。这一机制使委托方的权益得到了保障。

除了绿城之外，旭辉、中海、万科等企业也分别在代建领域取得了一定的成绩，或区域性深耕或全国性布局，在收益与品牌效益上获得了双重肯定。

旭辉被称为“合作之王”，已连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，通过合作开发倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险。

万科在2014年正式提出将小股操盘模式作为其未来项目拓展的主要方式，通过输出品牌和管理进行轻资产运营，在保障业绩增长的同时，维持资金投资回报率的增长。

三、代建模式仍需不断完善

如今的代建行业处于发展的环境中，调控下土地成本、资金压力日趋加大，新形势下的政策导向加持，外加行业转型升级下的极力推动，使得众多较早涉足代建领域的企业会因此得以减负，获取更多的市场机会。

整体而言，代建制在房地产开发项目体现出来的优势也是显而易见的。

一是，增强了项目管理的力度，由于外部管理人员的增加，管理层次的丰富及专业职能的细化，形成了专业对口、专事专人的架构。

二是，成本、工期、质量及签证的控制具备了多重审核控制的雏形。目前己具备了施工单位自控、监理单位监控、项目代建公司总控、投资方调控的体系。

三是，投资与项目代建分开，明确双方的责权利，更有利于双方公司集中各自优势进行更专业化的工作，也为投资方以较少的人员投入完成较大数额的产值提供了可行的办法。

正因为代建拥有自主开发所缺乏的诸多优势，所以导致市场竞争日益激化，利润不断摊薄，甚至很多大企业的职业经理人依靠着原有的开发经验和积累的资源出来创建代建公司，由此形成了多元化的竞争格局。

但不可否认，由于市场机制不成熟，我国的代建市场也存在不少问题，主要表现在以下三个方面：

第一，大量中小规模代建公司不具备足够的风险承担能力。包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。

第二，很多代建公司的专业能力还有所欠缺属于看天吃饭型。这也是为什么今天很多委托方要让绿城、万科这类大企业去实现小股操盘，这和代建模式倡导的专业分工尚有较大差异。

第三，代建市场不均衡状况严重，并没有雨露均沾。需要代建服务的大都是一些并不成熟的中小型房企，他们拿到的项目也往往地处三四线城市，而代建公司又不愿进入到供大于求的三四线城市，造成这些真实需求没有办法满足，代建市场供给相对不稳定。

除此以外，由于打破了传统的建设模式格局，使原有投资者、使用者、建设者所要面对的风险和责任发生了变化，也就由此带来了许多新的问题。这些风险需要通过建立代建市场进入和清出机制、健全法律体系、完善管理制度、细化代建合同、引入履约担保机制等方式予以降低。

随着行业不断发展成熟，产业链越发完善，这种专业分工精细化、模块化，轻资产运营的优势将日渐凸显。但也要警惕利润驱使下的急功近利，推动房地产行业向系统专业化的方向前进。