特色小镇：房地产的逃生之路

宋丁

现在的房地产行业看上去的确很窘，三四线城市房子严重积压，去库存都成了国家战略任务，现在不少城市连土地供应都基本上停了，吃惯“土地财政”的地方政府日子不好过。一二线城市呢？也摊上麻烦了。三四线不行了，市场上的钱就杀回了一二线，“央妈”不明就里还在给房地产加杠杆，结果去年以来一二线楼市轮番上涨，甚至暴涨，今年七、八月甚至出现当月信贷口上90%的钞票跑到楼市里去的极端情况。于是，国家出台政策，要求一二线城市在10月初根据各地情况分别实施调控，20多个重点城市密集推出楼市调控政策，遇到了楼市的疯狂。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。在楼市遇冷的时间点上，国家又推出了新的发展战略：在全国启动1000个特色小镇建设试点。

特色小镇和房地产有关系吗？当然有！什么是小镇？小镇就是城市体系中间最基础的那一层，它坐落于乡村地带，但不是乡村，因为小镇不搞农业，而是搞轻型制造业和三产。特色小镇，就是让每个小镇都有自己的产业特色，以差异化求得生存和发展。一个小镇起码安排两三万人居住、生活，这些人在小镇长期工作生活，自然就有自住需求，而这些房子当然是开发商盖的。现在的1000个特色小镇只不过是试点，全面推开，大概全国会超过一万个。按照每个小镇容纳两三万人计算，一万个小镇就可以容纳两三亿人。这是什么概念？基本上把中国城市化后半程需要从农村走出来的人大体吸纳了。中央讲，未来要搞以人为本的新型城镇化，这个以人为本，就是要给进城农民真正解决户口问题、住房问题、就业问题、小孩上学问题、老人养老问题等。这些在大城市多年来无法透彻解决的问题，需要通过小城镇的发展给予解决。我想，这就是中央为什么要大力推进特色小镇建设的初衷吧。既然如此，房地产必然在特色小镇的投资开发建设上可以大展拳脚了。

而当前大力提倡的特色小镇建设与之前的三四线城市建设有本质区别。

其一，行动背景不一样。当年开发商争着去三四线，是由于国家对一二线城市的房地产实施了严格调控，迫使一批开发商自己走出一二线城市，到财政饥渴的三四线城市大举拿地盖房；而这次的特色小镇建设是国家直接发动的一项战略行动，有一整套来自国家层面的政策和措施作保障。

其二，开发模式不一样。当年的三四线热，基本上是纯粹房地产行为，甚至可以说，是纯粹的盖房子行为，极其简单，拿地、盖房、卖房、赚钱、走人。大家都想这么干，到头来，盖了太多的房子，卖不动了，大家都套牢了。这次可不是这样，政府导向的事情，首先是讲公共利益，比如，你想参与投资建设一个特色小镇，你先把自然、文化资源梳理清楚、保护好，然后坐下来和政府及当地农民共同讨论，把涉及当地三农利益的问题统统打包进来，一并解决，包括涉及农民安置、就业以及耕地、宅基地、农村建设用地的合理合法利用问题。之后，你要做一个非常优秀的策划规划，把这个特色小镇的基础工作都做好，产业都布局好，空间都充分利用好，开发流程都设计好，在这中间，政府也会给你机会开发一些住宅产品，包括农民回迁房和特色商品房。这就是所谓产业地产和旅游地产的套路，那种指望纯粹盖房卖钱的套路完全行不通了。

其三，获利方式不一样。当年的三四线开发，开发商都指望挣“快钱”，恨不得今年盖房，明年挣钱，然后拍拍屁股走人。现在的小镇开发，都是长线工程，少则五年八年，也许一辈子搭进去都干不完，典型的慢功夫。而且，由于小镇涉及的开发内容庞杂，成本也高，未来获利也不可能像当年在大城市那样动不动就是暴利，小镇的获利是细水长流，要耐得住性子，如果一个开发商没有长期作战的心理准备，趁早不要进入。

我觉得特色小镇实际上是给当前处于困境的中国房地产开出的一条逃生路线。此话怎讲？想想看，中国的城市化才走完半程，我们的城市化率表面上是55%左右，实际上只有40%左右，中间大概有15%即大约2亿目前在城市工作生活的、来自农村的居民没有获得相应的城市户口和福利。加上未来十五、二十年仍然要继续从农村进城的2亿多农民，统共4亿以上的农民需要完成城市化。他们去哪里？继续去一二线？这种情况还会发生，但大城市很难解决他们的户籍、住房和福利问题，很难做到“以人为本”。去三四线？国家鼓励农民工市民化，就是希望通过政策引导农民在三四线买房落户，但这不是一厢情愿，显然农民到三四线帮助当地解决去库存的意愿不那么强烈，因此三四线的去库存不可能快速解决。既离开乡村、又方便解决各种福利问题的地方在哪里？可能就是特色小镇了。现在国家为什么如此重视特色小镇建设？就是为下半程的城市化找出路。国家和地方政府会推出大量鼓励性政策，既然如此，房地产商何不在这个领域寻找下一步发展的机会呢？

实际上，春江水暖鸭先知。你看那些巨无霸开发商们在做什么？比如，万达早几年就宣布逐步撤出房地产，要大举进入旅游业。现在，万达在全国大规模布局万达旅游城，即旅游+各类关联产业+房地产。而且，房地产占比都非常高。这就是所谓旅游地产。宣称撤出房地产，只不过是一种策略罢了，就是不专门搞房地产，而不是彻底不搞房地产。段先念的华侨城就更明显了，今年以来，华侨城一路高歌，在四川、云南、深圳、山西等地大举斩获古镇、著名旅游景区用地，实施战略性开发，总投资规模达到数千亿，其中特色小镇项目占到一多半。华侨城作为国内旅游界的巨头，当然要在旅游业上再现辉煌，但是，不要忘了，它目前提出的“文化+旅游+新型城镇化”的发展战略，其背后的核心模式仍然是其多年来的成功路线——旅游地产。

当然，特色小镇建设不是没有问题。从国家和政府方面看，关键是政策力度和持续性问题，因为特色小镇建设不同于大城市发展，后者按照市场法则，具有强大的自然动力，人、财、业主动向大城市集中，而特色小镇的天然市场集聚力远远不够，必须由政府强力推进，说直白一点，中央和地方财政需要强力注入，当然，可以采用PPP，引导大量民资进入，但政府的财力和专项政策必须如实到位，且长期有效，否则特色小镇建设就可能虎头蛇尾，甚至有头无尾。此外，目前投资界涌动着一股强力的特色小镇投资热，大家有点再一次跑马占地的味道，纷纷抢占特色小镇的山头。哄抢之下，必有危卵。事实上，有些所谓特色小镇资源禀赋并不太好，尤其是各种配套条件还有很大问题，这时候一时冲动拿下，之后就是麻烦一堆。所以，投资者不能过于冲动，在特色小镇的投资热浪中，还是要保持一份清醒和理性，认真选择真正符合自身发展理念和具备市场开发前景的特色小镇项目，毕竟，即便是国家全力扶持，特色小镇也是机会和风险同在，投资特色小镇与投资其他项目一样，风险控制要摆在第一位。

无论如何，特色小镇的机会摆在眼前了。如果你是一个有点实力的投资者或者开发商，如果你在房地产投资中面临诸多困难，传统套路很难走下去了，你又不甘心退出房地产开发领域，那我建议你不妨看一下当前国家有关特色小镇发展的政策投放和产业动向，也许那真的是你的一条逃生之路。当然要附上一句话：着眼长远，稳健操作，掌控风险，追求成功。