郑州市碧沙岗商业中心调研初探＊

曹坤梓 鄢 翠

（1 郑州大学，河南 郑州 450000 2 郑州大学综合设计研究院有限公司，河南 郑州 450000）

郑州市碧沙岗商业中心一直以来被定位为郑州市西部的商业中心和郑州市的商业副中心，在郑州市商业结构规划中仅次于二七市级商业中心。碧沙岗商业中心起步于1950年代，繁荣于1980-1990年代，近年来呈现了明显的衰退，中心没有深厚的历史元素和文化资源，它的发展模式不同于具有丰富历史遗存的传统商业中心。对碧沙岗商业中心进行研究，对随着现代城市的发展而形成的城市商业中心具有较为广泛的意义。

1 区位与周边关系

碧沙岗商业中心位于郑州市西部，北边和东边紧邻城市主干道建设西路、嵩山北路，南边和西边分别是城市支路友爱路、百花路，郑州市轨道交通1号线从商业中心北部通过，并设碧沙岗站，周边设有多处公交站点，交通十分便利。商业中心东与大型综合性公园碧沙岗公园毗邻，南有郑州市委市政府、市青少年文化宫、市博物馆等，是郑州市西部的行政与文化中心，西边有河南工程学院、中原工学院等多所高校，北边主要为各国棉厂家属院。

2 现状特征

2.1 商业特征

根据调查统计，碧沙岗商业中心汇集了零售、餐饮、休闲娱乐、商务服务等八类商业服务业，在整个商业结构中零售和商务服务占据绝对主导地位，餐饮、休闲娱乐等体验商业发展不足。中心功能构成与现代综合消费需求存在较大差距。另一方面，中心商业结构失衡、较低的商品与服务档次、较小的店面规模以及缺乏特色，使中心的商业吸引力急剧下降。同时，郑州商业大厦停业后，碧沙岗商业中心缺少购物中心、新型百货店等具有品牌号召力的新型综合业态，主力店吸引力弱，也不利于中心提升服务功能和聚集人气，尤其是对中高端消费群体的吸引力弱。这与市级副商业中心的定位严重不匹配，甚至与周围新兴的片区级商业中心也存在着一定的差距，碧沙岗商业中心在城市商业结构中的地位明显下降。另外，根据对碧沙岗商业中心主要商铺经营者的调查，零售类商铺受电商的影响普遍较大，尤其是中心的主导业种服装鞋帽和家电，受电商影响明显的商铺均超过了60%。

2.2 空间环境特征

（1）建筑特征

一方面，碧沙岗商业中心内除了商业、办公、酒店建筑之外，还存在大量的住宅和部分行政办公楼，约占总建筑面积的43．49%，同时，中心东南角的建筑功能为行政办公，南部被底商住宅包围，而主力店则位于街区中间，造成商住混杂，功能混乱。另一方面，由于建设较早，中心内的主要商业建筑均为传统百货店模式，内部空间均质、单调，形式落后。此外，各建筑商业形象不突出，建筑风格缺乏整体统一性，商业中心缺乏作为区域认同感的鲜明标识。郑州商业大厦建成时间较长，呈现出明显的老化迹象，严重影响了商业中心的整体形象。

（2）外部环境特征

碧沙岗商业中心建筑密度较大，约为48．8%，同时由于地下停车位不足，外部空间被停车位大量侵占，造成公共空间严重不足，缺少绿化用地、休闲广场和休息空间。在外部空间组织中，中原商贸城将商业中心分割为南北两部分，造成南北连接不畅，空间序列不连续。在外部环境建设中，既缺少绿化植物、景观小品与街道家具等景观与休息设施，对广告招牌、标识系统等也没有统一设计，外部空间环境品质较差。

（3）交通组织特征

由于历史原因，碧沙岗商业中心建筑停车位配建标准低，停车位严重不足。另外，由于地面停车位遍布于中心内的各步行街及广场，以及主要建筑的地下车库出入口组织不合理，造成碧沙岗商业中心人车混行现象严重，交通组织混乱。

3 发展思考

3.1 转变发展定位，突出区域优势

大型零售商业设施规模与数量的快速扩张加剧了其内部的相互竞争，并将强烈地影响城市中心商业设施的经营与发展。郑州市西区商业空间已由传统的单核发展为多核网络状格局，随着区域商业格局重构，碧沙岗商业中心商业地位与市级副商业中心的定位严重不匹配。因此，应从城市发展的角度，对碧沙岗商业中心进行全面评估，重新确定其在城市新商业结构中的定位。

与周边新兴的商业中心相比，碧沙岗商业中心具有优越的交通与区域环境优势，且周边行政办公、高校等大型单位众多，有大量的中高消费群体，为中心发展综合性城市中心提供了坚实的基础。碧沙岗商业中心已经具有了较大的零售业规模，但商业活力不足，在消费升级和区域商圈竞争加剧的背景下，碧沙岗商业中心宜适当压缩购物空间，增加高端商务办公、酒店住宿和特色餐饮、休闲娱乐、文化、社交等现代服务业，推动中心转型升级和与区域商业空间错位发展。同时，借鉴上海市商业中心的发展经验，碧沙岗商业中心宜以时尚化、个性化消费为特征，发展现代零售业和高档次服务行业，凸显精品特色和休闲主题。

3.2 调整商业结构，提升服务水平

消费时代城市或地区商业中心，通常以大型商业综合体、活力商业内街等综合化业态为主导。碧沙岗商业中心缺少新型综合性商店，根据其商业规模，其更新改造应重点增加1-2处购物中心和新型百货店，并推动传统百货店更新为主题商厦，形成购物中心、新型百货店引领，专卖店、专业店为主导的业态结构。在此过程中，应积极引入大型品牌店，提升中心的品牌号召力。目前传统商业中心区专业店和专卖店与严格意义上的专业店和专卖店相比较，尚有一定的差距，对现有的专业及专卖店进行升级改造，也是碧沙岗商业中心业态调整的重要内容。

基于消费多样化、符号化、体验化的发展趋势，碧沙岗商业中心应改变服装鞋帽和家电占比过大的业种结构，提高商品类型的多样性，尤其是可以针对周边高校众多的特点，提高文体用品的比例，打造文化特色，提高吸引力。

3.3 实施综合环境更新，提升空间品质

碧沙岗商业中心存在着功能混杂、布局混乱、建筑形式落后、配套设施缺失、购物环境差等多重不足，单一的外部环境美化并不能满足中心的更新要求，必须对建筑、地下空间和外部环境进行综合的更新改造。具体内容应包括：（1）借鉴针灸的理念，研究对郑州市市政工程总公司、郑州艺术宫等建筑进行重建，促进中心功能更替与布局优化，并为新型业态提供空间载体。（2）加强地下空间的整合与开发，结合建筑和北部商业广场的改造，与城市交通设施对接，建设立体化、网络化的空间利用模式，并缓解停车位不足的问题。（3）对中原商贸城进行局部架空改造，结合公共环境整治，包括增设休憩与交流设施、提升绿化景观、规范广告与标识系统等，疏通公共空间体系，提升环境的舒适度与景观品质。在环境更新过程中，应同时注重营造整体氛围和主题化场景，使空间环境与业态组合有机融合，从而形成一系列有特色的体验型购物环境。

3.4 构建步行商业街区

步行商业街区能为消费者提供高品质的活动空间与交流场所，有利于带动区域商业发展。碧沙岗商业中心用地完整，有建设步行商业街区的有利条件，应结合地下空间开发，将机动交通引入地下，实现人车分流，打造步行商业街区。

4 结语

碧沙岗商业中心衰退严重，与市级副商业中心的定位呈现明显的不匹配，这是多种因素共同作用的结果。首先，碧沙岗商业中心功能混杂、设施与环境老化，削弱了商业空间的整体性，制约了业态和功能更新，使中心的商业结构和购物环境均不适应消费需求的升级变化，造成中心吸引力较弱，在新商业空间和电商的竞争下消费群体流失，从而导致内在发展动力不足，这是碧沙岗商业中心衰退的主要原因。其次，区域商业空间和新业态的发展，以及城市交通条件的改善，促使商圈重构也影响了中心的发展。再者，缺少具有品牌号召力的商业设施，使其在区域商业竞争中处于明显的劣势。

碧沙岗商业中心仍具有明显的区位优势和发展综合性城市中心的基础，在消费升级和城市商业格局重构的背景下，中心首先应转变发展定位，适当压缩购物空间，增加现代服务业，凸显精品特色和休闲主题，与区域商业空间错位发展。其次，应提升业态能级、增加商品类型多样性及引入大型品牌店，提升服务水平。再者，应通过综合环境更新和构建步行商业街区，促进商业结构更新、空间布局优化及提升环境品质，推动中心转型升级。

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[2]马璇，林辰辉．消费时代城市商业规划的探索与实践[J]．城市规划学刊，2012，S1：193-197．

[3]陈玉慧，王永兴．城市传统商业中心区发展的思考——以厦门市为例[J]．干旱区地理，2009，01：152-158．