房地产项目成本核算的若干问题探讨

田 雯叶昀昊

（1 河南财政金融学院 ，河南 郑州 450000；2 河南大学国际教育学院，河南 开封 475000）

房地产项目成本核算的若干问题探讨

田 雯1叶昀昊2

（1 河南财政金融学院 ，河南 郑州 450000；2 河南大学国际教育学院，河南 开封 475000）

房地产项目工期长，参与单位多，环节复杂，建设过程变化大，由于现场工程管理与后方财务管理的专业区隔，造成了项目成本核算问题积累多，核算难度大，整体管控水平低，严重影响企业管理水平提升，本文就房地产项目成本核算中的几个共性问题进行探讨。

房地产；成本核算；管理

房地产开发项目工期长、投资大，多数工程要跨年度完成。此外，还存在经营规模大，并存在跨区域经营的情况。由于现场工程管理与后方财务管理的专业区隔情况的存在，存在着项目成本核算问题积累多，核算难度大，整体管控水平低的问题，严重影响企业管理水平提升，现就有关共性问题探讨如下。

1  房地产项目成本构成及核算过程

房地产企业的成本主要是通过“开发成本”科目来归集，可细分为：1）土地成本，土地出让金、各种应交费用。2）土地开发成本，包括拆迁补偿费、文物勘探费、土地平整费等。3）前期费用，包括水电通讯接引、各项临时设施、设计调研费、各项规费等。4）建筑安装工程费。5）公共设施配套费。6）间接费用。

企业在“开发成本”一级核算科目下，可根据自己的经营特点和管理需要，选择下级成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大，并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

房地产项目成本核算过程如下：1）财务与工程人员对接，收集工程资料。2）确定成本核算对象，设置成本核算科目，开设成本明细账。3）核算与分配各项费用，一般按工程费用及公共费用两大类分配。4）成本汇总。5）核算成果分析。

2  成本核算中的常见问题分析

2.1  核算对象选择问题

由于开发规模及开发进度不同，房地产开发成本归集对象也不同。对于小规模开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但对大规模开发，如果成本核算过细（如以单幢为单位），因为许多直接开发费用难以分摊到每幢房屋，这样做势必使核算工作繁琐化。相反，如果成本核算简单地以整个小区为核算单位，不仅存在核算资料滞后问题，还会失去其成本核算对工程管理的反馈作用。实践证明，以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目按不同开发期进行分块核算，便于费用的归集并充分发挥成本核算的作用。

“按期核算”原则适用于大多数房地产开发项目，在这个大原则下，核算对象通常根据销售对象细分为住宅（普通住宅和非普通住宅）成本核算、商业成本核算、车位成本核算等几大类。需要特别说明的是，车位成本核算在政策上比较复杂，车位通常没有产权（房管局不办理车库产权证），只能租不能售，还有的依据物权法，认为车库属于所有业主的附属资产，租售收益属于全体业主，加上多数车位空间兼有人防功能，问题就更加复杂。从成本核算角度看，如果车库作为独立核算对象，相关费用没有加总在住宅中，理论上开发商有销售权和收益权。相反，如果车库没有独立核算，成本加总在住宅中，则车库理论上就是全体业主的“附属资产”，跟小区绿地属于全体业主性质一样。

实践中与车位类似的还有区內“有用”配套设施的成本核算问题，如幼儿园、游泳池等，是否列入单独核算对象，需要慎重对待。

2.2  费用分配的几个原则

1）土地成本分摊。通常有两个原则，一是按面积分摊，二是按区块分摊。以整个小区为核算对象的，土地成本可以按各个子项面积无区别分摊，即不论住宅、商业还是车库，按各自面积大小同比例分摊。由于分期建设原因，同时一个小区内，不同地块相对容积率也会有所差异，比如一块盖高层住宅，一块盖多层洋房，这时候就要根据两块地段的用地差异，以及不同期开发的地段范围，合理划分边界，分别分配土地费用。相关的土地平整、文物勘探等成本，也应按此原则进行分配。

2）工程费用分摊。构成本体的费用，按各自隶属的核算对象全额分摊，比如住宅楼的费用，列入住宅核算对象即可。但工程设计中，住宅楼里常常嵌入很多公共设施，比如配电房、消防控制室、水泵房、热力交换站、物业办公、社区办公等等，对于这些处于某个建筑中的公共设施，其发生的费用要坚持按“先局部剔除、再整体分配”原则处理。实际工作中，因为多数工程造价都是按单位工程综合决算，确认其中的公共设施费用额是一个很大难题，财务人员必须与工程管理人员密切结合，在既符合造价政策、又不致陷入繁琐的前提下，合理确认应剔除的公共设施费用额度。同时也可未雨绸缪，在工程决算过程中，要求施工单位专列公共费用以备用。

3）公共费用分担。除了确认嵌入在各核算对象中的公共工程费用，还有一类费用，虽然不直接构成工程费用，但同样为各个核算对象服务，比如设计费、各项规费，通常可按面积分摊，但专门用于某个核算对象的费用，由全体核算对象分摊就不合理了，比如某个新工艺的专门试验费，只能由使用这个工艺的工程分摊。还有一种情况，一些较大的施工措施性费用，比如支护工程、降水工程、塔吊费用，如果按面积分摊，有时并不合理，这些只能根据其实际服务的份额，逐项甄别，灵活测算，做到“服务谁、分配谁”，“服务多少、分配多少”，反映真实成本构成。这些都要求财务人员与工程管理人员密切沟通，共同确认分配原则，切不可闭门造车，想当然。

2.3  尾工预提问题

由于小区个别配套没有完成、部分公建设施暂时不能实施等因素，会影响整个开发项目的完全建成。因为销售需要，成本核算又不能因为局部因素而整体“休眠”，解决这个问题，通常用“预提费用”科目解决，即将尚未实施的工程预算预提计入成本，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，一般控制在10%以内，故不会造成项目总成本和单位成本的大幅波动。

常见的预提项目通常不影响项目整体功能的实施，如一些质量问题的修整、个别路段的贯通、相关费用的补交、已决算的工程应付款项等，如果未完工程严重影响项目功能发挥，且后续施工的不确定性很大，则可能超出预提范围，实践中必须把握预提工程的费用边界。

2.4  成本核算信息化问题

建立信息化成本核算体系，根据项目设计施工及营销工作安排，预设成本核算框架，与工程管理同步，及时将项目成本核算成果系统储存，避免“死后验尸”式核算方式，是成本核算工作得以高效实施的保障，及时反馈核算信息也是企业成本战略实施的关键环节。在项目管理机构中，应要求每位项目管理人员都具备一专多能的素质，既是工程质量检查、进度监督人员，又是成本控制和核算人员，把成本核算有机地植入到项目管理中，最终为“管理升级、企业增效”发挥职能作用。

2017-07-20