亚当斯户外广告牌税基评估争议

肖良生

户外广告牌是常见的户外媒体，也是各大品牌比较钟情使用的传播手段。据美国户外广告协会发布的最新数据显示，美国2016年第一季度户外广告营收增长3.3%，达16.4亿美元。户外广告牌越来越受到广告主的欢迎，对于户外广告牌的财产税的税基估价也更多地受到重视。但是，因为广告牌和一般的不动产相比，估价更复杂，可比案例难以选取，关于广告牌的税基争议也比较多。下面通过亚当斯的一个户外广告牌的税基争议来加以剖析。

一、案情简介

2006年，亚当斯户外广告有限公司在威斯康星州最高法院控诉威斯康星州麦迪逊市，质疑麦迪逊市评估委员会和市审查委员会在个人财产税评估过程中，过高评估其个人财产——广告牌的价值，向法院提出索赔要求。

原来，在2002年，威斯康星州麦迪逊市评估委员会评估亚当斯广告牌的价值为5815900美元。当亚当斯公司表示反对时，市评估委员会把亚当斯广告牌评估价值增加到6022400美元。难以理解的是，市审查委员会竟然支持市评估委员会评估价值的增加。2003年，市评估委员会减少亚当斯广告牌的评估价值到5858000美元，市审查委员会仍然维持这一税基。

亚当斯公司坚称，这两年其广告牌的公平市场价值应为401984美元。亚当斯反对麦迪逊市的评估，认为他们的评估包括这些元素的价值：有形个人财产、广告牌的位置的价值、广告牌许可证的价值。由于未能从审查委员会得到有意义的支持，亚当斯根据威斯康星州的相关法律，于2004年7月向麦迪逊戴恩县巡回法庭提出诉讼。

巡回法庭进行了为期3天的审判，最终维持市评估委员会的评估。于是，亚当斯再次向上诉法院提出上诉，请求上诉法院认证亚当斯公司作为纳税人的质疑。2006年4月26日，原告和被告进行了口头辩论。2006年7月13日，上诉法院最终裁定撤销巡回法庭的裁决，并发回巡回法庭重审，以保持进一步的诉讼程序，直到市评估委员会重新评估亚当斯广告牌或直至双方达成和解为止。

二、争议焦点

首先，麦迪逊市评估委员会是否存在因为没有考虑可比销售额而导致评估错误？

亚当斯公司作为原告，它认为被告没有充分考虑可比销售额的证据。如果有合理的可比销售额，市评估委员会却使用了收益法进行评估，那么评估结果会很不准确。市评估委员会认为没有该物业最近公开销售案例，也没有合理可比物业，所以合理可比销售案例是不存在的。

对于市评估委员会的报告和证词，亚当斯公司没有提出显著相反的证据。亚当斯公司方面的专家强调可比销售数据是完全可用的，认为市评估委员会没有积极寻找可比销售信息。因为亚当斯公司不能提供任何可比销售证据，市评估委员会因此认为成本法是最可靠的方法。基于被告的补充报告和证词，巡回法庭认为，被告不使用市场比较法的原因是因为没有合理可比销售案例，原告没有明显相反的证据反驳被告的报告和证词推定，因此，被告有权使用收益法进行估价，驳回原告的诉求。

其次，仅仅使用收益法评估广告牌的税基是否合理？

原告认为使用收益法评估其广告牌是不正常的。原告提供的证词显示，在全国行政辖区内，除了麦迪逊市，仅有森普雷里市和拉克罗斯市使用收益法来评估广告牌。另外，在全市范围内，除了租赁物业的某些建筑物，广告牌是唯一采用收益法来进行税基评估的个人财产，具有明显的偏见。最后，原告提出3位专家证人认为，无论是市场比较法（可比销售额）或成本法均可应用于评估广告牌，这是作为个人财产税税基评估的主要方法。专家进一步认为，对于广告牌的评估，成本法应该是为财产税税基评估的首选方法。

被告（市评估委员会）不同意原告的说法，认为自己考虑了替代方法，即市场比较法和成本法，最终拒绝采用这两种方法，因为收益法是更合理的，成本法并没有反映广告牌真实的价值。被告辩称，采用收益法评估亚当斯的广告牌，是因为没有最近广告牌的公平交易销售案例，也没有合理可比销售案例。市评估委员之所以拒绝使用成本法，是因为他们相信亚当斯广告牌真正的现金价值大于其成本，建造广告牌的成本并不反映该行业如何计算广告牌的公平市场价值。

巡回法院认为，使用收益法进行评估没有造成双重征税。使用收益法而不是成本法并没有违反一致性条款，因为这两种方法旨在实现相同的结果——物业的公平、公正的市场价值。

最高法院认为麦迪逊市评估委员会有权使用收益法来评估纳税人的广告牌，但是麦迪逊市评估委员会除了用收益法评估纳税人广告牌之外，反对所有其他方法和因素，这是不正确的。

上诉法院认为市评估委员会有权使用收益法评估亚当斯的广告牌，因为该物业没有最近的公平交易出售和亚当斯没有关于合理可比销售额的证据。但是市评估委员会依赖唯一的收益法评估广告牌价值也是不合适的。麦迪逊市评估委员会也承认，他们考虑但拒绝了所有其他估价方法，他们的评估违反长期存在评估原则以及整个威斯康星州和美国评估广告牌的普遍做法。上诉法院综合结论，认为市评估委员会未能综合考虑所有的因素和方法，特别是成本法，它相当地影响了亚当斯广告牌的价值；同时，市评估委员会也未能遵从资产评估手册和法庭裁决，没有给予评估任何正确性推定，没有应用资产评估手册中的原理。

再次，广告牌的税基是否需要包含了广告牌许可证的价值？

原告（亚当斯公司）认为即使使用收益法评估其广告牌，市评估委员会错误地将广告牌许可证的价值计算在内，这也是不合理的。根据威斯康星州法律的相关规定，广告牌许可证是不动产权益或无形个人财产，而不是应税的个人财产。

对此，市评估委员会争辩称，许可证分类是无关紧要的，对于广告牌运营来说许可证是必要的，许可证的价值与广告牌结构是密不可分的。因此，许可证价值可以包含在个人征收房产税评估当中。

最高法院认为广告牌许可证是一种专门的权利，附属于不动产，而不是单独的个人财产，不可成为缴纳财产税的税基，并认为市评估委员会在评估过程中，将许可证的价值独立核算加入税基是不合理的。

最后，市评估委员会使用收益法评估广告牌价值是否侵犯一致性条款？

一致性条款是指《美国宪法》中的条款，要求统一征收联邦税。《美国宪法》第一条第一款赋予美国联邦政府征税的权力。一致性条款是为了防止立法机关和地方官员给予有影响力的财产所有者优惠的税收待遇，保护公民免受不公平和不公正征税。一致性条款意味着立法机关的分类必须是合理的，以及相似类型财产的税收必须是一致的，同一级别所有成员的税收负担必须是实质平等的。

原告亚当斯公司认为几乎所有的其他个人财产评估使用了成本法，市评估委员会使用收益法评估其广告牌，违反了《威斯康星州宪法》第八条第一款一致性条款。

上诉法院并不认为市评估委员会使用收益法就违反一致性条款，并认为审判的目的是市重新评估亚当斯的财产，而不是质疑宪法，上诉法院通常不决定宪法问题。

法院裁决结论如下：

第一，市评估委员会有权使用三种估价方法的任意一种。在评估亚当斯的广告牌财产税税基中，因为没有该物业近期公平交易案例，原告没有合理可比销售额的证据，所以没有采用比较法进行评估属于情理之中。

第二，虽然广告牌租金产生的净收入是一个可靠的影响价格的因素，在收益法分析当中应该给予充分考虑，但租金净收入不是确定价值的唯一因素。麦迪逊市评估员也承认，他拒绝了所有其他估价方法和影响因素，因此他的评估违反长期存在的评估原则，并与威斯康星州和美国评估广告牌现行的做法相悖而行。

第三，在亚当斯广告牌的评估过程中，将广告牌许可证的价值加入该广告牌的财产税税基中是错误的。广告牌的许可证不是有形动产，基于财产税的目的，广告牌许可证与广告牌构成了完整的不动产权益，不宜额外核算。

第四，市评估委员会的评估依赖唯一的收益法是不合适的，而且更不宜将广告牌许可证的价值额外加入财产税的税基。关于市评估委员会仅使用收益法进行评估是否违反一致性条款没有得出结论。

基于以上事实认定，上诉法院最终裁定撤销巡回法庭的裁决，并将该案件发回巡回法庭重审，以保持进一步的诉讼程序，直到市评估委员会重新评估亚当斯广告牌或直至双方达成和解为止。

三、争议启示

在整个案件中，亚当斯公司作为纳税人，要与麦迪逊市评估委员会和市审查委员会甚至法院进行抗争，没有执着的信念是不可能完成的。随着案件的推进，亚当斯公司的合理诉求终于在高等法院获得支持。该案例对我国不动产的税基评估也有一定的借鉴意义。我国目前虽然没有对所有种类的不动产进行征税，但未来在适当的时间，有可能对一些市场反应比较活跃的不动产进行课税，那么，本案例就具有一定的借鉴意义。

首先，估价方法的适用性。亚当斯公司的广告牌，主要用于出租，所以收益法应该是比较适用的评估方法。但并不排除成本法和比较法，因为成本法更多的是侧重于自用或无参考案例的不动产评估，所以在本案中不建议采用。而比较法取决于市场交易的真实案例，如果在一定可比范围内，有实际成交案例，比较法自然成为首选方法。

其次，不动产和无形资产的合并评估。亚当斯公司的广告牌是不动产，但是这种不动产有其特殊性，需要政府颁发许可证才能投入使用。许可证本身也是资源，但它不能独立于广告牌单独存在，应该是广告牌的有机组成部分。在估价实践中，应该将广告牌和广告许可证视为整体进行评估。

最后，要充分保障纳税人的权益诉求。在本案中，亚当斯经过三个层次的争议，才获得了自己的合理权益。起初向市审查委员会提出异议，未获得支持；然后向地方法院提出诉讼，未获得支持；最后向高级法院提起诉讼，才获得支持。如果没有强大的制度保障，恐怕亚当斯的争议早已被扼杀。所以，我国在不动产税基的争议处理中，制度设计要充分考虑纳税人的权益，保障他们的合理诉求，才能获得纳税人心悦诚服的信赖，争议处理相关部门才会拥有更强的公信力。