户主变更原房屋租赁仍然有效

□ 邹 斌 曾 辉

户主变更原房屋租赁仍然有效

□ 邹 斌 曾 辉

原告胡某诉称，2014年9月19日，原告通过江西省高级人民法院竞拍购得位于南昌市东湖区某路4号1-3层房产。2014年10月29日，江西省高级人民法院下达（2014）赣执字第9-2号裁定书，确定自2014年11月1日起该房产已存在的租赁权益归原告所有。2014年12月1日，鉴于被告是该房产第三层的租赁人，江西省高级人民法院下达（2014）赣执字第9号通知书，并以邮政专递的形式寄给被告（查询显示已签收），要求被告在收到本通知书之日起三日内办妥与新产权人（即原告）的相关手续，后江西省高级人民法院执行局还多次电话通知被告，但被告一直没有前来与原告办理相关手续。原租赁合同第三条“租金及物业管理费”中约定：“乙方应于每一租赁半年度的前三个工作日向甲方付清该半年度的租金；租赁期内第一年到第三年租金不变，租金为134万元/年（其中，第三层按其面积所占比例租金为604874元，第四层原告未购买），从第四年至第八年每年递增8%（累计递增）。”根据合同约定，被告应于2014年10月10日前缴清2014年10月1日至2015年3月30日租金，2015年4月3日前缴清2015年4月1日至2015年9月30日租金，其中，自2014年11月1日起第三层的租金应向原告缴纳，金额总计598829元。经多次催缴未果，原告遂诉至南昌市东湖区人民法院，请求：1.判令被告即时偿付所欠租金598829元(自2014年11月1日至2015年9月30日共11个月)。2.判令被告支付自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%计算的逾期缴租滞纳金（暂计算至起诉之日计29941.45元）。3.本案诉讼费由被告承担。

被告吴某辩称，原告诉讼请求缺乏事实依据。原、被告之间没有约定义务，而江西省高级人民法院下达的通知书，对被告没有法律上的约束力。

法院审理该案后认为，根据江西省高级人民法院（2014）赣执字第9-2号生效执行裁定书，被告承租的东湖区某路4号第三层涉案店面所有权自2014年10月30日起由原告享有，被告与秦某签订的租赁合同中秦某的权利义务自2014年11月1日起由胡某承受。在江西省高级人民法院已通知被告涉案店面权属变更及租赁权利义务新承受者的情况下，被告作为涉案店面的承租人，既未提出解除合同、归还店面的请求，又未交纳涉案店面租金，其对原告主张的自2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金应继续缴纳。因原租赁合同约定的租金标准系第三、四层两层的店面租金，现原告主张按其合同约定的第三层建筑面积占第三、四层总建筑面积的比例的标准计算并未加重被告的负担，法院予以采纳。对于被告提出的秦某与其签订的补充协议已免除其自2014年8月15日起至某路改造完工之日止期间租金的抗辩意见，该补充协议标注时间虽在原告竞拍前，但被告一直未向江西省高级人民法院提交，秦某签名处也只有秦某的私印，江西省高级人民法院（2014）赣执字第9-2号生效执行裁定书也未载明该补充协议的免除内容，故对该抗辩意见，法院不予采信。

据此，依法判决如下：

一、被告吴某于本判决生效之日起十日内向原告胡某支付房屋租金598824.77元。

二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。

【点评】根据有关法律规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。