从一案例看符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

刘秀平

广东悦信律师事务所，广东 广州 511300



从一案例看符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

刘秀平

广东悦信律师事务所，广东 广州 511300

对合同效力的认定应持谨慎的态度，遵从合同自治原则。维护市场交易的安全和稳定。在实际交易中，签订合同时出售方没有取得预售许可证，但交付使用或者起诉前所出售的房屋已经达到房屋现售条件的情形大量存在。因此引发的纠纷也日益增多。本文以实际案情为例对房屋现售条件的商品房预售合同的效力进行了详细的探讨。

房屋现售；商品房预售；合同效力

一、引言

就商品房的销售方式，我国规定的方式为现售和预售两种。然而，现实交易存在多样性和复杂性。有时候，交易中的现售和预售可能没有明确的区分界限。现实中也有更多具体操作中的细化，笔者在实践中遇到该类常见的问题。下面就本案具体情况进行分析。

二、案情简介

2010年5月15日，A公司(原告)与B开发商(被告)签订《房产买卖合同》，以1.2亿元向B开发商购买公寓一栋。合同约定，B开发商负责为A公司办理好所购物业的房地产权证。合同签订后，A公司分期向B开发商付清了全部购房款，因B开发商未按约办理房地产权证，2015年7月20日A公司向人民法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《房产买卖合同》合法有效并要求B开发商将涉案物业的房地产权证办至A公司名下。经查，双方签订上述《房产买卖合同》时，涉案物业尚未办理竣工验收手续且至今没有办理《商品房预售许可证》。B开发商已取得涉案建筑物的土地使用权证，且工程经过了规划、报建手续，并经过了消防验收，工程于2010年12月3日竣工验收，2011年1月交付给A公司使用。2011年8月12日，B开发商到住建部门办理涉案工程的竣工验收本案登记手续。

争议焦点：双方所签订的涉案《房产买卖合同》是否为商品房预售合同，该合同的效力如何意见分歧：

第一种观点：涉案房产买卖合同签订时，涉案物业尚未竣工，属于商品房预售。根据《城市产品房预售管理办法》的有关规定，开发商进行商品房预售的，必须向房地产管理部门提交预售申请，经相关部门审批取得所售物业的《商品房预售许可证》后才能对外预售。否则，所签订的商品房预售合同无效。据此，涉案《房产买卖合同》应认定为无效合同。

第二种观点：签订《房屋买卖合同》时，虽然所售房屋尚未竣工，但在起诉时已达到现售条件，视为商品房现售，应该认定有效。

笔者同意第二种观点。

三、商品房现售与预售的基本区别

根据《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售及现售条件的有关规定，商品房现售最基本的要求是房屋出售时已经通过竣工验收；而商品房预售的，则要求开发企业投入所售物业建设的资金达到工程总投资的25%以上。可见，现售的条件比预售要严格的多。对现售的房屋，标的物实际存在，消费者可以对现有房子进行查看。但对于预售的商品房，因交易时交易标的尚未建成，消费者只能是在交付时才能确实知道物业的实际情况。然而，实践中，因各种原因导致楼盘出现“烂尾”而造成无法交付的情形时有出现。或者虽然没有“烂尾”，但交付时不符合合同约定，存在质量问题的情形也非常普遍。可见，商品房预售对于消费者来说，风险更大。为此，为规范商品房预售行为，更好保护消费者的权益，国家对商品房预售实行预售许可制度。房地产开发企业在进行商品房预售前，必须依法办理《商品房预售许可证》，否则，不得进行商品房预售。

四、本案商品房预售合同的效力问题分析

结合本案案情，出让方在签订房产买卖合同时，房屋尚未经过竣工验收，属于商品房预售，但其在签订合同时没有取得所出售物业的商品房预售许可证，但交付时已经进行竣工验收，符合房屋现售的交易条件。笔者认为，对本案《房产买卖合同》应认定为商品房现售，合同有效。理由如下：

(一)本案中的涉案房产在交付时已经通过了竣工验收，达到现售的条件，属于现楼买卖，应按房屋现售的条件进行审查。故不存在补办预售证的必要，更不存在因未办理预售证合同无效的问题。虽然双方签订买卖合同时涉案房屋尚未建成，但交付时已通过竣工验收。根据被告B开发商提供的证据，其取得涉案建筑物的土地使用权证、涉案房屋已经过规划、报建等手续，相关供水、供电、消防等配套设施具备交付使用条件。另根据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示涉案工程于2010年已竣工并于2010年12月3日办理了验收手续。涉案房屋交付使用的时间为2011年1月23日。可见，涉案房屋交付使用时已经竣工并通过验收。涉案房屋符合《商品房销售管理办法》第七条的规定的现售条件，属于现楼买卖。

(二)双方在履行合同过程中，涉案房屋已竣工验收并交付使用。可见，该房屋在履行过程中已达到现售条件，为此本案合同也应认定为商品房现售。在我国的现行法律中对达到现售条件的预售合同的效力没有明确的规定，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房产在起诉前已经达到现售条件，对该合同应认定现售合同，依法有效。解释第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该条中的但书部分，意在履行过程中对预售证明手续办理的补救。根据该条但书部分的规定，既然在合同履行过程中完善了预售手续都可以因补救了相关手续而认定合同有效。而本案的情形是，在合同履行过程中，所售房屋达到现售的条件，已在事实上补正了商品房预售的条件要求。根据上述立法本意，应该以现售合同认定其效力。另外，北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日京高法发[2014]489号)也明确提出，“出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。”可见，在审判实践中，部分法院对该情形合同的处理已开始有明确的态度。尽管这不是最高院颁发的司法解释，但在审判实践中也有一定的参考作用。

(三)涉案房产符合商品房现售条件，被告作为开发企业没有就此办理现售备案手续。但该手续的办理不能作为认定合同效力的依据。办理现售备案手续是《商品房销售管理办法》中的规定，该规定是行政性的管理规定，而并非效力性的强制性规定。《商品房销售管理办法》第四十二条中对该种行为进行了行政性处罚的规定。对于合同的效力，无论是法律立法本意还是法院的审判实践对采取了较为严谨的态度。从最大限度上维护当事人的意思自治。为此，最高人民法院针对合同法中对关于合同无效情形中的兜底条款中的关于“违反法律、行政法规的强制性规定”专门通过司法解释的形式对此进行了解释，其中明确“强制性规定”，是指效力性的强制性规定。为此，在实践中，也更注重正确理解、适用和区分效力性强制规定和管理性强制规定。从最大限度上维护市场交易的安全和稳定。

五、结语

对于该等预售合同的的效力，现行法律没有明确规定，各法院不同法官的处理也各有不同，从而也造成审判的不一致，甚至同一法院也会出现完全不同的处理结果。从而也有损法律的严肃性。审判机关在处理该类问题及行使自由裁量权时，更应尊重私法领域的意思自治原则，根据《合同法》的立法本意和立法宗旨，在不损害国家、集体或第三人利益的情况下，本着公平及诚实信用原则，积极补正认定相关合同的有效性，以促进市场交易的畅通、稳定及维护诚信交易。

[1]詹菊生.商品房预售合同的纠纷处理原则[J].人民司法，2008(11).

[2]侯其锋，薛彬.房地产企业政策法规全解读[M].北京：化学工业出版社，2013.10.

D

A

2095-4379-(2017)21-0156-02

刘秀平(1980-)，女，汉族，广东增城人，本科，就职于广东悦信律师事务所，研究方向：民商法。