郑州市房地产市场现状分析及对策研究

文/王东峰，郑州信息科技职业学院

引言

目前，郑州房地产市场正处于蓬勃发展期，作为郑州经济发展的重要支撑，郑州市房地产对推动基础设施建设，带动相关产业发展方面起着举足轻重的作用。因此，了解郑州市房地产市场发展现状，发现问题并采取适当措施有助于促进郑州地产健康发展，对郑州经济发展具有重要意义。

1 郑州市房地产近十年现状

1.1 郑州市近十年房地产发展概况

郑州市统计局数据显示，2016年郑州市房地产投资为2779亿元，相比2007年郑州市房地产投资额299亿元，郑州市房地产投资在近十年间增长了830%，具体年份及增长率如图-1所示。

图1-1 2007年-2016年郑州市房地产投资及增长率

进一步梳理近十年郑州市近十年房地产投资与销售数据，如图1-2所示。由图1-2可知，郑州市房地产供给与需求总体保持平衡，自2011年开始拉开差距，但2016年又快速缩短了差距。

图1-2 2007年-2016年郑州市房地产投资及销售金额

1.2 郑州市房地产对郑州市GDP的影响

房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其在郑州市经济发展的比重也越来越大。数据显示， 2016年郑州全年GDP完成7994.2亿元，环比增长9.3%。其中，第三产业房地产投资以2779亿元，环比增长38.9%领涨全市而备受关注。具体如图1-3所示。

当今房地产行业仍存在供给及需求不平衡，低收入群体住房困难，房地产价格不稳定，银行对房地产行业的不科学投资等问题。因此，如何促进房地产市场稳定健康发展仍是一个值得深入研究的问题。

图1-3 2007年-2016年郑州市GDP及房地产投资增长率

2 郑州市房地产政策的分析与思考

2.1 政策分析工具：房地产四象限模型

四象限模型作为房地产市场的一种工具，将定性分析与定量研究相结合来研究房地产市场变化。该模型建立在房地产资产市场与使用市场的基础上，其中，房地产资产市场指房地产买卖以投资为主；房地产使用市场指承租或购置房产的目的是自己使用。

图2-1 房地产四象限模型

四象限模型将房地产市场划分为影响物业使用的物业市场和进行建筑物买卖的资产市场。使用市场包括物业的租金和存量水平，后者包括物业的价格和新开发建设量。四象限模型便是通过租金和新开发建设量将二者建立联系。

2.2 房地产政策分析

2.2.1 利率及税收对郑州市房地产市场的影响

利率及税收下调将导致郑州市房地产市场的投资需求上升及收益率i的下降，假设其他因素保持不变，只有房地产投资收益率i发生变化，则郑州市房地产原有的市场不再均衡，将形成新的均衡市场。假设新生成的均衡市场对应的均衡租金为R*，均衡价格为P*，均衡收益率为i*，联立四个房地产分市场的方程组，得出均衡租金及均衡房价，具体如下。

由上述公式可知，当收益率i*下降时，均衡租金R*也将下降，而均衡价格P*则会上升。

另定义四个分市场的市场规模为各自横纵坐标轴数值的乘积，分别记为：估价市场S1，开发市场S2，存量市场S3，租金市场S4，对应表达式如下。

则房地产市场总规模为ST：

上述四个公式显示，当房地产收益率i*下降时，S2与S3将上升，即房地产的开发及使用市场的存量调整市场规模将增大。

2.2.2 购房入户政策对郑州市房地产市场的影响

通过入户政策的调整，郑州市房地产市场的快速升温得到了一定遏制。购房入户政策对于需求函数属外生变量，且该政策的执行会使租金市场的需求曲线向内移动，即需求曲线中的m值变小。

当m值变小时，新的均衡租金R*及新的均衡价格P*均会下降，估价市场S1，开发市场S2，存量市场S3，租金市场S4的规模也均会下降，即郑州市房地产市场规模会有所下降。

2.2.3 保障性住房政策对郑州市房地产市场的影响

保障性住房主要用于解决低收入群体的住房保障问题，也有助于改善郑州市房地产市场结构，为有效缓解郑州市房地产市场的快速升温，郑州市政府对保障性住房也做了及时调整。

在图2-1四象限模型中，在其他因素保持不变的情况下，郑州市房地产市场平均总成本成本c的降低也会拉低均衡租金R*及新的均衡价格P*；另一方面，郑州市房地产消费市场的估价市场规模S 1与房地产投资市场规模S2均会有所下降。

3 分析结论

由房地产四象限模型分析，可得以下结论：①上浮利率及上调房产契税可以降低房价，但该措施的实施不能完全遏制郑州市房地产市场的快速增长；②购房入户政策的限制可以给郑州市房地产的快速增长降降温，但不利于郑州市房地产的长期发展，也不能确保对整个房地产行业产生有利影响；③保障性住房有助于低收入群体购房，可以有效缓解刚性群体购房的压力，从而分解部分郑州市房地产整体需求量。

4 政策建议

结合分析结论及郑州市现已出台的政策，本文建议主要体现在以下三个方面：

4.1 稳定房贷利率

房贷利率上浮对抑制房地产市场的快速增长确实起到了一定抑制作用，但影响效果较慢，且过度上浮房贷利率不利于房地产市场的长期均衡、健康发展，容易使我市房地产市场的发展出现大幅波动。

4.2 调整购房入户政策

购房入户政策对郑州市房地产市场的发展有着直接影响，如20 16年12月份推出限购政策后，当月郑州市房产随即到了速冻期，郑州市外来人口购房比例大幅下降，省内购房者下降到57%，省外购房者9%，郑州市内购房者上升至34%。因此，在加大郑州房地产市场调控力度时，可着重加强购房入户政策的调整，并加大监管、审核力度。

4.3 提高保障房供应

提高保障房供应方面，应广泛开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区住房保障需求情况，建立一个详细，完备的保障对象档案。根据住房保障需求，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大保 障性住房制度覆盖面遥对财力薄弱地区，要通过公积金 增值优先安排，并对城镇保障性住房制度建设纳入政府工作的目标责任制管理，并对实施情况加强监督检查。

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