经济新常态下湖南省房地产市场与地区经济发展关系的实证研究

黄翔

[摘要]市场化进程的不断深入推动房地产业成为我国重要的经济增长极。近年来，“新常态”背景下，我国经济增长的内在动力正在发生根本性变化，因此，对房地产业发展情况与经济增长的关系研究十分必要。文章采用1995—2013年湖南省地区生产总值和商品房销售面积的数据，利用计量经济学中的协整分析以及Granger因果检验，对湖南省房地产业发展情况与地区经济增长之间的协整关系和因果关系分别进行检验。其分析结果表明：尽管在短期内，湖南省商品房销售面积与GDP之间存在波动关系，但从长期来看，两者之间存在长期稳定的均衡关系，并且存在商品房销售面积到经济增长的单向因果关系。

[关键词]地区经济；房地产业；协整分析；Granger因果检验

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643150

1引言

“经济新常态”逐渐成为各方面对当前经济阶段性特征的共识[1]。新常态意味着我国的经济增速从高速向中高速换挡，结构调整进入转型升级的关键时期，经济增长的内在动力正在发生根本性变化。这就使得原来的各个行业的运行和发展面临一系列挑战。全国房地产开发投资在2014年完成投资额95万亿元，累计同比增长速度105%，受国际金融危机影响的2009年增速比2014年还高56个百分點。与此同时，全国商品房销售面积累计同比下降76%，销售面积为121亿平方米，以上的数据表明我国房地产销售面积增速与房地产价格双双回落，这就导致部分城市和房地产开发企业去库存压力非常大。

我国经济发展进入新常态，国民经济结构与房地产市场发展情况都发生了很大的变化，“风险防控”对于各个行业平稳适应“新常态”具有重大意义。就房地产行业而言，过去房价泡沫问题一直是行业的突出矛盾[2]，但现在供应泡沫却逐渐取代价格泡沫成为市场主要矛盾[3]。此时，国家对房地产市场的调控目标必然发生变化。从前高度重视的控制房价高涨不再是市场调控的第一目标，有关“防范和化解泡沫”的内涵重点，也从控制房价过快增长转移到减少房地产供应量上面[4]。

众所周知，房地产业是国民经济的基本产业和支柱型产业。房地产业的产业链相对其他行业较长，同时与其他行业的关联度高，所以房地产业的发展可以直接或间接地影响与其相关产业的发展[5]。面对新常态下的房地产业存在的库存压力及供应泡沫，大家都十分希望知道房地产市场的状态是否会影响经济增长速度，而现在房地产交易的下滑又是否是受到经济增长速度放缓的影响，为此，本文从房地产市场状态与经济增长的关系出发，对湖南省商品房销售面积与地区生产总值的相互关系进行研究。

2数据收集及预处理

21研究区域

湖南省位于我国中部及长江中游地区，由于大部分省域面积处于洞庭湖以南因而得名“湖南”，境内湘江贯穿南北，所以又简称为“湘”，省会驻长沙市。湖南地处东经108°47′～114°15′，北纬24°39′～30°8′，与七个省市相毗邻：东邻江西，西连重庆、四川、贵州，南连广东、广西，北界湖北。全省土地总面积2118万平方公里，占全国土地总面积的22%。

2014年，湖南省地区生产总值2703732亿元，相比上年增长95%，增长速度甚至比受国际金融危机影响的2009年还低35个百分点。其中，第一产业增长45%，增加值31488亿元；第二产业增长93%，增加值124819亿元；第三产业增长111%，增加值114178亿元，见下图。

22数据来源

本文所涉及的数据主要包括表征湖南省地区经济增长状况和房地产市场状态的相关数据，在实证研究中，我们选取了1995—2013年的湖南省地区生产总值（GDP）和商品房销售面积的数据进行计算。本文所用数据均从1995—2014年《湖南省统计年鉴》中直接得到。回归与检验的计算过程通过计量经济软件Eviews 80完成。

3计量模型和实证结果分析

31稳定性检验

在具体应用协整等理论进行分析时，首先需要检验被分析序列变量是否平稳，即是否具有单位根，常用ADF检验方法来验证是否平稳，该方法可以通过对3个模型（模型1为不含常数项和时间趋势项，模型2含有常数项而没有时间趋势项，模型3含有常数项和时间趋势项）进行检验，如果其中任何一个检验模型中ADF值大于麦金农临界值，则可以认为该序列没有单位根，是平稳的序列，运用Eviews 80对LGDP和LFDC的单位根检验结果可以从表1反映出来。

由表1可知，LGDP和LFDC的一阶差分都表现出不平稳。继续对LGDP和LFDC进行二阶差分，此时LGDP在模型1、模型2和模型3中ADF的绝对值分别为5018930、5189559以及4758159（图中标注*号值），这三个值均大于α=1%时的临界值的绝对值。LFDC的模型1、模型2中ADF的绝对值分别为4684372，4879067（图中标注*号值），也均大于α=1%时的临界值的绝对值。所以LGDP和LFDC这两个时间序列值必须通过二阶差分后，才能达到显著性水平99%以上的平稳性。因此我们可以认为，两个时间序列LGDP和LFDC是I（2）的单位根过程。

32协整检验

20世纪80年代恩格尔（Engle）和格兰杰（Granger）提出“协整”这个理论[6]，这个理论认为，尽管在多个变量中每个变量都是非平稳的，但对它们进行线性组合却有可能使其相互抵消趋势项的影响，让它们的组合形成一个平稳的变量[7][8]。当两个变量分别表现出非平稳时，协整理论就能为它们之间寻找均衡关系，这也为用存在的协整关系的变量建立动态模型奠定了基础[9][10]。

常用的协整检验方法有两种，分别是E-G（Engle-Granger）两步检验法和约翰森（Johansen，1988）检验法[11]，而对于两个以上变量之间的协整关系，我们一般使用基于向量自回归模型的约翰森检验法。两变量之间的协整关系检验我们一般使用Engle-Granger检验[12]。本文检验商品房销售面积与地区生产总值之间的协整关系，所以采用Engle-Granger两步检验法。通过单位根检验可知LGDP和LFDC时间序列都是二阶平稳的，我们的协整检验可以分两步进行。

第一步，协整回归，用普通最小二乘法（OLS）估计LGDP和LFDC之间的方程，并计算非均衡误差[13]。

估计的方程为：

LGDP[DD（]∧[DD）]t=05620LFDCt-48909（1）

（147349）（182108）

调整后的R2为09231，DW=03341。

残差的计算公式为：

et=LGDPt-LGDP[DD（]∧[DD）]t（2）

=LGDPt-05620LFDCt-48909

第二步，检验e的单整性，看看残差是否是平稳序列。

通过单位根的检验发现：当滞后阶数为1，不含常数项和截距项的模型最适合，ADF检验的结果如表2所示。

通过表2可以看出，ADF值的绝对值为15812大于显著性水平为10%的临界值的绝对值15661。在较低要求下，可以认为残差序列e是平稳序列，也就是说存在LGDP和LFDC的平稳线性组合，即商品房销售面积和地区生产总值之间存在长期稳定的均衡关系。

33Granger因果关系检验

通过协整检验，表明能源消费和经济增长之间存在协整关系。但是，这种长期的均衡关系究竟是房地产市场状态（FDC）引起地区生产总值GDP变动的结果，还是地区生产总值GDP引起房地产市场状态（FDC）的结果？房地产市场状态（FDC）和地区生产总值GDP在波动中孰为因孰为果还是互为因果？这就需要对FDC和GDP进行Granger因果关系检验。我们分别取滞后期为1，滞后期为2，滞后期为3，对FDC和GDP进行Granger因果关系检验，结果如表3所示。

从表3可以看出，在滞后期为1的时候，在FDC不是GDP的Granger原因的原假设，拒绝它犯第一类错误的最大概率为6E-05，小于005，因此至少在95%的置信水平下可以认为FDC是GDP的Granger成因；而对于GDP不是FDC的Granger原因，拒绝它犯第一类错误的最大概率为02558，不能够拒绝原假设，GDP不是FDC的Granger原因。同理，滞后期为2和滞后期为3时，可以得到同样的结论。因此，我们Granger因果关系检验表明，房地产市场状态是地区生产总值的Granger原因，湖南省的商品房销售的增加直接导致地区生产总值的增加。但是地区生产总值GDP并不是商品房销售增加的原因，GDP的增长并不必然导致商品房销售的增加。

4结论与建议

本文采用1995—2013年湖南省地区生产总值和商品房销售面积的数据，利用计量经济学中的协整分析以及Granger因果检验，对湖南省房地产业发展情况与地区经济增长之间的协整关系和因果关系分别进行检验，结果表明：湖南省房地产市场的发展与经济增长之间存在单向的Granger因果关系，房地产市场的发展是地区生产总值的Granger原因。进一步对数据分析结果进行分析，可以得到如下结论。

（1）房地产业是湖南省地区经济的重要增长极。房地产业的稳定发展，能够带动其周边例如建筑、建材以及冶金等50多个物资生产部門的发展。因而，湖南省地区生产总值中房地产业的产值占有极大的比重，在形成大量的固定资产的同时，为政府提供巨额的财政收入。房地产市场的发展带动一系列相关产业的发展，为社会提供大量的就业机会。在经济不景气的情况下，房地产市场的发展有力地支持了湖南省地区经济的持续增长。

（2）经济的增长并不能促进房地产市场的繁荣，这也告诉我们在长期稳定的市场里，需求才是决定供给的最重要因素。房地产作为一种固定资产，具有价格高、变现难、长期价格难以预期等特点，如果作为投资产品具有很大的风险，且湖南省地处中部，与北上广深这些一线城市相比对外来人口的吸引力有限。主要的商品房库存都得内部消耗，所以即使是经济保持增长的趋势也不能在市场需求不足的情况下，持续促使房地产市场的繁荣。

（3）在“新常态”经济的大背景下，湖南省房地产市场问题解决需要地方政府承担起调控房地产市场的责任。住房既是经济问题，更是民生问题，政府需要做的就是为低收入住房困难群体提供住房保障，加大对棚户区的改造，以及城市和农村的危房改造。目前，湖南省城镇化进行还在加快，所以房地产的需求还是刚性的，在鼓励居民自住型住房和改善性住房的需求前提下，需因地制宜，约束和监管房地产市场发展，从而保持房地产长期平稳健康发展。

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