我国不动产善意取得制度研究

摘 要 《物权法》是我国重要的法律之一（以下简称第106条），对于我国物产的保护起到了重要作用，善意取得是其中重要的内容之一。本文通过对善意取得的详细研究得知在具体执行中存在一定的适用阻碍而且在立法建设方面存在一定的漏洞，致使在具体执行中存在适用阻碍不利于不动产的管理，本文据此从立法完善方面提出了相应的完善建议。

关键词 不动产善意取得 构成要件 合理价格

作者简介：朱华阳，安徽大学法学院2014级法学硕士，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.018

一、我国不动产善意取得制度的确立

当前，对于不动产善意取得制度的态度不论是国学者还是立法机关均实现了从否定到肯定的转变，这不仅是我国法学工作者的进步更是我国法律的进步，对于我国法律的完善具有巨大的促进作用。然而，当前对于不动产善意第三人的利益保护尚未达成统一的观点，存在一定的分歧：其一，认为不动产登记簿公信力与不动产善意取得制度之间是相互统一的，并没有本质上区别；其二，认为两者之间存在差异而且应当在具体规定上区别对待，尤其要重点强化对公信力制度的管理，以提升该法律法规的权威性，确保两者之间的有序运行。

二、我国不动产善意取得制度实行的难点

（一）构成要件的模糊性

《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：其一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；其二，以合理的价格进行转让，以最大程度上的保障双方的利益；其三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。虽然该项规定对于动产与不动产善意取得的构成要件进行了明确规定，在执行中看似有法可依，但是却忽略了两者之间的本质区别，过于条文化的规定致使在执行中适用性较差。

1.受让人要具备相应民事行为能力。不动产转让需要办理相应的登记手续，需要交易双方共到指定的政府机构进行办理，属于法律行为，唯有具备民事行为能力者方具备办理资格，方可产生法律效应并据此享受法律的保护。

2.关于善意构成要件。第106条规定：不动产善意取得的构造机理便是运用受让人之善意阻断原所有人之物权追及力以保护受让人之信赖利益，由此可见善意构成要件之重要隆。然而，该条中并未有全面性的规定，仅仅是从原则性方面规定了受让人是处于善意而非恶意的，但是却忽视了实际生活中各种复杂的情形，导致在执行中诸多不适。例如：

第一，善意内涵的界定。善意指的是受让人在善意取得的过程中处于“不知晓”的状态，不论是内心状态还是实际行为均是在“不知晓”的状态下进行的，但对于受让人是否存在过失以及过失符合界定缺乏规定。然而，导致该过失的主要原因在于受让人并不具备该领域内的专业知识，而如果一味的强调和要求受让人具备该方面的专业知识，则会导致交易过程中产生诸多阻碍而且交易双方变得更加的谨慎，影响到交易的正常进行，甚至可能会掉入到“恶魔证明”当中导致受让人的利益受损。当然，如果受让人在该过程中确实存在重大过失而且违背了善意取得的构成要件，处于保护原所有人的利益，应当判定受让人承担相应的责任 。

第二，善意之证明责任。在推定善意取得人的行为属于善意的过程中，受让人无需对自己的行为进行证明，如果相对人认为善意取得人并非是善意的，则应提供相应的恶意证明，若提供不了有力的证明，则推定为善意取得。当然，若善意取得的行为与实际行为之间存在明显出入，如支付的价格过低，交易双方属于亲戚关系或关系较为密切以及受让人具有无法拒绝的交易情境，对于此类情况要区别对待，不可一概而论。

第三，善意取得主题的确定。在不动产的善意取得过程中，交易双方可以为无权处分人与受让人或受让人的委托代理人，此环节中如果受让人与委托代理人均属于善意取得时则需要详加分析，但是如果两者之间存在分析则需要区别对待。倘若委托代理人未真实的按照受让人意思与对方进行交易而是恶意为之，对于受让人而言应当认定为善意取得，当前前提是受让人支付了合理的价格。同时，如果委托代理人明知对方是无权处分人而在未告知受让人的前提下与对方进行了交易且代理人支付了合理的价格，则应当认定为善意取得。

第四，善意时点的判定。第106条之规定对于善意时点的规定为“受让不动产时”。国内学者对于善意时点的观点主要有登记说、受让说、申请说三种。登记说认为善意的时点应以办理完不动产登记为准，不动产构成要件的条件之一是该不动产已经进行了登记，根据第106条相关规定出让时就是物权转让之时，置于动产则称之为支付而置于不动产则称之为登记。根据受让人说相关理论认为：受让人善意取得的基础是在交易的整个过程中从始至终受让人均不知道对方为无权处分人而且支付了合理的价格，此是认定受让人属于善意取得的重要要件之一。

3.关于合理价格。善意取得的过程要件中规定受让人支应付合理价格，但是并未对此进一步明确，如何判定合理性没有一个科学合理的标准。虽然理论界对此争论不休，但始终没有达成共识，而且在具体执行中合理价格的判定由法官进行裁量。在市场经济中，不动产的价格随时可能发生变化，单纯由法官进行裁定不仅给予了法官过大的自由裁量权而且容易导致腐败问题。同时，第106條中对交易的价格并未明确是实际交易价格还是合同中约定的价格，存在法律上的漏洞，给予了当事人“违规”操作的机会，也即存在人为操控的可能，影响到交易的公正性。

（二）制度实践中的难点

1.关于冒名处分与不动产善意取得。善意取得制度的制定在于保障交易的安全性以及善意第三人的合理信赖利益，但是这种保护并非是无限制的而是有一定的空间。在一定程度上而言，善意取得制度是牺牲了原所有权的人利益以维护受让人的信赖利益，但前提是原所有人具备风险控制能力，如果其在该交易过程中属于无辜者则无需承担相应的责任，此此时处分不动产不适用于善意取得 。同时，如果无权处分人采用了非正当或非法的手段处理了不动产与受让人完成了不动产的登记，同样不适宜采用善意取得制度。

2.关于不动产上的负担问题。《物权法》对于善意取得做出了如下规定：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。善意受让人取得了相关物产属于原始取得，动产则不再享受其他权利。然而，《物权法》并未对以下情况做出明确规也即不动产中含有的未登记物品的权利归属，是否归属于善意受让人还是原有物权人，由此导致在实际执行中容易产生纠纷而且容易导致执法过程中的人为因素的制约，导致执法的公正公平遭受质疑，影响到了执法部门的权威性。

3.关于原所有权人追偿之数额。综合以上分析，在不动产所有权转移到受让人之后，原所有权人即可以依法行使自身的权力向无权处分人进行追偿，但是目前并没有明确规定追偿的具体数额，在具体执行中缺乏依据。由于在不动产交易环节中存在三种追偿价格，分别为不动产实际交易中价格、无权处分人的取得的“对价”、诉讼期间的价格，三种价格具体数额存在一定差异，对于交易双方均是有利有弊的。根据相关研究以及实际案例分析，采用实际交易价格更为适合双方的利益，也更符合整个交易过程的实际情况 。就诉说价格而言，当案件正式判定下来与不动产交易的日期已经相隔了较长时间，不动产在市场中价格已经发生了一定的变化，可能高于诉讼价格也可能低于诉讼价格，不符合公平原则，而无处分权人取得之“对价”难以全方面的反应出其原本价值，采取此价格在一定程度上损害了原所有权人的合法利益。

三、完善我国不动产善意取得制度的建议

（一）合理界定善意构成要件

当前，我国《物权法》在动产与不动产构成要件的规定上采取了原则化的管理模式，致使两者在实施过程中存在诸多阻碍，不利于执行方与当事人对于两者的理解，因此建议在法律建设中将两者区别对待，对两者的构成要件进行针对性规定，以便于在具体执行中真正做到有法可依而且具备可执行性。例如，对于不动产的善意取得的构成要件可通过法律条文进行详细的说明，确定善意取得人取得不动产的具体标准或判断指标。同时，在具体执行当中要严格按照法律条文执行，如果遇到特殊情况要针对性处理，以最大程度上的确保双方的利益不受损害。

（二）制定合理的价格标准

目前，我国《物权法》并未对“合理价格”进行明确的规定，不论是理论界还是实务界均未形成統一的观点，这是制约动产与不动产合理交易的重要因素所在。为此，建议从以下两点加以改善：其一，在诉讼过程中法院可指定具备资格且符合相关规定的机构对不动产的价格进行科学评估，进而以判定交易的价格是否具备合理性 ；其二，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》相关规定对合理价格以及不合理价格进行判定。据此可以根据交易时的价格是否达到了当前市场交易价格的70%而且不高于30%的价格进行判定是否为合理价格，同时需要明确的是市场价格与合理价格之间并非是完全对等的而是参考值。因为在市场经济中，不动产价格的影响因素较多，任何一个因素都有可能导致不动产的价格发生较大变化，进而影响到最终的交易价格。

（三）构建统一的不动产登记制度

虽然不动产的善意取得是以登记为基准点的，但是由于我国市场经济制度建设尚不够完善，不动产登记点缺乏统一管理制度而且管理机构较为分散，致使不动产在登记过程中乱象较多 。因此，在未来发展中应当建立统一管理制度，从上到下形成了规范化的管理制度。

四、结语

综上所述，不动产善意取得是市场经济现实存在的重要问题，我国当今法律中对于不动产的善意取得尚存在一定的治理难点。尤其是《物权法》对于不动产的善意取得采用了一体化与原则性的管理致使在实际执行中遭遇诸多不适，而且对于善意取得构成要件的规定存在一定的模糊性，在后续的法律建设中应针对性的加以改善，以逐步完善对善意取得法律法规的建设，进而保障善意取得人的合法权益。

注释：

彭江红、谢广利.浅析不动产善意取得制度中的“善意”.黑河学刊.2014（10）.62-64.

杨莹莹.不动产善意取得制度的正当性分析.法制与社会.2015（10）.

叶文显.浅谈不动产善意取得制度及其完善建议.品牌月刊.2014（11）.

袁昊.论不动产善意取得登记要件的法律适用.河南司法警官职业学院学报.2016， 14（2）.82-85.

戚国涛.不动产善意取得制度的几个问题及完善对策.法制博览.2016（30）.