不动产登记机构规避法院处罚的实务技巧

李炜

一、不动产登记机构与法院有关的业务类型

随着不动产在人们生活中占据的地位不断提高，甚至占据到人民群众拥有财产比重的第一位，故而其纠纷的发生也同样呈上升趋势，因此也自然将不动产登记机构与人民法院紧密联系起来了。具体来说，两者之间的业务来往可以分成以下三类。

1.查询类

（1）《民诉法》第六十七条规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。”

（2）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第二十八条规定：“人民法院在执行中有权向被执行人、有关机关、社会团体、企业事业单位或公民个人，调查了解被执行人的财产状况，对调查所需的材料可以进行复制、抄录或拍照，但应当依法保密。”

（3）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”

根据以上法律规定，配合协助法院查询和核实不动产的权属信息，是不动产登记机构与法院之间重要的一项工作。

2.查封类

（1）《民诉法》第一百零三条规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。”

（2）《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”

（3）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第九条规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

（4）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第二条规定：“人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。”

由以上法规可以看出，不动产查封作为一种重要的财产保全措施，也是不动产登记机构协助人民法院办理的一项重要工作。

3.协助转移类

（1）《民诉法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”

（2）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。

查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”

（3）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”

人民法院相关法律文书生效以后，往往要通过不动产登记机构协助人民法院将其确定的不动产权利转移到新的权利人名下，因而这项工作也是不动产登记机构配合人民法院最终实现司法功能的一项重要工作。

二、法院处罚的法律依据

不动产登记机构等相关个人和单位，如果在民事诉讼过程中拒绝配合人民法院依法进行的调查和执行行为，则构成了妨碍民事诉讼的违法行為，可能因此而受到相应处罚。具体的法律依据如下：

1. 《民诉法》第一百一十四条规定：“有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：

（一）有关单位拒绝或者妨碍人民法院调查取证的；

（二）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的；

（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；

（四）其他拒绝协助执行的。

人民法院对有前款规定行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助义务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。”

2. 《民诉法》第一百一十五条规定：“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。

拘留的期限，为十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。”

3. 《民诉法司法解释》第一百九十二条规定：“有关单位接到人民法院协助执行通知书后，有下列行为之一的，人民法院可以适用民事诉讼法第一百一十四条规定处理：

……

（三）拒不停止办理有关财产权证照转移手续、权属变更登记、规划审批等手续的；

（四）以需要内部请示、内部审批，有内部规定等为由拖延办理的。”

三、不动产登记机构被处罚的典型案例

1.衡阳市中级人民法院（2015）衡中法执复字第29号

法院认为，2013年12月16日，衡阳市珠晖区人民法院要求常宁市房管局查封被执行人李朝发所有的位于常宁市培元办事处群英西路兴发农贸市场单幢09房产时，查封裁定及执行通知虽有瑕疵，常宁市房管局在收到查封裁定后，仍对查封裁定及执行通知上载明房产证项下的房产予以查封。但常宁市房管局在常宁市人民法院再次查封李朝发同一地段房产且对珠晖区人民法院先行查封的房产产生不同认识时，常宁市房管局在常宁市人民法院的要求下擅自更改了查封范围，未主动告知珠晖区人民法院查封范围的变更；且将珠晖区人民法院的查封日期从2013年12月16日变更为2014年6月23日。执行法院认定常宁市房管局变更查封范围和查封日期违反协助执行义务属实，但处罚力度过大，应酌情减轻处罚。最终改判处罚五万元。

笔者点评：本案中，不动产登记机构在收到珠晖区人民法院的查封文书时，没有对其瑕疵及时提出审查建议就办理了查封登记，而后在常宁市法院来查封的时候又没有征求原查封法院的意见就径行变更了查封范围和查封日期，因此导致了受处罚的结果。

2.龙江大庆市中级法院（2016）黑06庆执复1号

高新法院于2015年12月18日作出（2015）庆高新执字第616-2号罚款裁定，对安达市国土资源局罚款100万元，限在2015年12月25日前缴纳。

法院认为，复议人安达市国土资源局作为案涉土地的主管部门，其应当自觉按照生效法律文书的规定履行相应的协助义务，而不是以“内部审批”等借口拖延执行，推诿执行，甚至是拒绝执行。法院有权依据《民诉法》第一百一十四条的规定进行处罚，而在处罚后仍不履行协助义务的，高新法院可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。

笔者点评：根据相关法律规定，不动产登记机构是不能对法院的生效法律文书的内容进行实体审查的，应当及时、无条件地履行，不能以“内部审批”等理由来拖延推诿。即使是认为该协助要求有问题，也应该先受理该文书，而后再给人民法院写审查建议。

当然，属于无办理权属登记的情况下要求协助的除外，如要求将无合法来源的土地使用权、违法建设的房屋协助过户的。

四、不动产登记机构的实务应对

根据以上典型案例中被處罚的具体情形，基本上可以分成协助错误、拒绝协助、以内部程序为由拖延执行，等等。对此，不动产登记机构应当区分情况来予以应对。

1.对于有登记信息且相关协助手续齐全的必须及时办理，不应拖延或者以内部程序来对抗协助义务。需要特别注意的是，对于人民法院来说，不动产登记机构只要签收了协助文书，协助义务就生效了。因此，对于人民法院合法的协助查封要求必须立即予以处理。

2.对于没有相关权属登记的不动产的查封可以不予受理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

因此，除了法律特别规定可以预查封的情况以外，对于未登记的不动产，法院应该以贴公告的形式予以查封，而不动产登记机构则因为没有相关信息而无协助的义务。

3.法院要求协助执行的不动产与登记内容不符的，如权利人不同、坐落、房号与登记簿记载不一致等。发现以上情况的应该书面告知法院工作人员，如法院仍然要求执行的，可以让其重新出具正确的协助执行文件。

4.不动产登记机构认为法院要求协助的内容与法律冲突的，如认为被执行不动产不宜分割执行的、执行时变更许可用途的、对集体土地上房屋执行不符合法定条件的，等等。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”因此，不动产登记机构应当先行受理协助执行的文书，而后在给法院出具书面的审查建议书，法院是否接受，最终应当以法院的意见为准。

5.对于有不动产上查封与轮候查封并存时的处理方法。根据《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》（法发〔2010〕15号）第十二条规定：“轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理。”

根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）第二条规定：“优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。

首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函，将查封财产移送优先债权执行法院执行，并告知当事人。

移送执行函应当载明将查封财产移送执行及首先查封债权的相关情况等内容。”

因此，对于不动产上存在查封和轮后查封的情况时，应当注意判断协助执行的案件是否是查封法院出具的协助执行文书，如果是轮候法院出具的还需其提供查封法院同意其处置的移送执行函方可受理。

综上所述，在协助人民法院办理相关业务时，不动产登记机构应当在充分了解相关法律、法规规定的基础上，既要合理合法地积极配合，完成协助义务，又要对于无法协助的事项予以明确的拒绝，并对不合法的协助要求提出自己的审查意见。以达到既尊重人民法院的权威性又避免人民法院执行过程中因为对行政业务不熟悉可能导致的执行错误的问题。

陈品禄/责任编辑