房产测绘中测绘面积的质量控制分析

江玮宾，陈小蓉

(慈溪市土地勘测规划设计院有限公司，浙江 慈溪 315300)



房产测绘中测绘面积的质量控制分析

江玮宾，陈小蓉

(慈溪市土地勘测规划设计院有限公司，浙江 慈溪 315300)

测绘房屋面积是房产测绘中的一个重要组成部分，为避免矛盾和纠纷的产生，房屋测绘必须要保证质量。要想提高房屋面积测绘的质量，相关部门要认识到当前房屋测绘中出现的问题，并采取有效措施提高房屋测绘质量。通过分析房屋面积测绘中存在的问题，提出提高测绘面积质量的措施。

房产测绘；测绘面积；质量控制

1 房屋面积测绘的重要性

近些年，房地产业发展比较迅猛，相关产业也得到了发展。其中，房屋面积的测绘是重要的组成部分。房屋测绘不仅关系着开发商的利益，还关系着房屋预售许可证的批准，同时也与消费者的权益挂钩。对于房屋的面积测绘，国家也有相关法律法规和约束措施，以保证测绘过程的公平、精确。测绘数据是受法律保护的，是产权者申请房产证的重要凭据，也是处理房产问题的重要证据。建筑房屋的面积关系着房地产业的发展，也是我国测量工作的一个重要组成部分。在房屋低价衡量、房屋转让、房屋面积核实及城市建设中，房屋的面积测绘都是重要的数据之一。在现实生活中，各种类型的房屋层出不穷，某些开发商会利用这一点欺骗消费者，导致消费者的权益受损。测绘房屋面积可以保证消费者的权益，避免消费者和开发商的纠纷，同时也保障了房地产行业的交易秩序。

2 房屋面积测绘中出现的问题

尽管现在的房屋测绘过程已经很完善，且有相关的依据标准和国家法律法规保护，但是由于社会因素等原因，还是会出现问题，这些问题严重影响了房屋面积测绘的质量，也会造成很大的损失。在房屋面积测绘过程中，需要很高的技术和专业水平，计算的标准也要完整，但是在现实生活中，某些地方的测绘标准不完整，很多地方的测量都很笼统，不详细，对于房屋个别地方的测量也没有详细的说明。随着时代的发展，测绘要求也在变化着，很多实际测绘过程不能满足社会的要求，测绘中出现问题，也没有对应的解决办法，只能依靠技术人员的经验判断，难免会出现失误。测绘过程比较复杂，计算数据也很多，有些需要精确到小数点后十几位，这给面积测绘工作带来了一定的难度。

3 控制房产面积测绘质量的措施

3.1 做好早期建筑施工图纸的质量检查

为了保证房屋测绘的质量，要对早期的图纸进行质量检查，在建筑施工早期做好质量控制。在施工早期，应对房屋的建设进行规划和面积测算，在规划面积的测算过程中，有关部门要做好图纸的审核工作，指定专业的技术人员对图纸的有效性及合理性做出评估，同时也作为审批的标准之一。在实际的房屋面积测算中，开发商要把前期已经通过审核的建筑设计图纸作为辅助材料交给相关部门，如果在实际建筑过程中某些地方出现了改动，与施工图纸不一致，就需要开发商和施工单位提供相应的建筑变更说明，并在建筑施工图纸上标出改动的地方，相应的变更材料须经规划部门确认，这样才能保证建筑设计图纸的完整性和有效性。同样地，为了保证测绘过程的完整，开发商和有关施工单位还要提供建筑设计模型的平面效果图纸、剖面效果图纸、立体效果图纸、楼梯设计图纸及阳台设计图纸。对于建筑施工中比较特殊的结构，需要提供相应的施工图纸。例如，在对阳台进行面积测绘时，如果没有详细标明阳台各个地方的具体数据，就很容易忽略阳台外部的护栏宽度。有些地方可能在建筑设计图纸的平面效果图上看不出来，这时就需要剖面效果图做辅助。在提供的早期材料中，还应提供相关的证明材料，例如规划许可证及房屋里的设施安排。对于某些特殊用途的房屋，还需要标注其实际的功能作用及相关的建设资料。

3.2 确定具体房屋测算面积的对象

房屋测绘前，不仅需要审核建筑施工图纸，还需要对测算面积的部位进行准确认定。在测算时，要确定哪一部分是全面测算面积，哪一部分是半面测算面积，还有不作为房屋测算的面积部分。如果没做好这个工作，就会产生计算误差，造成经济损失，因此，在确定测算面积时，要依据相应的房屋面积认定标准，对房屋的每个部分进行面积测算的认定。开发商为了获取利益，在建筑设计图上标明的地方往往与实际测量的不一样。例如，很多建筑设计图纸上都会标明阳台及观景窗的部分，而在实际房屋面积测算时，却没有计入这些部分，这就容易产生纠纷。如果在建筑中有公用的地方，而这些地方又是封闭的，在进行面积认定时，就需要计算它的全面积。如果公共部分的面积不是封闭的，则需要根据具体情况进行具体认定。如果某些地方是属于房屋的内部构造，那就属于内部的面积，需要计算相应的全面积。而如果这部分面积是在建筑房屋之外的部分，则认定是无柱的外走廊，计算这部分面积时，要按照它的半面积来认定。在现实测算过程中，特殊的部分很多，经常需要进行测算的认定，为了保证工作的顺利进行，相关部门可以要求开发商和施工单位提供详细的房屋构造说明，保证测算出的房屋面积是准确有效的，避免误差的产生。

3.3 合理分摊公用部分的面积

在房屋测绘工作中，公用面积的分摊是工作的重点和难点。在测算过程中，要保证房屋的基本户型及计算的合理精确性，在这个基础上进行公用面积的测算，要由相关技术人员对公用面积进行合理地认定和测算。房屋的面积不仅涉及开发商的利益，也涉及住户的利益，所以在进行房屋测算时，要公正公开，在进行公用面积的分摊测算时，更需要精确测绘，合理分摊。由于当前某些房屋测绘软件不完整、不先进，一些房屋测算技术人员专业知识不过关、经验不足，在进行每个住户房屋面积测算时，往往会出现细小的误差，而这些误差也会给公用面积的分摊测算带来难度。为了保证公用面积分摊的精确性，相关测算人员要依照相关的测算标准，以及地方上的房屋测算规定进行测算，如果某些公用部分的面积分摊不好认定，则需要相关组织进行房屋公用面积的测绘，在对建筑设计图纸进行分析测算后，商定公用面积的分摊方式。一般公用面积的分摊工作都是在房屋每层面积测算和总面积测算工作之后进行的，等到公用面积的分摊工作完成后，还需要进行检验，把分摊之前公用部分的面积和分摊之后的各个面积进行比较分析，保证公用面积的分摊测算是准确的。

3.4 提升测绘人员的整体素质水平

房产测绘工作要求专业人员具有较高的技能和素质水平，测绘人员自身素质水平的局限是制约房产测绘行业发展的主要原因之一，因此，提升测绘人员的专业素养对提升房产面积测绘质量具有重要意义。要想从根本上解决这一问题，必须要严格执行相关法律、法规，大力开展房产测绘人员的职业道德教育工作，不断给测绘人员灌输新知识、新技能，加大对违规行为的处罚力度。

3.5 完善房地产测绘市场质量控制机制

现阶段，我国房产测绘的相关规范还不够健全，一些不符合规范的房产单位大打擦边球，严重影响了房产测绘工作法制化的进程。随着房产市场的不断开放，市场机制及市场规则中的问题越来越突出。市场竞争、交易规则并不健全，而市场的仲裁机制、风险防范机制、信用机制等也尚未形成，在此情况下，要想充分发挥市场供给与市场竞争作用，对测绘产品与服务质量进行控制，就必须有相应的法律法规介入，逐步完善房产市场的面积测绘制度。

[1] 陈刚.房地产测绘中关于面积量算的问题思考[J].测绘与空间地理信息，2016，(20)：120-121.

[2] 庞毅.房屋共用建筑面积分摊方法探讨[J].河北能源职业技术学院学报，2015，(19):119-120.

[3] 李晨.对房地产测绘和房屋面积测量计算工作的思考[J].科技创业家，2016，(12):133-134.

Quality control analysis of surveying area in real estate surveying and mapping

JIANG Wei-bin, CHEN Xiao-rong

(Cixi Land Survey Planning and Design Institute Co., Ltd., Cixi 315300, China)

Surveying and mapping of housing area is an important part of real estate surveying and mapping. In order to avoid contradictions and disputes, house mapping must ensure quality. To improve the quality of housing surveying and mapping, the relevant departments should recognize the current problems and take effective measures to improve its quality. By analyzing the problems in the survey of housing area, the measures to improve the quality of surveying and mapping area are put forward.

Real estate surveying and mapping; Surveying area; Quality control

2016-10-27

江玮宾(1987-)，男，测绘助理工程师； 陈小蓉(1987-)，女，测绘助理工程师。

TU198

A

1674-8646(2017)02-0116-02