沈阳市精装修住宅市场问题及对策研究

摘要：近几年，由于沈阳市GDP的下滑，沈阳房地产市场呈现低迷态势，房地产开发商为应对这一经济形势立即推出了不同标准和风格的精装修住宅。随着人们对精装修住宅的关注度的提高，精装修的质量问题也成了人们关注的重点对象，由此，分析了沈阳市精装修的发展现状，探寻沈阳市精装修住宅市场所存在的问题，并提出促进沈阳市精装修住宅市场发展的对策。

关键词：沈阳；精装修住宅；问题；对策

中图分类号：F27

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.05.029

1研究背景

随着我国房地产市场的发展以及国家相应政策的实施，精装修已经成为一种趋势，因为它满足了客户“重装饰、轻装修”的消费理念，拎包入住成为了城市房地产的新亮点。沈阳市作为新建住房精装修试点，精装修住宅的比例逐年提高。现代建筑产业是我市经济发展的重要引擎，是转方式，调结构，助推沈阳新一轮振兴发展的强大动力。为大力发展现代化建筑产业，加快推进国家建筑产业现代化示范城市建设，沈阳市人民政府于2015年12月21日出台了《沈阳市人民政府全面推进建筑行业现代化发展的实施意见》中提出要加快铁西现代建筑产业园，渾南现代建筑产业园等为代表的产业园区建设，形成从装备制造到建筑生产，再到家居装修的全产业链条，全面推动建筑业向现代建筑产业转型、升级、引领和带动全国建筑产业现代化发展。

2精装修住宅现状

建设部于2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，在住宅装修领域起到了重要的引导作用。就沈阳市来说目前选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示，之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢，而是可选择的空间有限。早在2009年就已有38.85%的人有意愿购买精装修的房子，打破了以往清水房一统天下的局面。沈阳住宅开发市场的几个知名企业，如万科、恒大、碧桂园等也早已相继推出了精装修住宅，且销售业绩良好，在2015年精装修房比例已经占交易总额的25%，到了2016年上涨到28.35%。

2.1精装修标准不统一影响房地产市场有序发展

沈阳市不同楼盘的装修标准没有较大的区别，即使是万科和华润的楼盘也均没有提供装修方案供消费者选择，楼盘中的所有装修都是一样的。因此各楼盘用于精装修住宅的装修材料都是集中采购，其优势就是价格便宜，装修起来比较省事，这对于开发商而言具有较大的开发空间。但是一般精装修住宅的大都是卖给一些没有时间装修的人，并且三环内的大部分楼盘都是在政府2014年要求实现全装修之前就已开工建设。即使装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操作难度，管理成本会成倍扩大，利润小，成本高，若开发后销路不畅，精装修无疑是一个不小的包袱。

2.2购房者顾虑多造成市场发展缓慢

由于房价的提高对于很多消费者就是一种潜在的压力，使他们望而却步，且购房者对于只能看见外表看不见内在的材料存在质量担忧，千篇一律风格使得购房者放缓了脚步。调查显示部分购房者对精装修住宅的顾虑在房地产开发商从中牟取暴利，建筑质量参差不齐，房屋质量保修三方面占比较高，分别为76.85%、64.09%、62.81%。而在不打算选择精装房中六成以上是担心建材质量不过关、不环保。

3沈阳市精装修住宅市场存在的问题

3.1质量是阻碍精装房发展的首要问题

大部分购房者购买精装房后都会遇到质量问题，例如因吊顶与楼板，以及龙骨与饰面板结合不好，或者承重过大，造成顶面整体或局部塌落，使吊顶变成“掉顶”；房屋设计中，阳台没有预留封装材料的落脚点，给阳台封装造成一定的难度，导致阳台封装不牢固，造成塌落；管道安装检查不合格，导致管道渗漏造成顶面损坏；未按规定安装线路导致暗埋线路不过关等问题都是质量不合格所遗留的。可见，质量是精装房的重中之重。

3.2精装修住宅总价偏高

由于在价格上精装产品装修成本本身较高，再加上开发商在中间赚取利润，所以住宅总价偏高，购房门槛提高，由此对消费能力有限的沈阳市场而言增加了不小的购买难度与销售难度。

3.3个性化装修难操作

统一装修不能满足购房者的个性化要求，而对于开发商又是一种出力不讨好的状态；这种菜单式装修，使购房者购买之后做出了大量的修改，而这种做法极易导致工程失控，出现不可估量的后果。

3.4开发商实力不均，质量标准不一

由于沈阳家装企业水平参差不齐，从业人员水平不高，并且相关部门对家装市场的监管体制落后，缺少有效的标准，有效的质量监管，缺少针对性、详细性、关键性、家装企业行业规范，致使家装企业鱼龙混杂，导致精装房的后期投诉数量一直居高不下，装修质量难以保障。

3.5修理不便及售后服务问题

没能实现住房的设计、建造、装修一体化，导致即使住宅实现了精装修，一旦出现问题，购房者找不到解决的方法。

4促进沈阳市精装修住宅市场发展的对策

4.1通过合同约束及监管提高房屋装修质量

将所有精装修房做成预售形式，双方可在签订的协议中详细约定于房屋有关的所有内外装修，设施设备种类、型号、品牌、颜色、位置，达不到标准的开发商承担违约责任。而环保方面，可以采用双方形式，即开发商和购买方，双方雇用有关人员进行检验，要求开发商购买材料必须符合标准要求，不能超标。

同时监管部门应大力支持。选择不理想建材，建材质量不过关，不环保，位置不合理很大部分原因由于监管部门不负责，没有对施工进行合理验收。对此，可以在精装户质量问题维权方面进行应对，可以对监管与开发商分别采取相应的责任追究。

4.2有效控制房地产开发商的利润

为了控制房地产开发商在精装修环节的利润，消费者可以与开发商签订协议约定装修材料的品类，价格范围等，开发商必须使商品价格透明化，购买方拥有随时查看物品购买情况的权利。

4.3鼓励房地产开发商提供个性化的装修方案

房地产开发商确定装修方案时应考虑消费者生活模式和审美取向，装修方案应首先从功能上下手，兼顾装修风格和装修材料的选择，为消费者提供具有平面布局的多样化，空间使用的多样化，装修风格的统一化和装修材料的可选化四个特征。同时考虑为消费者预留部分空间，以便其達到真正的个性装修。这样才能确保消费者能够接受住宅的布置。

4.4政府有关部门加强监管的同时给予一定的政策奖励

政府应起到引导和监督作用，主管部门要加强推行精装修住宅的力度，可以对开发精装修住宅的开发商在税收上给予一定的优惠，财政上予以适当的补贴以提高企业参与的积极性，并且明确规定开发商的规模，并建立企业的资质，考察评估体系，为大力推进精装修住宅奠定一定的基础。

4.5售后服务的完善

（1）配备完整售后服务组织、人员及服务流程。成立维修售后小组及组件维修人员，要全职全天在现场待命，接到维修任务时，要按时，全力维修，不能推诿、拖延，更要对业主有礼貌，不可发生冲突。

（2）培训、会议要贯穿整个售后服务。客服规程、制度、流程需要学习，成员要定期开会，相互协调，解决工作中遇到的问题。

（3）维修要完成回访，并作书面记录。

（4）对于售后中发现的问题要分析、总结，形成案例，供其他在建项目借鉴，避免犯同样的错误。

5结束语

在住宅的整体建造当中，住宅装修看似只是其中一个微不足道的问题，而实际上，由于购房者对住宅装修的高度重视，装修的问题就显得尤为重要，因为装修已经是直接决定他们是否购买房子的决定因素。开发商的材料选购、室内设计、售后服务以及政府的监督管理，相关法律法规的完善都与精装修紧密相关。由于各种政府政策和市场走势，精装修住宅即将成为未来楼市的主流住宅。精装修住宅是现代社会快节奏的产物，同时也是房地产市场接下来的必然选择。我们应该了解房地产市场即将发展的方向并积极作出响应，与时俱进，将精装修与国家可持续发展建造资源节约型城市的政策紧密结合起来，努力实现将精装修一体化整体家居模式，完全覆盖住宅市场。

参考文献

[1]国务院.民用建筑节能条例[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2]高东军.精装修住宅项目验收、交付及售后管理[J].建材与装饰，2012，（36）.

[3]郭辉，邓李杰，何佳琪.沈阳市推广全装修住宅存在的问题与对策研究[J].现代商贸工业，2016，（18）：2324.