新一轮财税体制改革背景下的房产税改革探究

姚迪

（安徽财经大学 财政与公共管理学院，安徽 蚌埠 233030）

新一轮财税体制改革背景下的房产税改革探究

姚迪

（安徽财经大学 财政与公共管理学院，安徽 蚌埠 233030）

自新一轮财税体制改革实施以来，各方对房产税改革的争论一直没有停止.在房地产税方面，我国现行的税收制度还存在很多问题，其中税基过窄，重交易环节房产而轻保有环节房产等问题，都导致了税源大量流失.本文将通过梳理房产税政策背景以及出台意义，分析上海、重庆两地房产税征管现状及问题，着重探究房产信息共享机制、房产税基评估机制、新旧税制衔接等方面对房产税改革的影响和作用，并在此基础上提出一些个人建议，力求符合政策实际背景，并且具有一定的可操作性.

房产税；财税体制；改革；对策；税基评估机制

2011年10月1日，上海、重庆两地响应国家政策，正式开始对保有环节房产税的改革试点. 2013年，党的十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》又指明了“加快房地产税立法并适时推进改革”的大政策方向.2016年11月，财政部部长楼继伟在财政智库60年研讨会的讲话中表示，房地产税税制改革在积极稳步推进中.最快到2018年，房地产税税制即可进入立法阶段，进入具体操作实施层面.由此可见，房产税全面开征是未来财税体制改革的大势所趋.毋庸置疑，改革需要全社会的共同努力才能有所成效.

1 房产税改革背景及意义

1.1 改革背景

早在1986年，我国就颁布了《中华人民共和国房地产税暂行条例》，明确只对经营性的房屋征税，而对非经营性的房屋并不征收房产税.2011年10月1日，上海、重庆两地正式开始对保有环节房产进行试点改革.此次沪、渝两地的房产税试点主要对增量房征税而对存量房涉及较少，改革取得些许成效也暴露出一些问题.

1.2 改革意义

房产税改革具有多方面的积极意义.第一，房产税作为财产税的一种，具有能够调节收入分配，缩小贫富差距的作用.第二，房产税的全面开征能增加地方政府财政来源.地方政府的“土地财政”政策，多年来一直被各方学者们所诟病，所谓的土地财政，就是政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方的财政支出的行为.改革房产税，能够使地方政府有稳定的财政来源，减少土地财政状况，使地方政府有财力能向居民提供更多安置房、经济适用房等等，能够缓解各地房产投机者的“炒房”现象.第三，政府可通过房产税的改革抑制需求，从需求端来实行对房地产市场的规范整治，避免房地产泡沫经济，稳定房地产业健康长足发展.第四，房产税所涉及到的房地产相关税种庞杂，落实房产税改革能够整合房地产税种相关税费，房地产税作为我国新一轮财税体制改革的重要组成部分，其全面顺利开征对财税体制整体改革的推进有着无可厚非的作用.

2 沪、渝两地房产税试点的问题

2.1 税基狭窄，有失税收公平原则

上海的房产税征收范围为上海整个行政区域，对本地户籍新购置的且属于家庭第二套以上的房产、外地户籍新购置的房产征税，征税对象仅为增量房，而对存量房免征房产税.重庆的房产税征收范围仅为主城九个行政区域内个人拥有的独栋高档别墅；个人新购的高档住房；或在重庆市同时没有户籍、没有企业又没有工作的“三无”个人新购的第二套房产.由此可见，两地都仅是针对高档、独栋、新增的房产征税，而人们所持有的存量房产则受到了保护，对于新购房者和原房屋持有者之间形成了税收的不公平.另外，此项政策放弃了庞大的存量房税源，使得房产税调节收入分配的作用减弱.

2.2 税率较低、免税面积不合理，抑制房价作用微弱

上海房产税试点实行比例税率，实际税率分为0.28%和0.42%两档；而重庆房产税试点实行累进税率，分为0.5%、1%和1.2%三档.一方面，税率制定的层级太少；另一方面，税率远低于世界水平.在免税面积的制定上，上海为每人60平米免征，面积过大.而重庆的外来人员，第一套住房无论面积多大，都可免征房产税.有研究表明，沪、渝两地房产税试点之后，两地在新建商品房价格和新建住房价格上与其他城市相比并没有明显的下降.国家统计局统计结果表明，2011年3月份，上海新建商品房价格同比上涨2%，而重庆更是上涨5.7%.房价成因复杂，其中因果关系不易区分，但由此可见沪、渝两地房产税对房价的抑制作用并不明显.

2.3 征收效果不理想，对地方财政收入效果不明显

沪、渝两地房产登记不健全，房屋价值评估机制不完善，征管体系存在漏洞，房产税征管很难落实，民众抗议呼声很高等，导致在房产税试点前三个月，两地房产税登记缴纳数不足1%和5%，收入均不足百万元人民币，与上千亿的财政总收入相比微不足道，对地方政府而言，没有起到组织地方财政收入的作用.

3 个人房屋开征房产税的思考

3.1 税收机关征管难

一方面，目前我国实行的房产税政策仅是对法人、个体工商户采取定额税的形式，征管起来相对容易.对居民开征房产税意味着税务机关将直接面向千千万万户居民作为纳税人.如何高效准确的征收房产税是一大难题.从社会总体来看，征收房产税有利于收入分配，缩小贫富差距；但从居民个人角度，易产生抗税心理.纳税人缺乏对财产类税种的正确认知，可能会出现大规模欠税现象.

另一方面，我国尚未建立全国共享的房地产信息系统，因此在征管范围上存在很大的漏洞，易出现纳税人隐瞒财产，不据实上报房产的行为.现有的存量房房产信息也并不全面，缺乏价值衡量体系，且具有较强的地域性，有限的信息又经常归属于不同的部门管辖，容易造成征管效率低下.

再者，房产税全面开征后，纳税群体庞大，对税务机关来说，征管难度加大，服务对象众多，因此，如何科学合理的征缴税款也是难题.

3.2 房产税税基评估不够完善

房产在交易过程中为少缴税款而恶意降低发票价格的情况在经营性房屋征收房产税的过程中就已经存在.个人房产的房产税的征收所依赖的就是确切的房产价值，但我国在房产评估上并没有形成规范的做法.我国现行的以市场价格为主导的定价模式正为投机取巧之人提供了可乘之机，不排除买卖双方协同定价，以此来少缴税款的情况.

3.3 相关税费杂糅

我国现有与房地产相关的税、费种类繁多，在此基础上盲目开征房产税，一是造成严重的重复征税问题；二是税费交叉，征管难度大.如果不改变房地产税费现状，而只是对保有环节加征房产税，不会取得良好的成效.在整体改进房地产税过程中，还涉及到新旧税费交接问题，如果处理不好，会成为众矢之的，不利于房产税的施行.

4 优化房产税的对策

4.1 完善房产税税基评估机制

房产税的全面开征，需要一套完整的房产评估机制.就现行的上海、重庆房产税改革试点来看，短期的市场交易价和房产实际价值相差不大，因为房产税针对的是新购房者而非存量房，依据市场交易价来计税具有一定的可行性.但从长期来看，只有以房地产实时评估价值为准，才能使房产税税收和资产增值很好的联系起来.OECD成员国中，一般实行估价和征管相分离的做法.英德两国单独设立不同于政府和税务机关的第三方房产评估机构和评估师来有效评估房产的价值.借鉴国际经验并结合我国实际国情，估价由中央和地方政府组织进行，中央政府负责制定估价的准则、估价师的考核，对不同城市、地域实行分等级、分税率处理，建立房产评估系统，只需将具体地域参数值输入便能得出房产估计价值，而地政府则具体实施估价以及税款的征收.倘若地方政府认为估价实在不合理，可以向中央提出个别地区重复估价申请.此种方法可以避免地方权力过大而引起的偷漏税现象.

房产的价值是受到多方面的影响的.同一处房产在不同的历史时期以及经济发展状况下会有截然不同的价值.因此，房产税税基评估制度还应该具有科学的评估周期，定期对房产价值进行重新估价.英国、日本、美国是每3年进行一次，国际上大多数国家也是每2-5年对房产进行重新估价.重新估价完成后，按照当时房产税政策，应对多征的税款进行返还，少征的税款敦促纳税人补缴，以此体现税收公平原则.此举还能够带动资产估价领域的软件设备开发产业发展以及人才培养.

4.2 整体整合房地产税费制度

房地产税与房产税是两个不同的概念，但一个税制体系中，必定牵一发而动全身，单一改革房产税并不能从总体上完善房产税制，甚至有重复征税的嫌疑.我国现行房地产税收制度体系混乱，税、费界定模糊.因此房产税改革过程必须做到科学的界定税、费的内涵，清理不合理的税费制度，将种类繁多的税、费制度标准规范化，避免重复征税.

4.3 健全不动产登记制度及信息共享机制

要全面征收房产税，首先要有完善的个人房产持有记录，才能以此作为依据对纳税人征收房产税.根据国土部的数据，截至2016年7月21日，全国335个地市、2855个县区中，已有170个地市、1451个县市区实施不动产统一登记，分别占比50.7%、50.8%.2018年前，我国将全面落实不动产等级制度.随着不动产登记制度的全面铺开与落实，税务部门可与不动产登记中心、统计部门、房屋管理所等取得合作，建立数据共享机制，依据完善的不动产登记制度来征管房产税.

4.4 扩大征税范围，增加税率弹性

目前，我国房产税征税范围狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋.而国外的房产税征收范围十分广泛，除了公共、宗教、慈善等场所不征收房产税外，其他一律征收房产税.而从税率上来看，沪、渝两地试点的税率级次过少，缺乏地方政府可操作的弹性.我国幅员辽阔，不同地域在经济发展水平上存在很大差异，因此，应该实行差别化的比例税率或累进税率.

4.5 制定基本法律统一征税

加快房地产税立法，适时推进改革，是党的十八届三中全会提出来的一项重要改革任务.房地产税与房产税虽不能混淆，但房地产税立法一定会考虑房产税层面的可实施性.制定房地产税法律，需要综合考虑房产开发环节、交易环节和保有环节的税费，拓宽税基，简化税种，合理税率，减少税负.此外，税收法治原则是我国一直追求的长远目标，税收立法是税法实施的前提，有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，是税收立法与税法实施过程中必须遵循的基本原则.

4.6 加强相关部门合作

要想房产税的税款能够及时、充足的入库，只依靠税务部门是不行的，还应该积极寻求公安部门、金融部门、房屋管理部门等的介入，保障房产税款能够按时按量的征缴.除此之外，还应该与软件开发部门取得合作，将计算机技术运用到房产税征缴过程中来.房产税的纳税人是千千万万的居民，但与个人所得税的代扣代缴方式相比，房产税不具有代扣代缴人，注定了房产税需要依靠纳税人自行申报缴纳的性质.如此庞大的纳税群体倘若没有科技作为支撑，很难使房产税政策顺利施行.

5 结语

我国的房地产业近些年来发展迅猛，也带动了相关产业的蓬勃发展，为我国的经济发展做出了重要贡献，因此房地产税种的改革颇受各方的关注.房产税作为财产税的一种，也作为房地产税的一个分支，其改革触及到广大群众的根本利益，也触及到房地产业的各方利益.改革受力于各方面的博弈因素，最终是否能达到预期效果也受到政策选择和落实状况的影响.但适时推进房产税是时代的主题，是不可否认的目标.

在制定房产税政策时，我们要与时俱进，要扬长避短，使房产税真正发挥出组织地方财政收入、清理房地产市场、合理配置房产资源、均衡纳税人税负的作用.

〔1〕程学堂.房地产税开征的难点及分析.房地产导刊,2015（29）.

〔2〕王凌云.关于我国开征房产税面临的问题和对策研究.山东大学,2012.

〔3〕李爽.上海和重庆房产税改革试点的案例分析.辽宁大学，2013.

〔4〕张小岳.基于重庆、上海房产税试点经验探讨我国房产税改革 [J].长春大学学报，2014，24（1）：29-33.

F810.424

A

1673-260X（2017）05-0096-03

2017-02-01

安徽财经大学国家级大学生创新项目（201610378254）