如何选择实物资产的投资

董欣越

【摘 要】随着我国的经济发展和人们生活水平的不断提高，家庭理财的需求不断增强，家庭的资产配置也呈现出多元化倾向。股票、期货等金融投资品具有较高的风险，且随着负利率时代的来袭，现金也在变得越来越不值钱。相较于前者，实物资产投资在价格变化上相对平稳，且拥有长期的经济寿命，便于久置。因此，与其将钱存入银行，收取微薄甚至为负的利息，更多的家庭开始关注实物资产投资，以求保值。论文分别对房地产、黄金以及艺术品三种实物资产进行分析，为家庭投资者实物资产的投资给出建议。

【Abstract】With the development of our countrys economy and the continuous improvement of people's living standard， families financial investment demand is growing， and the irassetal locations also present apluralistic tendency. Stocks， futures and other financial investments have high risk. And along with the era of negative interestrates， cash is becoming less and less valuable. Compared with the former， realasset investment is much stabler in price changes， and has along-term economic life and easy to set. More families， therefore， begin to pay close attention to physical assets investment， instead of putting money in the bank， charging lowor even negative interest. Respectively， this article analyzes the real estate， gold and art work three typical kinds of realassets. Based on the analysis， it will give some advice to family investors on real asset investment.

【关键词】实物资产；家庭投资；房地产

【Keywords】physical assets； family investment； real estate

【中图分类号】F830.591 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）03-0030-06

1 引言

2009 年 7 月，瑞典央行开始负利率实验，成为第一家实施“负利率”的央行，其将存款利率一度减至-0.25%。2015 年 2 月 12 日起，瑞典央行开始正式实施负利率政策，并于 2016 年 2 月 11 日，将再回购利率下调至-0.5%。继瑞典之后， 欧洲各国纷纷开始进行负利率实验，且近期日本也将成为亚洲第一个实行负利率 的国家。随着各国利率的不断下调，我们正在步入一个负利率时代。而正是由于负利率的影响，实物资产投资逐渐受到广大关注。同时，当现金时代正在被各国 不断发动的印钞机和高通胀率吞噬的时候，人们发现，我们早已在不知不觉中进 入到实物为王时代。与其将大把钞票换成储蓄存折，坐等加息的到来，不如换一 块黄金、一栋房产或是一瓶名酒收藏起来更为划算。尤其是稀缺资产正成为各路 买家争抢的投资品种。

国际上家庭投资理财的类型主要是三大类：金融产品类（主要包括股票、期 货、保險、贵金属等等）、房地产类以及艺术品类（主要包括字画、瓷器、玉器、 珠宝、邮票、钱币等等）。人们依照自身偏好从安全性、流动性以及收益性三方 面进行评估，做出投资选择。然而，在众多的实物资产中，哪种实物资产是最值 得投资的？我们该如何选择实物资产的投资？本文将针对房地产、黄金以及艺术品进行简单分析。

2 房地产

说起实物资产投资，多数人第一时间都会想到房地产。的确，无论何时最火 的话题都是楼市。楼市暴涨的浪潮一浪高过一浪，楼市调控只会刺激房价，除了 炒房，多数投资者对其他人民币资产并没有信心，不知道自己拿着现金能做什么。 而且有个不得不承认的现实，过去十几年间最成功的理财就是买房。网络上曾流 传了一张表，叫“从 2000 年-2015 年，你错过的发财机会”，如表1[1]所示。

在统计的16年间，除了2007年和2014 年外，剩余的 14 年里“买房”都是十分火热的话题。由此，不难看出中国房地产投资在实物资产投资中的份量。

据中国指数研究院数据[2]显示，2005-2015年上半年这 10 年间，北上广深四大一线城市房价均飙涨超过189%，其中上海涨幅最为明显。2005年上海新建 商品住宅成交均价仅为 7767 元/平方米，而到了2015年上半年则飙升至 49022 元/ 平方米，相比 10 年前房价上涨超 5 倍。其次分别为北京和深圳，2015 上半年房价与 2005 年房价相比较，涨幅均超过 300%。广州涨幅最低，仅为 189.62%。过去 10 年被称之为国内房产的“黄金十年”，同时在过去10多年里，我们在中国任何一个城市买的房子都是对的。这期间国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，但同时也引来一波波“史上最严”的 楼市调控。因此，在房价如此之高且楼控政策日益严格的前提条件下，买房作为 实物资本的投资是否合适、特别是一些涨幅很高的一线城市，是否还有足够大的 收益空间，这个问题值得更加深入的研究探讨。

如果买房是目前的刚需，那么不管自己处于一线城市还是几线城市，能付得 起首付就应先尽量买一套房。毕竟不管房价是涨还是跌，房子最主要的功能是居 住。并且，即使所有人都知道房地产市场存在泡沫，但又有谁真正知道泡沫究竟 什么时候会破灭。何况中国的房地产泡沫指数跟西方国家相比并不算高。

但如果购房是作为实物资产投资的话，足够有钱的投资者可以在一线城市北 上广深挑选购买。据一家机构的统计数据[3]，春节期间，在其所监测的全国 15 个一、二、三、四线城市中，今年成交总量较往年春节期间上涨 6.9%，8 个城市 同比上涨。其中武汉成交 182 套，涨幅最大，韶关和三亚次之，7个城市同比 下跌，其中福州、合肥下跌幅度较大。值得注意的是，成交量同比上涨的三亚、 汕头、徐州、苏州等均属于二三线城市。因此，当一线城市房价虚高时，部分二 线城市，如武汉、三亚、苏州等，也可以作为考虑对象。

房地产投资选择除了国内部分地区外，本文更想说的是选择置办一些海外资 产，作为实物资产的扩展投资。近年来，随着国内经济环境的变化以及投资机遇 的不断增多，国内的投资群体为寻求资产的保值和增值，引发了海外投资潮。 2016 年以来，中国投资者海外房产投资创历史新高，累计投资达 235 亿美元。据《中 国对外投资市场报告》显示，中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源。合理 地进行全球化资产配置是进行风险控制、是收益最大化的非常重要的一环。而且 在当今市场中，海外市场仍有着巨大的优势，并且有利于长期稳定型的投资。

购置海外房产投资主要有以下优势：房价的相对合理性，房屋租金的高收益，国外的房地产相对稳定更适合长期投资以及由此带来的多元化生活体验。下文将 通过表格对国内外购房效用进行更为清晰地对比，依次分析购置海外房地产的优 势。

2.1 房价合理性

当大家都在纷纷抱怨国内一线城市房价涨疯了的时候，身在海外的众人不禁 感叹，相比之下美国、澳大利亚、英国和加拿大等国的总体房价要相对理性得多。 国内外房价的对比，如下表2。

2.2 租金高收益 （国内外租金收益对比，如下表3）

海外房产拥有较高的租金回报率。因此，即使购置了海外房产后无法长期居 住，也可以选择将闲置的海外房产出租，以赚取长期的高额租金收益。

2.3稳定市场更适合长期投资

房地产市场的供求变化、海外政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变 动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等 个别风险，这些两大类风险因素都将直接影响到国内或者国外的房地产投资收 益。国内的房价调控政策多变，很难把握住正确的投资时间。而国外的房地产市 场相对稳定，市场调节和调控政策都相对成熟。国内外房产的稳定性对比，如表4。

2.4 体验多彩海外生活

海外置业的最根本目的在很大程度上是为了改变生活环境，体验一种全新的 生活方式。若是想体验自由开放的生活，那么美国是最为合适的国家；若是想享 受阳光沙滩的浪漫，那么美丽的澳洲将会满足这一愿望；若是渴望安静浪漫的环 境，那么地广人稀的加拿大则是首选。

在海外购置一套房子，很大程度上就能换一种全新的生活方式，这是国内买 房没法提供的。但在国外购买房产是否就能真正满足个人投资需求或生活需求， 这在很大程度上仍取决于个人的偏好。

3 黄金

黄金，贵金属的代表。黄金被认为是商品价值的尺度、交易的媒介和财富的 象征，具有避险和保值增值的重要属性[4]。“美好寓意金中见，万千玄机论黄金。” 早在约 2600 年前，我们的祖先就已经发现了黄金的价值，黄金充当了国内的货币[5]。其之所以能成为财富的象征，很大程度上取决于其稳定的化学属性和漂亮 的金属光泽。单独看黄金本身，并没有什么实际价值，其之所以能成为财富的象 征，实际上是人們后天赋予给它的一种抽象意义。限量开采，也是为了维持黄金 的价格。不考虑黄金的实际意义，仅将其作为一种实物资产投资来讲，黄金拥有 着巨大的优势。近期的黄金涨势，再次唤醒了投资者对它的记忆，许多投资者不再视其为没用的资产，而是财富保值的最重要工具。随着时间推移，在纸币被大量印制的时代里，人们对这一特性将有更加深刻的了解。黄金拥有抵消通货膨胀、 避险、不易被操纵、不会崩盘、可随时交易、世界通行货币、无折旧问题以及价值长期稳定八大投资优势。下文，将具体阐述黄金五个方面的优势。

3.1 规避风险

正是由于黄金稳定的化学性质和贵金属特性，使其拥有卓越的避险功能。当 世界政局和经济不稳，尤其是发生像 2008 年那样全球性的经济危机时，各种普 通的投资工具如，股票、基金、期货等都会受到十分严重的冲击，这时黄金就体 现出其极佳的避险功能。即使是遭遇经济危机，黄金的价格仍能基本维持不变甚 至稳步上升，保持其资产的价值。而随着黄金矿藏的限制开采和需求的不断增加， 黄金变得更加稀有，增强了自身的避险属性。

国际金价进入 2015 年后更是大幅飙升，纽约市场金价从每盎司 1200 美元一 路上行，不到一个月已升至 1300 美元关口；统计显示，纽约市场黄金期货价格近年来已累计上涨 9.3%。

3.2 抵消通货膨胀

近几十年来，通货膨胀现象十分严重，不仅是中国，绝大多数的国家都受此 问题的困扰。货币价值贬值，货币购买力日渐降低，钱变得越来越不值钱。在一 些极端的情况中，国家的货币通货膨胀过于严重，钞票就会变得如同废纸一般。 正如，津巴布韦发行了面额 1000 亿津元的钞票，但就是这样的一张钞票，仍不 足以购买一条面包。而在一系列的通货膨胀中，黄金凸显出巨大的优势。

黄金本身属于贵重金属商品，其价值会随着通货膨胀而上升，也就是说黄金 抵消了部分通货膨胀带来的损失，在一定程度上保证了投资者的资产不会被通货 膨胀所侵蚀。

3.3 不存在崩盘现象

即使不是经济危机，股票都有发生大幅下跌甚至暂时崩盤的可能，房地产市 场也有泡沫破灭的风险。一旦发生崩盘，投资者们将会血本无归。而黄金本身是 不可再生的稀有金属，不存在崩盘的现象。黄金现有的开采总量已超过了地球蕴 藏量的一半，未来的黄金供给量只可能越来越少。物以稀为贵，越开采越少的黄 金，其价格趋势将会是不断上升的。即使中间会存在一定程度的波动，但就长期 而言，黄金价格仍然是会上涨的。

1944 年黄金价格是每盎司 35 美元，截止至 2016 年上半年，黄金价格已超过 每盎司 1300 美元，期间黄金价格总体上呈上升趋势。以此，投资黄金并不会像 投资金融产品或者房地产那样发生市场崩盘的现象。

3.4 世界通行货币

古时候世界各地的人们都将黄金视为是出远门的最佳盘缠，即使是时至今 日，黄金仍然是世界通行的货币。只要手中持有黄金，不论走到世界的哪一家银 行都能够把黄金兑换成相应的当地货币。黄金是世界通行货币，它的货币地位比 美元、英镑还要稳固。例如，布雷顿森林体系的解体以及在2016年 6 月 23 日开始 的英国脱欧公投后，英镑迅速贬值（对人民币的汇率在短短的 3 个月间，从原先 的近 1：10 跌落至如今的 1：8.6）。美元、英镑的汇率时有波动，地位不够稳定， 而黄金则恰恰相反。

另外，黄金更是全世界都认可的实物资产，任何国家的人们对黄金的贵重价 值都有着潜意识中的共识。

3.5 价值长期稳定

几乎所有的奢侈品都会遇到折旧的问题，比如名包，名表，名车等等。崭新买回来时已经无法原价出售，用过并且时间久了之后价值更是贬值得厉害，可能 连原价的一半都不值。但黄金不存在折旧的问题，其光辉和价值是永久的。

奢侈品不能保值，那么房屋和地皮是否能永久保值呢？且不说中国内地施行 的 70 年房屋使用权，时间长了之后房屋的维护和保养都是一笔很大的费用，如 今人们已很难见到年代稍久的房屋，那些房屋已经全部都不存在了。地皮同样无 法永久保值，万一出现天灾人祸，都会令地皮的价值大幅下降。

黄金的投资价值也恰在这一系列的对比中得到凸显。因此，只要人们继续肯 定黄金的贵金属性，继续保持对黄金的偏好（显然这一偏好在长期内并不会有所 改变），维持黄金开采量，黄金的价格在长期看来就仍将上升，黄金也就仍然具 有长期投资的价值。其次，由于黄金良好的金属属性，其用作资产保值也是很好 的选择。

上图1为 2007 年到 2016 年，10 年间美国黄金市场和 Kitco 黄金指数的平均 走势图。

截止至 2016年 11 月，美国黄金市场价格已达到 1228.40 美元/盎司，Kitco 黄金指数也达到 1230.61KGX/盎司。虽说近年来黄金价格整体上略有下降，但自 2010 年以来黄金价格就一直未低于 1000 美金/盎司，且整体呈上升趋势。因此， 可以大胆地预测从长期来看，黄金价格一定会是不断上升的。那么，在如今黄金 处于较低价格时买入实物黄金，并长期持有，这必将是对投资者资产的一个有力保值。

通过对各种黄金投资方式的分析可知，首先，假如投资者拥有一部分闲置资金，且对这部分资金没有更好的使用效率，投资者在投资黄金产品时可选择黄金的实物投资；其次，假如投资者对实物黄金有收藏爱好，投资者可以投资黄金实 物中的金币和金条，这样既可以满足收藏要求，也可实现保值增值的目的[7]。

4 艺术品

随着股市像皮球一样弹来弹去、房价持续走低、储蓄利率跌至谷底，很多人 都转向艺术品投资，寄望其成为更稳定的投资形式。当艺术品作为一项实物资产 投资时，有人认为，在通货膨胀危机爆发、国际货币浮动的当下，艺术提供了有 吸引力的替代投资形式，它自身就是国际化货币，可以避免纸币贬值带来的财产 损失；更有人认为，艺术品投资，风险小、升值快、格调高。目前，我国艺术品 投资市场日趋繁荣，收藏与投资艺术品的人群有近 1 亿人。至 2010 年，中国已首次超过英国，成为世界第二大艺术品市场，占全球份额的 23%，中国艺术品拍卖销售额占全球市场比重更是超越美国，跃升至世界第一。据《中国艺术品报告 （2014）》[8]显示，2014 年我国的艺术品市场交易总额达到了 2137 亿元，占全 球艺术品市场交易总额的 22%，全球排名第二。且仅在艺术品拍卖市场的成交额 就高达 451 亿元。

但就本文观点来讲，并不支持艺术品投资。虽然我国艺术品市场的发展蒸蒸 日上，但就整体来说，投资者对于艺术品市场的了解程度还是非常低的。据《中 国消费金融调研报告（2010）》显示，在调查对象中有 70%以上的投资者对于艺 术品投资缺乏了解，并且这一比重随着调查对象收入水平的增加而下降[9]。同时， 画廊的价值观念和经营诚信较低，二级拍卖市场极其不健全以及真正的鉴定家和 鉴赏家的缺乏[10]，以上三方面都是艺术品投资市场的“硬伤”。

下面将从两个方面阐述本文观点：

4.1 多数人并不真正了解艺术品

首先，每个人都有独立的审美观，但是个人的审美不代表优秀的艺术品眼光。 对于不是专业人士的大多数人，艺术品投资的挑选无非是通过查阅资料自主学 习、查询近期藏品竞拍价格或是咨询专家。先不讨论自主学习是否会使自己真正 成为专家，即使是艺术品专家自身也不一定就真正能鉴别出一份作品的真假或者 了解一份作品真正的价值。在不能真正熟知艺术品价值时，就进行投资，其风险 是巨大的。

其次，通过竞拍得到的艺术品价值，很大程度上取决于人们当下的偏好。而当人们偏好转变时，曾经价值连城的艺术品，很可能会起不到资产保值、升值的作用，甚至会出现资产大幅度的贬值。

4.2 艺术品的保存与保险制度不健全

在艺术品的保存中，主要风险包括艺术品被盗及损毁风险。

歐美发达国家的艺术品保险已经发展为一个拥有良好投保体系、相对成熟的 行业。保险公司有专门的艺术品估价部门对展出、拍卖或者私人收藏的艺术品进 行评估，由艺术品本身价格、风险系数和保险运营成本来决定。然而，与欧美文 化艺术品风险管理行业相比较，我国的文化艺术品行业中风险分散手段应用不 足。由于艺术品价值高、风险大，各方都非常注意通过技术手段开展对风险进行 防范，但艺术品保险还很不完善。其主要表现在：

首先，国内艺术品保险意识相对较弱。我国大部分展览主办方往往风险意识 欠缺，投保意愿不强。即使投保，也存在保额不足问题。

其次，我国艺术品保险市场还不成熟，缺乏有针对性的保险产品。

最后，还存在许多制约保险发展的外在因素，如缺乏客观、公正、权威和被 广泛接受的评估标准、评估机构和完善的评估机制。目前，中国人民财产保险股 份有限公司等公司已开始承接大型展览、拍卖活动的艺术品保险项目，但是国内 针对私人收藏艺术品的保险产品尚未面世。

金融精英王东升曾说过，“艺术品投资是另类的投资，艺术品金融也是小众 金融，能够参与艺术品投资的人，一定是对艺术品有鉴赏追求的人。而越是这样 的人，越能在投资方面有所收获”[11]。

因此，在现阶段我国的艺术品投资是具有很大风险的。除非是财阀级别，并 且拥有一定的艺术品投资经验以及专业顾问，作为较为普通的投资者，并不推荐 艺术品作为实物资产投资。同时，想要通过艺术品的投资赚取收益，往往需要极 大的财力，这也并不是普通家庭所能达到的。

5 结论

综上，本文针对房地产、黄金以及艺术品等三类热门的家庭实物投资品进行 了简要分析，并对家庭投资者如何选择以上实物资产投资的问题，给出以下建 议：

首先，对于房地产投资。目前国内一线城市房价过高，风险较大，相对而言 国内一些重点的二线城市（如苏州、成都等）以及国外（如美国、澳大利亚、英 国、加拿大等）部分地区的房地产据有更大的投资潜力。

其次，对于黄金投资。需要根据自身经济条件，选择恰当的时机购买适当数 量的金条或金币，并且建议长期持有，以抵御通货膨胀等其他风险。

最后，对于艺术品投资。鉴于行业中的各种不确定性因素和投资环境的不健 全，并不建议普通家庭投资。

消费者的收入是影响家庭实物投资的最终影响因素。因此，无论是房地产投 资、黄金投资还是艺术品等其他事物资产的投资，均应根据个人情况，进行适当 的调整。

【参考文献】

【1】搜狐全民理财.未来 10 年中国最值得投资的资产. http：//mt.sohu.com/20160911/n468188006.shtml.

【2】中国指数研究院.http：//industry.fang.com/.

【3】蕊红. 二线城市房地市场或迎暖春[J]. 上海房地， 2016（03）：19-20.

【4】聂霞. 中国黄金价格主导影响因素实证分析[J]. 合作经济与科技， 2013（1）：54-55.

【5】李翀. 论黄金货币地位的演变与前景[J]. 中山大学学报（社会科学版）， 2013（01）：186-192.

【6】黄金历年走势. Kitco 网站. http：//www.kitco.cn/index.htm.

【7】金雷. 普通家庭黄金投资方案及风险防范研究[J]. 财会通讯，2015（02）： 4-6.

【8】文化部文化市场司 AMRC 艺术市场研究中心. 中国艺术品市场年度报告 （2014）[M]. 北京：人民美术出版社，2015：2-3.

【9】王征. 中国艺术品市场浅议[J]. 天府新论，2008（6）：149-150.

【10】廖理，金宝. 中国消费金融调研报告（2010）[M]. 北京：经济科学出版社， 2012：109.

【11】毕武英，徐可芒. 王东升.艺术品投资的中坚力量是有思想和情怀的专业 藏家[J].收藏投资导刊， 2016（13）： 28-31.