浅谈房地产税收政策调控房价的影响效果

沈继亮

【摘要】自2005年我国房价大幅上涨，我国政府便出台了一系列措施抑制过快上涨的房价，但结合我们日常生活中的所见所感不难发现，政府实施的很多政策往往并不能取得较为满意的成果，为此本文就房地产税收政策调控房价的影响效果展开了具体研究，并提出了相关的改革政策建议，希望这一研究能够为相关业界人士带来一定启发。

【关键词】房地产税收政策；调控房价；影响效果

自1998年我国住房制度改革以来，我国当地产市场便在住房、土地、金融等政策和市场力量的支持下不断实现快速发展，房地产也自此真正成为了我国国民经济的支柱产业。然而自2005年全国房地产投资速度的不断加快，房地产价格的不断增高使得其本身开始迈向非理性增长的发展阶段，这一发展阶段可能引起的房地产市场泡沫、甚至金融危机必须引起我们重视，而为了尽可能降低因房地产不健康发展引发金融危机的概率，正是本文就房地产税收政策调控房价的影响效果展开具体研究的原因所在。

1 房地产税收特征

为了较好完成本文就房地产税收政策调控房价的影响效果展开的研究，我们首先需要深入了解房地产税收的特征。结合我国国税总局对房地产税做出的界定，本文将房地产税收视作对包括房地产开发、流转、保有各个房地产市场环节所征税种的总称，而作为我国国家税收体系中的重要组成部分，房地产税收除了具备固定性、强制性和无偿性等税收的共同特点外，本身还存在着自成体系、拥有较为稳定的税收来源、具有明确的政策目的性及针对性、征税成本与压力较高等四方面特征。

1.1自成体系

对于房地产税收来说，自成体系是其具备的特征之一，这一特征的出现主要是由于房地产税本身并不是指某一个具体的税务种类，其本身在房地产市场开发、流转、持有等各个环节发挥作用，这就使得房地产税收本身属于一个具体的税务种类。

1.2拥有较为稳定的税收来源

除了自成体系外，拥有较为稳定的税收来源同样也属于房地产税收的特征，这一特征的出现主要是由于房地产本身具备着不可转移性、耐久性与固定性，这就使得房地产税收的来源往往较为稳定，这也是房地产税收能够较好改善地方公共设施状况和服务水平的原因所在。

1.3具有明确的政策目的性及针对性

对于房地产税收来说，具有明确的政策目的性及针对性也是其自身的特征之一，这一特征之所以出现主要是由于我国往往将通过房地产税收政策进行房地产市场与房价波动的调节，这自然就使得房地产税收往往具备较强的政策目的与针对性。不过值得注意的是，由于房地产税收并不能直接作用于房地产市场与房价，这就使得其自身间接作用的发挥往往存在一定滞后性，这一特征在很大程度上影响了房地产税收在房地产市场与价格领域的作用发挥。

1.4征税成本与压力较高

除了上述几方面特征外，征税成本与压力较高同样属于我国房地产税收的特征之一，这一特征主要是由于房地产税收往往需要频繁进行房地产价值的评估所致，这一评估需要考虑房地产本身的时间成本、经济环境、地理位置等因素变动，这自然就使得该工作需要消耗大量人资与物资，征税成本与压力较高的特征由此出现也不足為奇。

2 房地产税收政策调控房价的影响效果

结合上文内容我们能够较为全面的了解房地产税收，而为了较好完成本文研究，我们还需要对房地产税收政策调控房价的影响效果展开详细论述，而结合相关文献资料与自身调查研究，笔者将这一论述分为理论与实证两部分，这样就能够较好保证这一环节研究的有效性。

2.1理论分析

在房地产税收政策调控房价的影响效果理论分析环节中，我们需要开展具体的税收转嫁与归宿理论视角下的理论分析与资产定价理论视角下的理论分析。

2.1.1税收转嫁与归宿理论视角下的理论分析

而在资产定价理论视角下的理论分析中，我们可以通过创建资产定价理论视角下的房地产价格模型完成这一分析，首先我们需要应用房地产资产定价的基本模型房产价值=∑nt=1（年度收益）t（1+折现率）t，这样我们就能够进行房地产税收影响房价的基本理论模型求得。通过离散时间序列下房地产税收对房价的影响效应分析，我们能够得出不考虑税收因素的房价模型Pm=∑m+n-1t=1（Hk-f+j）（1+I）t，t=1，2，……，n，以及引入税收因素的房价模型Pm=∑m+n-1t=1Hk-f-T1Pk-1（1+I）t+Pm-（Pm-P0）T2（1+I）M，结合这两个模型展开具体的房地产税收政策对放假的调控影响研究，我们就能够得出征收房地产持有阶段税收和交易阶段税收后，房地产的价格能够实现较好下降，不过这一结论得出的前提是房地产税收税率的稳定。

在应用连续时间序列下房地产税收对房价的影响效应进行的分析中，这一分析主要是通过考虑房产年度收益变动，分析连续时间序列下房地产税收对房价影响效应，而这一分析可以结合房产的价值模型P=∫M0（1-T1）f（m）e-Imdt+（1-T2）j（M，n）e-Im开展具体的分析，而通过这一分析我们就能够得出房地产交易税对房地产价格有负向影响效应的结论，也就是说减少房地产交易税会使房价上涨，增加房地产交易税会使房价下降，这一结论与刚刚进行的分析离散时间序列的研究结论一致。

2.2实证分析

在房地产税收政策调控房价的影响效果研究中，我们还需要开展实证分析为上文理论分析得出的结论提供数据支持，这里笔者选择“个税新政”这一房地产税收政策作为研究对象，而在以“个税新政”为研究对象展开的具体分析中，笔者通过数据处理与模型设定、平稳性分析与协整检验、误差修正模型与格兰杰因果检验完成了具体的实证分析，得出了房地产税收政策能够在一定程度上实现房价调控的结论，而通过模型设定与变量描述、回归方程估计结果分析、变量估计结果分析，我们就能够得出“个税新政”的实施后没能有效地抑制房价增长，且短期内促使了房价上涨，但从长期看来“个税新政”对房价具有正向影响作用，这一结论证明了实证研究与理论分析的结果一致。

3 强化房地产税收对房价调控效应的政策建议

结合上文内容我们能够较为全面的了解房地产税收政策对房价带来的调控作用，而为了保证房地产税收能够更好实现房价的调控，笔者结合自身实际经验与相关文献资料，在下文中对强化房地产税收对房价调控效应的政策建议展开了详细论述，希望这一论述能够为相关研究人员带来一定启发。

3.1严格遵循房地产税收政策调控的基本原则

为了能够保证房地产税收政策能够较好发挥自身的房价调控效应，严格遵循房地产税收政策调控的基本原则就显得很有必要，这一原则主要包括效率原则、公平合理原则、统筹兼顾原则三方面内容。

3.1.1效率原则

对于房地产税收政策调控的效率原则来说，这一原则要求房地产税收政策的调控效果在最大程度上符合政策的制定意图，而想要较好遵循这一原则，我们就需要缩小房地产税收政策实际效果与理想要求之间的差距。对于房地产税收政策来说，其本身可以分为税率的调整、税种的增减、税收优惠政策几大类，而为了保证这些房地产税收政策实现效率原则的遵循，我们就需要充分考虑受众的预期心理，并在政策制定过程中考虑税收政策可能对住房居民决策产生的影响，这样才能够最大化效率原则效用。

3.1.2公平合理原则

对于房地产税收政策得到房价调控来说，公平合理原则同样属于房地产税收政策必须遵循的原则，这一原则的遵循与我国经济、社会的平稳发展都有着较为紧密的联系。对于房地产税收正常的公平合理原则来说，这一原则需要结合纳税的“受益原则”和“量能原则”展开，也就是说不同地区的房地产纳税人由于地区经济发展的不同而缴纳不同水平的税费，这样房地产税收政策就能够在不引起房地产企业的投资热情和购房者个人支出反感的前提下较好实现房地产价格的调控。

3.1.3统筹兼顾原则

除了上述两方面原则外，为了保证房地产税收政策房价调控效用的较好发挥，遵循统筹兼顾原则同样显得很有必要。这里的统筹兼顾原则指的是税收政策需要统筹兼顾税收政策的社会功能和经济效应，最大化自身整合作用，这点在房地产税收政策中表现为完善地区公共服务的财政来源、调控房地产市场、促进社会稳定和谐发展、提高区域民众生活水平等具体内容，这样才能够保证我国房地产税收政策较好支持完善、科学房地产税收体系的建立。

3.2强化房地产税收政策调控效应的具体措施

为了能够实现房地产税收政策房价策调控效应的较好发挥，完善房地产税收政策体系、加强配套政策措施建设两方面策略也将取得較为有效的作用。对于完善房地产税收政策体系来说，理清税费关系、整合重复税收、扩大征税范围、明确税收归口、调整税收结构、优化税收政策体系等是这一策略的具体内容，而将结合这一系列内容我们不难发现，我国住房使用效率提高、房地产资源配置优化都能够由此获得较好的支持，房地产价格调控自然能够实现更好展开；而在加强配套政策措施建设中，规范地方政府行为、加强地方财政配套建设、建立健全房产登记制度、提高房地产税收政策的征管效率、建立完善房地产估价制度、确保房地产税收政策实施的有效性、建立健全房地产税收政策法律制度、规范征税程序和征税依据、确保保障性住房供给、加强税收政策和其他调控政策的有效配合等具体手段同样够较好实现房地产税收对房价调控效应的强化。

4 结论

在本文就房地产税收政策调控房价的影响效果展开的研究中，笔者详细论述了房地产税收特征、房地产税收政策调控房价的影响效果、强化房地产税收对房价调控效应的政策建议，希望这一系列内容能够为相关研究人员带来一定启发。

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