论我国以房养老制度建立的困境及出路

【摘要】我国是一个“未富先老”的国家，养老问题已随着老龄化时代的到来而日益突显，其中还存在着社会养老保障体系不健全等诸多问题。养老模式迫在眉睫的问题是制度的创新。老年人用现有住房抵押所获得的资金在不影响居住的前提之下养老便是反向住房抵押贷款制度，即新型的“以房养老”模式。

【关键词】住房反向抵押 老年人 养老保障 制度构建

一、我国确立住房反向抵押贷款制度的法律困境

（一）住房反向抵押贷款立法的缺位

按照物权法律制度中对抵押权含义的理解，住房反向抵押可以被理解为一种特殊类型的让与担保，然而它也通让与担保存在一些差异性的地方。我国在推行反向抵押贷款的同时并没有可以直接适用的专门性的法律，而仅仅是借鉴适用《合同法》、《房地产管理法》、《保险法》中相关的类似的条文，这也就在一定程度上增加了反向贷款抵押的管理执法上的难度。

（二）现行调整住房反向抵押贷款法律关系的民事立法不协调

在双方当事人在签订合同的过程中，清晰合理的约定双方当事人的权利、义务，我国在法律上并不存在与反向抵押贷款的冲突规定。但是，由于物权法定被我国的物权法视为基本原则之一并且严格遵守，从这方面看，反向抵押贷款与我国的物权法确实存在冲突之处。所以，现在需要解决的问题物权法的原则性规定与反向抵押贷款引入的冲突是相当棘手的一点。

二、我国完善住房反向抵押贷款制度的立法构建

（一）住房反向抵押贷款制度中借贷双方的权利及义务

1.借款人的权利和义务。申请反向抵押贷款的老年借款人，其基本权利包含以下几个方面：首先，借款合同尚属有效的期间之内，老年人仍对个人抵押置房产享有所有权，故而为保障老年人基本的生存需求，其继续能能对房产占有、使用乃至获取相应收益；其次，反向抵押贷款的取得权益。再次，申请借款的老年人在约定的期限内亦保留对自身房产的赎回权能，当然在实现这一权能时，借款人在对房产进行回赎时，应当清偿商业银行向其支付的贷款贷款本息；最后，依据住房反向抵押贷款中的“无追索权”规则，申请借款的老年人能够就住房超出预期估价的收益。

2.贷款人的权利和义务。本文已经认定商业银行可以作为住房反向抵押贷款中合适的贷款人，其享有的相关权利表现为：首先，按照合同约定审核申请借款的老年人出具的相关性的证明文件，重点包括身份证明与住房所有权产权证明如房屋产权证等；其次，依据住房反向抵押权优先受偿的原则，仅表现为该类特殊抵押权与一般性的担保物权共存于同一担保物指标的上者，商业银行则相对于其他担保物权人而言，其自身的担保物权具备优先受偿的法律效力；再次，商业银行有权及时要求申请借款的老年人停止侵害、排除妨害其对担保标的乃至债权的侵权行为。商业银行为保证其债权的实现可以定期核实与监督房产的具体使用状况。

（二）住房反向抵押贷款制度的市场准入及退出机制设计

1.反向抵押贷款的市场准入制度。一是反向抵押贷款的市场准入条件。第一，市场准入条件对于商业银行来说。可以规定只有经过政府授权，履行了相关手续的贷款机构才能进行该业务的运作，指导反向抵押贷款获得社会和经济上的效益。第二，保险机构的市场准入条件。在《保险法》为了使保险机构在贷款中更好的发挥作用，应当更加明确的规定资产技术人员以及政府政策的市场准入条件。

二是贷款机构的市场退出条件。第一是贷款机构因被政府主管机关责令撤销而退出。政府主管部门可以对一些基于违法经营、管理不善等原因而破坏金融秩序、言重阻碍市场发张的贷款机构责令撤销，该行为性质上应当属于行政处罚。第二是因贷款机构破产而退出。由于我国破产标准及其条件不是很明确，不能够很好达到预期标准，因而，我国应该对反向贷款的退出机制作出明确的规定。

三是反向抵押贷款的市场退出程序。当前，基于我国法律法规对高风险金融机构的处置办法，首先是对有问题的贷款机构实施救助、收购或兼并、接管或停业整顿等措施，最后才是实施被动的退出措施。为保障反向抵押借款人的合法权益应对方向抵押制度中的贷款机构退出谨慎对待。

2.反向抵押制度的担保物。根据《土地法》第62条的规定，每户农村的村民都仅仅能拥有一处宅基地。在村民出租、出卖住房之后，不得再申请宅基地。同时，《物权法》和《担保法》也不允许在集体土地的使用权上设定担保。所以，反向抵押贷款的担保物应以国有土地使用权上的房屋为限，而不应当针对有较多限制的宅基地。

3.贷款的发放方式。反向抵押贷款的发放方式相对而言比较多样，就国外而言存在5种发放方式，笔者认为采用终生年金或者信用额度的发放方式更加适合我国的国情，以及能更好的促进其发展。

4.反向抵押贷款的用途。应当严格反向抵押贷款的功能，其中借款人只能通过反向抵押贷款取得的款项用于个人养老消费，而不能用于其他用途，否则，借款人应该对此承担相应的违约责任。

5.无追索权的条款。无追索权指的是当合同到期时，借款人或其继承人可以不支付贷款本金和利息總额超出住房价值的差额部分。贷款机构无权要求支付该差额部分但可以通过保险的方式予以解决。

参考文献

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[5]孟晓苏：论建立“反向抵押贷款”的寿险服务，《保险研究》，2002年第12 期.

作者简介：杜文泽（1991-），男，山西晋中人，山西财经大学（法学）学术硕士研究生，研究方向：经济法研究。