“营改增”对房地产企业的影响及税收筹划

赵思琦+齐相俣

【摘 要】2016年5月1日国家全面实行“营改增”政策，这是今年我国财税领域最为重要的改革之一，而房地产企业作为国民经济的重要支柱，受到了很大影响。本文着重分析此政策对房地产企业的影响，探讨出房地产企业相应的税收筹划，并对“营改增”政策的配套措施提出建设性的意见。

【关键词】“营改增”；房地产；影响；税收筹划

一、现状评述

“营改增”，全称是营业税改征增值税，国家打算在“十二五”期间，将营业税这一税种基本取消，本来在营业税征收范围内的行业，如建筑业、房产业、金融业和交通业等将全部改成征收增值税。

目前我国房地产企业泡沫化现象严重，并且由于近年来的宏观经济形势低迷，房屋销售量和销售速度放缓，小型房地产企业发展不好，资金断裂，出现亏损甚至倒闭现象。另一方面，随着我国房地产企业的迅速发展，房地产价格持续稳定上涨，远超出一般居民的经济承受能力，房地产企业的收入减少，效益降低，而且企业税负还在不断增加，这对房地产企业的成本与利润带来了巨大挑战。

在房地产行业实行“营改增”，就理论预期来说，增值税相对于营业税具有税收中性的特点，因此“营改增”有利于降低因重复征税而导致的过重税负，从而降低房地产企业的成本。另外，由于增值税可以“拧紧”整个产业链各环节的“纽扣”，房地产开发企业也可以因此专注于项目运营，促进房地产行业合理分工，提高生产效率。然而就现实来说，考虑到房地产行业抵扣链条的广泛性以及附加值的因素，倘若上游某些行业或者小规模纳税人无法提供标准的增值税发票，在税率提高的背景下，房地产行业的税负反而更有可能提升。

二、”营改增”对房地产企业的影响

（一）房地产企业或迎来一片阳光

1、解决了重复征税的问题。

“营改增”之前房地产企业一直缴纳营业税，这是价内税，计税基础是企业的含税销售额，通过购买材料使用材料销售房屋这一系列活动，政府会层层征税，而“营改增”之后政府征收增值税，这是价外税，企业购进材料会取得增值税专用发票，可以抵扣销项税额，解决了重复征税的问题。

“营改增”之前，房地产企业营业税税率平均为5.5%，“营改增”后土地成本不纳入销售额，建安成本和其他服务成本可以抵税，增值税税率平均为11%，经测算，改革前后企业的均衡毛利率约为56%，也就是说，当企业的毛利率小于56%，“营改增”会改善企业的毛利率水平，而大部分房地产企业的毛利率均在均衡水平之下，因此，“营改增”对企业有减负的作用。另外，“营改增”之前企业需欲缴5%的预售营业款，而现在只需按照3%的比例欲缴增值税，这一举动有利于提高企业的现金流通量，对于现金回报率较高的企业来说，利润会有进一步的上升。

2、销售额中可扣除土地出让金。

土地成本对于房地产企业来说比重很大，是一二线城市房地产项目的最大单项成本，并且在逐年增加，甚至超过50%。营改增”之前，出让土地不能抵扣是企业税负加重，利润缩减的重要因素。因而，土地成本能够抵扣，可抵扣的增值税越多，在一定程度上能够减少税负的影响，扣除了土地出让金房地产企业整体性不加税，与营业税环境下持平，加上其他抵扣，房地产企业有望减税。

（二）房地产企业的财务管理挑战巨大

材料发票更为重要。政府对营业税的发票监管并不是及其严格，给企业留下了些许舞弊的漏洞，而对增值税发票则有着严格的监管，几乎没有舞弊的可能性。“营改增”之后，进项税额的抵扣全部需要规范的增值税发票，这就要求企业从供应商取得规范的增值税发票，因此施工单位更青睐于能够提供增值税专用发票的企业。而甲供材料能带来大量可抵扣的增值税进项税额，甲供材料的数量将直接决定房地产企业增值税税负水平，可以预见，甲供材料将成为材料供应商与房地产企业的博弈地带。财务管理部门在企业采购材料时，要注意不同发票的利益平衡点，这对其能力是一个较大的挑战。

三、房地产企业的税收筹划

“营改增”从招投标、采购、财务、销售等各环节改变了房地产企业的各个方面，但最重要的还是交税方式和财务核算。当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。

“营改增”落实应用在房地产行业，各房地产行业早已做好了税收筹划以应对此次改革。为了提高企业自身的经营管理水平，优化企业产业结构的投资方向。企业根据税收的各项优惠政策进行投资决策、企业制度改造、产品结构调整等，尽管在主观上是为了减轻税收负担，但在客观上却是在国家税收经济拉杆的作用下，逐步走上优化产业结构和生产力合理布局的道路。在测算过程中，企业需要从房地产项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解”营改增”可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化情况。

（一）工程预算体系的筹划

“营改增”之前，房地产企业预算部门对税费的预算是简单地用工程总金乘以相应的税率，这样计算十分简便，“营改增”之后，由于预算时不能就具体材料是否能取得增值税专用发票做出确定判断，因此税负金额是不确定的，上述方式也就随之失效，预算變得很复杂。

（二）进项税额抵扣时间的筹划

房地产企业一般纳税人作为购货方的可以通过筹划进项税额的抵扣时间，达到延期纳税的目的。取得防伪税控增值税专用发票应尽快认证，认证通过的当月核算当期进项税额并申报抵扣，降低当期增值税税负；如果选择即购即付，可以在付款当期抵扣进项税额；如果以应付账款的方式结清货款，只能在全部货款全部结清的当期进行进项抵扣。当然，房地产企业可利用结算方式对进项税额抵扣时间进行纳税筹划，如签订分期付款合同。

（三）采购价格选择的筹划

“营改增”后房地产企业可选择不同的采购渠道对进项税额进行筹划。

一是选择一般纳税人作为提供方，可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专业发票进行抵扣，二是选择小规模纳税人为提供方，这种情况下，如果取得的增值税普通发票，房地产企业不能抵扣进项；如果能够取得有税务机关代开的5%的增值税专用发票的，房地产企业可按3%的税率做进项税额抵扣。对于房地产企业而言，选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大的差别时，应当选择采购一般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作。

四、对”营改增”政策的建议

建筑业是与房地产企业紧密相关的行业，其所需的砖、石、水泥、等基本建筑材料很多都是个体经营户经营的，在进行交易时，大多使用现金，极难取得增值税专用发票，且建筑企业涉及很多小规模纳税人的上游供应商，这些小规模纳税人均采用3%的征收率简易征收，不能提供增值税专用发票。在很多情况下难以取得增值税抵扣的合法凭证，导致鏈条断裂，加重了建筑企业的税负。其中一种可行的办法是使关系到房地产上下游的企业改为增值税一般纳税人。这样，企业取得的增值税进项税额就可以进行抵扣，从而使抵扣制度更加完善。

由地税局负责征收的营业税，其税收收入的绝大部分为地方收入；而由国税局负责征收的增值税，其税收收入的75%为中央财政收入，地方收入仅占25%。在很多地区，营业税税收收入占有很大比例的地方税收收入。中央可以调整增值税分成比例以增加地方税收收入，地方也可以增加一些地方税种来弥补税收锐减的问题。

营业税由地方税务局负责征收，而增值税由国家税务局负责征收。”营改增”政策的实施会涉及税收征管权限的分配及税收机构内部调整等问题，在管理上的难度加大，易造成混乱。如果保持原有的征收管理制度，将税收收入征收后，再进行分配，可能是现阶段的一种方法。

五、总结

“5月1日全面实行营改增后，对房地产行业整体影响偏利好，短期体现为负税下降，长期体现为低价上涨。”上海中原房产中介市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示。“营改增”是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。

总的来说，“营改增”将给房地产企业带来深刻影响，企业的税务筹划、管理能力将成为核心竞争力之一。同时，“营改增”对房地产市场是一大利好，它的辐射面广，房地产市场或迎来新的阳光，完善体系后势必将促进行业健康发展，希望房地产企业尽早谋划，趋利避害。至于房价问题，税制调整没有带来大规模加税的压力，房价或涨或跌，在当前阶段最重要的还是要看各地的供求关系现状。

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