论基于养老物业服务的全面预算管理

徐倩莹

【摘 要】我国老龄化社会的到来促进了养老物业服务的产生。物业服务和养老产业的结合对物业管理企业的全面预算管理提出了新的要求。本文从全面预算对养老物业服务的积极意义出发，分析当前物业管理企业全面预算存在的问题及其产生的原因，运用文献研究法，探讨如何建立完善基于养老物业服务的全面预算管理体系。

【关键词】养老物业服务；全面预算；预算管理

据相关调查显示，我国已进入老年化快速发展时期。根据统计，到2020年底，我国60岁以上人口将高达2.4亿，占总人口的16%。这一发展态势，对我国养老模式带来新挑战。当前，我国养老主要分为家庭养老和居家养老两种模式。结合场所、信誉、信息、人员的优势，物业服务参与居家养老势在必行。

为了更好实现养老物业服务，物业管理企业需建立完善基于养老物业服务的全面预算管理体系。全面预算管理是物业管理企业实施其战略目标的保证之一，是提高物业管理企业经营绩效的有效途径。

一、当前物业管理企业全面预算管理存在问题及其原因分析

（一）预算编制

预算编制是全面预算的起点，它能优化配置物业管理企业的所有资源，根据物业管理企业的战略目标整合其资金流、信息流和物质流，提高物业管理企业的经营效益。

当今物业管理企业的工作重点是维护社区治安、延长社区设施的使用寿命和解决住户的疑难问题。因为社区养老还没普及，所以养老物业服务一直被忽略，大部分物业管理企业在进行预算编制时并没有考虑养老物业服务。随着老龄化社会的到来，物业管理企业需积极拓展业务，提供针对老年人的个性化物业服务。在进行预算编制时，优化配置养老物业服务的资源。

（二）预算执行

预算执行不到位，会直接影响全面预算实施的效果。养老物业服务没得到物业管理企业的重视，我国目前也没有先行者的经验借鉴，在预算执行过程中，养老物业部门缺乏参与度，只能对财务预算实行事后控制。预算执行力度弱，部门参与度低，部门的费用支出超标，全面预算形同虚设，战略目标难以实现。

（三）预算考核

预算考核给完善新预算方案提供参考，预算考核能提高物业管理企业各部门参与积极度，引导各部门根据全面预算计划各司其职，相互配合。但养老物业属于新生事物，因为物业管理企业缺乏养老物业的预算考核标准等参考依据，预算考核的作用被进一步削弱，最终导致养老物业服务质量难以提高。

二、如何建立完善基于养老物业服务的全面预算管理体系

（一）提高预算编制的有效性

1.明确全面预算目标

全面预算的目标是增强企业的市场应变能力，对企业的资金运用进行监督和考核。因应老龄化社会的出现，物业管理企业应为居家养老的老人提供养老物业服务，如家居清洁、体检预约等。由此可见，物业管理企业的全面预算目标是为不同年龄层的业主提供特色化服务，满足各类消费群体的需求，提高房地产开发商的声誉，使其企业价值最大化。

2.制订包括养老物业服务的预算表格

养老物业服务涉及的资金流向必须在预算表格中有所体现，这样才能清晰量化考核全面预算的执行效果。物业管理企业的预算表格包括：

（1）收入类预算表格，如《物业费预算表》、《车辆保管费预算表》、《小区广告费预算表》、《其他收入预算表》，其他收入包括证件工本费、游泳池门票、会所使用费等。其中，养老物业部门应该设立《养老物业服务收入表》，收入项目包括等家庭医生、家政保姆等。

（2）费用类预算表格，如《工资福利预算表》《办公费用预算表》《社区文化活动预算表》《环境清洁费用预算表》《园林绿化费用预算表》《公共设施维护费预算表》《楼盘日常维护费预算表》《其他费用预算表》，其他费用包括除四害费用等。养老物业服务的费用项目应该加插在对应表格中。

（3）财务预算表格，包括《预算资产负债表》《预算损益表》《预算现金流量表》等，这些表格的计算不能忽略养老物业服务带来的影响。

3.建立全面预算管理委员会

建立全面预算管理委员会，制订相关预算表，小企业采用自上而下式，即预算目标由上级制订，不需要听取下级意见。此种方法的优点是预算目标符合企业战略发展需要，目标快速制订；缺点是当预算目标不符合下级利益时，下级容易产生消极抵制的工作情绪，追求短期效益。如物业管理企业要求大幅度提高目标利润，养老物业部门把针对老年人的特色服务取消，比如代购家庭用品、接送医院服务等。从短期看，养老服务部门成本下降，利润上升。但从长远目标出发，物业管理企业的声誉受损，市场辨认度大幅降低。大企业制订相关预算表采用上下结合式，即由上级与下级共同制订预算目标。此种方法的优点是综合平衡各方利益，结果是上下级双赢；缺点是经办人员过多，耗时长，成本高。

预算委员会的设置有利于协调平衡各部门的工作计划，在预算编制执行过程中予以必要的协调，起到枢纽中心的作用。

（二）提高预算执行的效率

1.实施高效的过程控制程序

在预算执行过程中，预算委员会必须有一套完善的管控系统来提高预算执行效率，最终实现企业的战略目标。养老物业部门对预算执行需进行事前、事中、事后控制，尤其强调事中控制。比如过年前频发的火车票、飞机票代订代购业务，老年人日常饭菜配送服务，这些费用的发生必须遵循预算，由财务部门严格把关，不合理、超预算的支出不予支付。

2.因应客观情况变化进行预算调整

在保证预算总目标不变的情况下，当预算制订的假设条件发生变化时，相关预算执行部门，比如养老物业部门，在经得全面预算管理委员会同意后可以对预算标准进行适当的调整。比如过年期间家政保姆工资提高，会导致家政保姆聘请费用上升；又如急救车的呼叫费用属于不可预见的支出项目，当这些不可抗力事件发生并影响养老物业实际收入费用时，相关部门应积极主动提出预算调整申请，确保预算方案符合客观实际情况。

（三）完善预算考核方案

1.预算考核方案需客观反映被考核人的绩效

预算考核需落实到个人，预算考核结果需客观反映被考核人的业务能力，避免吃“大锅饭”。养老服务的考核标准除收入费用效益比外，更多的应体现老人们对居家养老服务的评价。意见评价的结果必须进行量化对比，通过评选“月度优秀”“年度优秀”来刺激员工的工作积极性，改善他们的服务态度，从而为养老物业服务创建良好的声誉。

2.预算考核方案需保证企业战略目标的实施

首先，预算考核方案需按照物业管理企业的战略目标进行编制，结合养老物业特色服务的关键战略经营计划。在养老物业服务创办前期，物业管理企业可以适当调高养老物业服务在绩效方案中的权重。其次，预算考核方案需强调全员参与，除财务部门外，养老服务部门也要参与预算考核方案的制订。最后，预算目标不能作为绩效考核的唯一目标，如果过分强调预算目标，那么被考核人将不再客观公正地披露事实，他们会倾向于保守报告数据，为未来预算数据预留“进步空间”。

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