中国城镇化对商品住房价格影响

胡钢剑

【摘要】城镇化的快速发展带动了中国房地产业的繁荣，房地产业伴随着中国城镇化的进程高速发展，日益成为关系到国计民生的支柱产业。然而，中国如今高企的房价对城镇化进程已造成了极大的阻碍。因此有必要对中国城镇化与商品住房价格之间的关系展开研究，发现存在的问题并提出相应的政策建议。本文采用全国31省市2002—2015年的面板数据，选择商品住房销售价格、城镇化水平、城镇居民人均可支配收入、土地交易价格、商品住房本年竣工面积等变量建立面板模型，发现城镇化率的提高，城镇居民人均收入的提高都会推高商品住房价格。

【关键词】城镇化水平 商品住房价格 随机效应模型

一、引言

改革开放以来，中国的城镇化进程不断深入，城镇化率从17.92%上升到2016年的53.73%，平均每年增长1.02个百分点。自1998年城镇住房体制改革取消无偿的实物分配以来，中国城镇化发展进程更是高歌猛进。联合国人口发展报告指出，中国已成为世界所有国家当中城市化进程发展最快的，城市人口年均增长率在25%。目前我国城镇化率为53.73%，正处于城镇化率30%-70%的快速发展区间。因此，未来几年将是中国城镇化进程中具有战略性意义的阶段，我国的城镇化将得到迅速发展，全国的人口空间分布也将产生巨变。

城镇化进程中一个重要表现就是大量农村人口进入城镇，城镇人口在总人口中所占的比重将会逐步提高，因此城镇必然会增加对商品住房的需求。目前，农村居民的收入水平明显低于城镇居民的收入水平，在城镇居民尚且买房不易的情况下，农村居民在城市长期居住后想买房更加是困难重重。所以，若想加速中国的城镇化进程，最为重要的前提就是让从农村迁入城市的农民拥有买房的能力。

我国的房地产业真正的起步始于改革开放，所以发展的历史极为短暂，但是经过30多年的发展房地产业已经成为了我国的支柱产业，并且与全国人民的利益息息相关。1998年我国实行住房制度改革，逐步停止住房实物分配，这无疑给我国商品住房的发展提供了良机，房地产业迅速崛起，成为关系国计民生的支柱产业。然后在中国住房需求居高不下的现状下，我国的房价一路攀升，过高的房价使得普通老百姓购买住房变得异常困难，老百姓的消费能力也由于房价的上涨而受到极大的限制。房价过高显然已经对我国的经济发展造成了消极影响，因此政府有必要采取政策遏制不合理的高房价，让房价处于一个合理的区间。

城市化是世界历史发展过程中不可缺少的重要一步，主要表现为城市人口增加，城镇数量增加和规模的扩大，并伴随着城市的扩张，生活习惯在农村地区得以蔓延，是社会经济结构不断优化逐渐获得极大发展空间的体现。在经济全球化的大背景下，中国顺应时代的发展趋势与时俱进，逐步实现城镇住房市场化改革，使得我国的城镇化率以每年超过1%的增幅上升。城镇化的快速发展也带动了中国房地产业的繁荣，房地产业日益成为关系到国计民生的支柱产业。然而，在城镇化进程中，由于中国庞大的农村人口向城市转移，导致住房需求很高，拉动了房价上涨。高企的房价令普通老百姓购房愿望的实现遥遥无期。中国如今高企的房价对城镇化过程已造成了极大的阻碍。因此有必要对中国城镇化与商品住房价格关系进行研究，发现存在的问题并提出相应的政策建议。

二、中国城镇化水平对商品住房价格影响的实证分析

（一）变量选择与数据说明

本文的变量选择基于两个基本原则，即变量涵盖的内容，数据来源的独立性、可靠性和可取性。根据已有的研究成果，结合商品住宅价格的影响因素，在模型中选择的变量如下：

（1）城镇化水平：采用城镇人口占城乡总人口的比重来衡量城镇化水平（UL）。

（2）商品住房价格：选用商品住房销售价格作为商品住房价格的衡量指标，商品住房销售价格（P）=商品住房销售额/商品住房销售面积。

（3）商品住房价格的其他影响因素：本文研究城镇化水平对商品住房价格的影响，但是影响商品住房价格的因素极为复杂，为保证模型合理性，我们在模型中加入其他控制变量作为解释变量，具体变量包括城镇居民人均可支配收入（INC）、土地交易价格（LP）、商品住房本年新开工面积（SM）、商品住房本年竣工面积（JM）、商品住房本年销售面积（XM）、房地产开发投资额（INV）。

本文所采用的统计数据来源于中经网统计数据库、中国31省市年度统计年鉴。

（二）模型的估计与分析

（1）随机效应模型的建立。建立随机效应模型如式（3.2）所示：

lnPit=C+αULit+β1lnINCit+β3lnINVit+β4lnSMit+β5lnJMit+

β6lnXMit+δt+εit

该随机模型中有些解释变量是极不显著的，我们有必要先对最不显著的变量进行剔除，然后在再用剩余的变量建立随机效应模型，依次剔除最不显著的变量，直到剩下的所有变量都是显著的，回归结果如表1所示，最终随机效应模型中包括被解释变量商品住房价格对数值和4个解释变量，分别为城镇化水平（UL）、土地交易价格对数值（lnLP）、住宅竣工面积对数值（lnJM））、城镇家庭人均可支配收入对数值（lnINC）。

注：t statistics in parentheses

* p < 0.05， ** p < 0.01， *** p < 0.001

（2）单位根检验和协整检验。首先对各变量进行單位根检验，以验证随机效应模型中所用数据是否具备平稳性，检验结果显示这5个差分变量均为平稳序列。再对其进行协整检验，协整检验结果表明原模型中的变量存在显著的协整关系，商品住房价格、城镇化水平、土地交易价格、住宅竣工面积、城镇家庭人均可支配收入之间具有长期的均衡关系。

（3）模型检验。本文实证分析所采用的面板模型为随机效应模型，但是我们不确定这一模型是不是合适，因此需要进行模型检验，来确定最终采用的模型。从F检验和Hausman检验结果可知建立随机效应模型最合适。

（4）模型确立及解释。通过单位根检验、协整检验及模型检验，可以证明最初选择的随机效应模型经过剔除变量之后是合适的模型。最终确定的随机效应方程如下：

lnPit=-1.237+1.246ULit+0.054lnLPit+0.918lnINCit

-0.062lnJM+δt+εit

从随机效应方程中可以看出城镇化水平和商品住房价格之间有明显的正向关系，城镇化率每提高1%，商品住房价格上涨1.246%，表明城镇化水平的提高会引起商品住房价格的显著上涨；城镇居民人均可支配收入和商品住房价格也存在显著的正向关系，城镇居民人均可支配收入每上升1%，商品住房价格上涨0.189%，表明城镇居民可支配收入的上升会明显的提高商品住房的价格。土地交易价格和住宅竣工面积和商品住房价格之间存在正相关系，但是经济效应不显著。

（5）研究结论。城镇化水平和商品住房价格之间存在着长期的均衡关系。城镇化水平、城镇居民可支配收入和商品住房价格之间存在显著的正相关，城镇化水平每提高1%，商品住房价格上涨1.246%；城镇居民人均可支配收入上升1%，商品住房价格上涨0.918%。城镇化水平的提高，城镇居民人均可支配收入的上升都会引起住房有效需求的增加，从而促进商品住房价格的上涨。

三、基本结论

根据面板数据的实证分析结果可知：城镇化水平和商品住房价格之间存在长期的均衡关系；商品住房价格和城镇化水平、城镇家庭人均收入之间有着显著的正相关关系。城镇化水平的不断提高以及城镇家庭人均可支配收入的提高都能增加商品住房的有效需求，最终导致商品住房的价格上扬。同时土地交易价格和住宅竣工面积和商品住房价格之间也存在正相关系，但是经济效應不显著。

目前我国城镇化率将近达到55%，与发达国家70%到80%的城镇化率相比，还有很大的提升空间。因此我国城镇化进程仍将持续推进，与此同时，我国商品住房的价格也还存在上涨的区间，这是我国房地产市场发展的大致趋势。即使商品住房价格维持原水平，普通民众购买商品房也是极为困难，倘若商品房价格进一步上涨，必将加剧普通民众的购房压力。因此，政府有责任加快保障性安居工程住房的建设，为城镇的住房困难群体提供最基本的住房保障。

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