土地估价应用市场比较法存在的问题及对策

李燕玲

摘要：本文通过对市场比较法的概念、条件和应用流程进行分析，探讨当前市场比较法在土地估价中应用问题，提出有效措施加以解决，以供参考。

关键词：土地估价应用；市场比较法；存在问題；解决对策

土地是人类赖以生存的基础性资源，也是一种物质财富，对有限的土地实现最大价值的应用，才能不断提高人们的生活水平并推动经济发展。当前在土地估价应用中，市场比较法是一种操作便捷、程序固定的形式，本文结合笔者多年的工作经验浅谈市场比较法在土地估价应用中存在的问题，探讨解决措施。

一、市场比较法简述

1.市场比较法的概念

市场比较法是对对象进行估价的同时将其与在近期交易过的较为接近的对象进行比较，比较近似土地成交价格，并对做出适当的调整与修改，最终得出客观且科学的价值。在具体的操作时，通常需要选用3个以上的相似对象作为参照物，经过实际的调查，逐个分析一般因素、个别因素和区域因素，通过科学的算术平均法计算估价时点值。

2.适用的条件

市场比较法通过应用替代原则，在进行几个对象的科学评估后，确保调查数据的真实可靠性，才能保证结果的说服力。对其适用条件的需求通常有两种，其一为有发达的土地交易市场，这是价值同比对象存在的先决条件，也只有确保市场的发达性，才能进行市场比较法的评估对比。其二为可比对象较高的相似性，因其应用替代性原则，只有相似才能进行替代，而相似度越高，最终的估价结果也就越准确。

3.应用流程

首先，要收集具体交易的案例，这要建立在充分了解估价对象且掌握市场行情的基础上，才能使得最终的估价结果不至于出现较大的误差。其次，选取的对象还要具有可比性，这要求工作人员在对对象进行选择时必须谨慎，尽可能选择和估价时点最为接近的对象进行对比，并保证对比对象与估价的土地在商业用途、住宅用途或是工业用途上的价值等同。再者要修正可能产生影响的各种因素，因素的修正包括一般因素、个别因素与区域因素三种，人们习惯将估价对象的分值设为100分，比较对象则参照打分，根据最终两者分值价格进行对比与调整。最后是确定估价的结果，采用的方法是算术的平均数法，要求算出比较对象在调整以后的平均数，将其最为最终的估价值。

二、当前的土地估价应用工作中市场比较法存在的问题

1.选择的比较对象难度大，缺乏准确性

我国当前的土地评估市场算不上发达，很多地区都没有建立对应的可比较数据库，因此在比较对象的选择上有着较大的难度。当前的工作人员大多只能参照自身经验或所在估价机构已有的比较对象进行对比估价，但选择的范围非常有限，甚至对后期的估价修正都有很大的局限作用，对最终的估价值更是产生非常大的影响。另外，还有一些评估师为了招揽更多业务，无条件满足委托人需求，导致最终的估价值存在严重的主观倾向性。

2.在修正过程中影响因素主观程度较大

在市场比较法中需要应用地价修正影响因素对对象进行调整，而其遵循的则多为估价师自身的理论基础和工作经验，并没有形成统一科学的判断标准，也没有相应的量化规则与技术上的支持，出现较大的同一影响因素由不同估价师导致不同结果的情况。另外，市场比较法很多都只是考虑一项影响因素，并没有综合所有影响因素评估影响程度，也没有引入科学的权重系数进行评估，所以其中存在很多的主观性，终将影响最终结果的准确性。

三、完善市场比较法评估土地价格的有效措施分析

1.建立健全土地估价的比较对象数据库

由于市场比较法估价的结果是修正可比实例，因此建立健全完善的土地估价比较对象数据库势在必行。相关的评估机构需要根据所在公司的实际情况进行各种交易案例信息的整合，完善交易信息平台，共享资源信息。估价师能够应用完善的数据库，找出更为接近的比较对象进行实例比较，很大程度提高估价的精准度，此外，还能确保市场环境下应用比较法更规范与标准，大大减少因主观原因而对最终的结果产生的影响，进一步提高准确度。

2.确定更科学的影响因素与修正权重

评估项目以及各个影响的因素不同，其对最终的估价也并不相同，即使在同一个项目中，各因素对评估结果也有可能不同。此外，影响因素的修正权重大小也应科学确定判定的标准，预防在估价工作上受到主观因素的影响。

3.完善估价结果确定的科学方法

在估价工作相关性的确定环节，回归模型的应用非常普遍，能够准确判断估价对象与比较对象之间的关系，所以可以将其引入估价结果确定环节中去，利用回归模型的精准度来提高估价结果的准确性，并引入权重修正系数，进一步提高准确性。但值得注意的是，在回归方程中，任意给出一组数据都能建立一元线性回归方程，而对于这组数据线性的关系显著性以及回归方程的利用性计算是未知的，所以必须现确定其显著性。一旦确定了比较对象的显著性，那么就可以直接算出较为准确的结果，并采用求加权平均数计算最终的估价值，需要工作人员一一计算出选入的比较对象的价格，将值乘以权重后相加，算出平均值，即得出估价结果。

四、结语

伴随着我国经济的高速发展，建筑等行业也发展迅速，土地应用价值日益增高，对土地估价工作提出了更高的要求。这就要求土地估价师提高自身的估价专业度，并负责地科学完成估价工作，及时全面发现当前在土地估价的工作环节上应用市场比较法存在的诸多问题，并采用健全科学土地估价比较对象数据库、确定科学影响因素与修正权重，以及完善估价结果确定科学方法的手段，解决问题。