我国保险资金投资不动产的风险管理

塔娜

摘要：保险公司投资不动产过程中面临着诸多风险，目前我国保险公司不动产投资过热的事实有目共睹，所以我们应从监管部门和保险公司自身两个方面着手对不动产投资产生的风险做必要的防范。

关键词：保险资金；不动产投资；风险管理

我国保险公司投资不动产过程中面临着诸多风险，例如政策风险，包括金融监管政策风险，不动产政策风险以及税收政策风险；房地产泡沫风险；流动性风险和变现风险；间接投资模式易产生委托代理风险，保险公司和代理公司之间的信息不对称会产生逆向选择与道德风险等。不动产的投资规模大、期限长，保险公司投资不动产面临的风险需要监管机构与保险公司共同应对，目前我国保险公司不动产投资过热的事实有目共睹，所以监管部门和保险公司自身两个方面都应着手对不动产投资产生的风险做必要的防范。

一、监管部门

1.国家采取多种方式进行宏观调控

国家采取宏观调控的政策往往偏向强制性的行政手段，比如限制购买或者采取一些方式影响开发商开发土地，根据发达国家的经验，应该更多的采取一些杠杆型措施，比如财税、金融政策，强制性的行政手段往往也会降低房地产的刚性需求，这种方式短时间内可能会取得一定效果，但是长期来看可能会造成市场资源配置效率低下。

2.保监会要联合各部门进行协调控制

保监会在保险公司投资不动产方面已经采取了多项政策措施，为保险资金运用营造良好的投资环境，但是其中也出现了部分问题：第一，相关政策出台时间跨度大，涉及保险资金运用的多个方面，执行起来较为困难，反而出现一些不合理或者低效率的现象；第二，部分政策制定不清晰，导致保险公司难以正确理解保监会的用意，发生“无意”的违规行为；第三，部分比例设置涉及交易对手方，信息获取难度大、成本高。保监会应该合理的制定政策，不要頻繁变更业务办理流程，这样会导致不必要的成本损失。

另外，保监会还应鼓励保险公司在安全原则下进行不动产金融产品的创新，积极引导保险公司资金间接投资渠道。同时，保监会也要联动各部门进行协调控制，甚至要联系国内外监管机构联合控制风险，并加强同国外监管机构、优秀不动产投资研究者的交流，学习发达国家和地区优秀的投资管理经验。

二、保险公司加强风险管理

1.建立可持续发展的投资理念

保险公司投资不动产的资金量大、周期长，因此保险公司资金池中的资产配置必须遵循可持续发展的投资理念。保险公司在做长期投资决策的时候要考虑到项目的质量、周期、资金投入的要求和国家的政策等，合理的利用资产一负债管理运用到公司的经营治理中。投资管理部门要仔细分析项目的整体收益情况以及回收期，及时的掌握资金池的变化，做好资金出现问题的预警系统。当不动产市场和资本市场出现问题的时候要快速反应，不要错过最佳的处理时机。同时，在保险资金到期时要做好衔接准备，及时选择优质的投资项目进行资金的再循环。此外，还应该建立良好的退出机制。

2.重点实施内控治理

投资决策前对项目进行详细了解，充分掌握项目的“软”、“硬”信息。在投资项目的策略和选择上要谨慎选择投资伙伴。保险公司在实施投资之前应该进行有效的研究，在理论层面和实操层面都要进行论证。投资部门要广泛搜集资本市场、消费市场、不动产市场以及宏观经济变动的有关情况，特别是调研当地的实际情况，再加之资金运用途径、发展前景等，做出分析是否投资该政策的选择。项目实施阶段保险公司采取委托代理的方式投资不动产时要注意做好代理人的跟踪机制，要求其定期或不定期的发送审计报告以及投资活动的记录。在投资决策中应注意坚守以下原则：首先在投资商业物业时仍要以成熟物业为主，同时要把租金回报率作为投资收益的重点考虑对象；其次，着手布局与各大商业地产、房地产公司的合作战略，尽管保监会将保险资金的投放目前还限于不动产中的商业地产、廉租房、自用办公楼，但从发达国家监管的经验来看，保险资金的投资渠道还会继续放宽，不动产证券化产品也会越来越丰富。

国外商业地产与我国商业地产开发的最主要区别就是开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营。所谓经营并不是指类似于商场运营那样的经营，而是把整个商业物业当作自己的产业来运营，以长期经营为出发点，而不是仅仅将他销售出去，由社会、购买者去承担风险。因此国外专业商业地产开发商对于商业地产的操作模式，几乎已经完全脱离开以销售作为回收资金的途径，而是把重点放在整个商业物业的长期营运以及租金的稳定增长收回上，从而带动长期的投资回报，在成功及稳定经营的基础上，甚至推动项目打包上市，这样不仅有稳定的投资回报，更利于资金的回笼，以利于新项目的建设。

3.选择合适的投资模式

保险公司必须确定是通过自己组建团队来进行投资管理，还是通过第三方机构来进行。目前，保险公司投资不动产的专业模式主要分为以下几种：专业化的控股公司，公司内部设立投资机构或者是外包给第三方机构进行投资。目前，我国保险公司多采用在公司内部设置专门投资机构的方式进行不动产投资。这种方式的优势在于可以做到有效的风险控制，保险公司管理层可以对整个投资活动有较强的支配力，而缺点在于容易产生职责混乱，滋生内部的暗箱操作行为。国际上来看，各国保险公司主要采取控股集团或者是集中的投资来进行不动产投资活动，虽然不易于总公司直接支配，但是可以建立起双重风险控制体系，更加公开投资经营过程，保险公司也要根据自身情况合理的选择投资模式。

4.注重人才培养

保险公司要将引进人才与培养公司专业人才结合起来。保险资金的运用归根到底还在于人。今年光大的乌龙事件表明，公司决策人员的疏忽产生的风险是巨大的。所以保险公司要及时的对员工进行专业知识的培训以及风险安全方面的知识教育。同时，保险公司投资不动产应该引进拥有不动产投资经验的相关人员或者熟悉不动产投资的专业人员给本公司员工做培训，打造一支不动产投资管理专业的人才队伍。