临沂市主城区居住空间扩展特征及驱动机制

张冬梅　侯秀欣　付成华

摘要：研究城市住宅用地扩张特征及驱动力机制对解决城市化问题具有重要意义。本文以临沂市为例，探讨了临沂市主城区住宅扩张的空间特征，并对其扩张的驱动机理包括经济因素、人口因素、城市发展战略因素和城市配套设施因素等进行分析。

关键词：居住用地；空间扩张；临沂市主城区

住宅用地作为城市用地的重要组成部分，是满足城市居民生存和发展的最基本的物质基础。随着城市化进程的加快和城市人口的不断增加，城市住宅需求量急剧增加，城市住宅空间扩张成为城市发展的必然趋势。对城市住宅扩张的空间特征及驱动力进行研究，对解决城市化问题，实现居民居住质量的提高和城市土地资源的可持续利用就有重要的现实意义。本文选取临沂市主城区为研究对象，重点探讨其住宅空间的扩张特征和驱动机制。

一、研究区域概况

主城区是指作为城市主体的市区，由属于城市紧密层范围的各区组成。临沂市城市用地发展方向以旧城区为依托，沿河发展，北上东进。主城区由5个功能片区组成：兰山区（含北城新区）、罗庄区、河东区、高新区和经济开发区。兰山区和羅庄区发展较早，人口较多，基础设施完善，居住环境稳定，但历史遗留问题较多且规划落后；其他主城区作为临沂市的新建城区虽然发展年限短，人口数量少，但经济增长速度快，区域发展潜力大，城区规划更加科学合理。

二、研究数据来源

研究数据主要来自临沂市统计局统计年鉴，结合实地调查和部门走访。

三、扩展特征分析

1.时间特征

自2009年至2015年间，临沂市主城区各区域居住用地面积在总体呈现稳定增长的趋势，但各区域增长状况各不相同，如表1所示。其中河东区扩展幅度最大，扩展倍数为1.42；其次为开发区，扩展倍数为0.95；兰山区和罗庄区扩展较慢。兰山区与罗庄区发展时间较早，作为临沂的老城区，土地开发利用率较高，可供新增居住用地量少。而高新区、开发区与河东区开发时间短，可供深度开发的潜力大。尤其是河东区，受“以河为轴，跨河东进”发展政策的影响，房地产投资额和施工面积逐年增加且增幅较大。

2.空间特征

经过多年的发展，在市政府北挪北城，罗庄区建设高新技术区，河东划分经济开发区，三大城市片区三向发展，加之受“沿河发展北上东进”发展战略的影响，临沂市主城区的居住用地分布逐渐形成以老城区兰山区为根基，以沂河为中心，沂河和枋河为构架，纵向发展和横向发展相结合，夹杂各类用地分散其中的组团式开放型结构模式（见图1）。

北城新区是临沂市住宅市场开发的火热区域，2015年住宅新增供应量及成交量均占各区域之首，新增住宅占比31.7%。河东板块位于沂河以东，目前整个河东片区的开发重点集中在沂河沿线，河东河岸线景观较河西更优美且住宅价格低廉，吸引了大量购房者跨河安家置业，逐渐形成了与河西对应的半壁江山。根据统计数据显示，2009年河东住宅施工面积为717656In2，2015年则为2422128m2。

四、驱动力分析

1.经济因素

城市经济发展是城市居住用地扩张的主要驱动因素。经济发展速度决定了城市空间扩展速度。随着经济水平的提高，城市居民的购买力大大加强，居民对当前居住环境产生了更高的要求，表现为对当前住房面积的不满足，期望更好的住区环境及配套生活娱乐设施，为城市居住空间的扩张提供了动力来源。

自2009年至2015年，临沂市经济平稳发展。2009年临沂市人均生产总值指数4326.94%，2015年则为7751.28%（以1978年为100%）。各城区居民当前与未来预期可支配收入的增加为城市住宅空间的扩张提供了原动力。

2.人口因素

随着城市化进程的不断加快，临沂市主城区人口数不断增加，人口数在2009-2015年间变化趋势如图2所示。2009年主城区常住人口为143.49万人，2015年达到165.19万人。城市人口数目不断增加使城市住宅需求量大幅上升，进而导致城市住宅用地空间的扩张。

3.城市发展战略因素

在2005年之前，临沂市的中心重点城区为兰山区，此时其它地产板块尚未形成或者发展不成熟。临沂市政府制定了“沿沂河两岸发展、北上南坊东进河东”的发展策略（2006年）后，沂河、枋河沿岸逐渐成为临沂市主城区定居置业的首选位置，河景房成为一种新的热潮，大量住宅物业的建立带动了滨河板块的快速开发。临沂市政府自2009年起将行政中心以及教科文体卫服务设施迁至北城新区，自此拉开了临沂城市发展重心北移的序幕，南坊的房地产住宅市场在政府有意识的引导下迅速崛起，伴随着各种大型商业综合体的建设，致使北城新区成为目前临沂市住宅的主流热点置业区域；河东作为为临沂市主城区的半壁江山，由于自身的廉价优势，购房置业生活成本较低，高性价比成为了中低收入者以及投资者的置业热点区域。临沂市经济开发区在2010年12月进一步升格为国家级别的经济开发区，区域行政级别的提升，企业大规模的入驻，直接带来的影响是迁入人口的快速增长，提升了周边住宅市场的繁荣；临沂市西城新区于2011年1月设立并被同时列入未来5年临沂市的重点建设规划区域，西城新城建设指挥部在2011年7月成立，大力开发城西。至此临沂城市基本框架已经基本成型，居住用地形成以兰山区老城区为中心，四周环绕各区域，沿河发展的布局。

4.城市配套设施因素

随着道路逐年修建，以沂河两岸为基线的滨河大道，贯通南北的高架桥，以及众多的横向与纵向的城市主干道，形成了四通八达的交通道路网，以临沂老城区为中心，向四周辐射便利的交通，使居民在居住位置上有了更多的选择；以住宅划学区的规定，对于有适龄儿童上学的家庭在购房区位选择上具有重大的影响；郊区以及开发新区的建设，更加合理的社区布局，更高的绿化率，理念更新颖的户型设计等诸多因素同时影响着居民择居观念的改变，新增居民与部分老居民开始向老城区周边定居，一定程度上对居住用地的发展方向产生了影响。