锦州市房地产市场供需问题的调查研究

杜慧慧+王红丽+齐欢+高小惠+杨艳梅

摘 要： 习近平总书记在中央财经领导小组会议上首次提出了“供给侧改革”，指出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”。2015年底，中央为房地产业定下去库存主基调，政府工作报告中再次对此加以强调，并提出要“因城施策”。在大规模供给增加和市场需求动力不足的情况下，部分三、四线城市必将面临住房库存加大，去化周期拉长的阶段性供给过剩问题。因此，本文针对锦州市房地产市场供需问题，探究房地产市场的供给和人们的有效需求现状，并针对其中的问题进行分析，得出供求关系的结论，提出相应的解决对策。

关键词：房地产业 供给侧改革 问题 对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）12-0070-02

随着经济的发展和产业结构的调整，各地区的经济加快发展，城镇化的不断加深，促进了房地产业的繁荣，房地产业的发展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人们对高品质生活的需要；另一方面也突出了时代发展的要求，以及社会的进步。现代房地产业经过近几十年的发展，已经成为我国拉动内需的支柱产业之一。而随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化，供求关系直接影响房地产业的发展。目前，我们看到在锦州地区，新区建设如火如荼，老城区改造逐步推进，城市化步伐进一步加快，然而锦州房地产市场中新建楼房多，闲置房不少，开发企业面临售房压力的情况仍存在。供需结构不平衡是三、四线城市需要重点防范的风险，以锦州市为例。因此，通过研究锦州市房地产市场供求关系，进而调整供应结构，解决供需矛盾，避免房价大起大落，合理引导住房消费，积极推进普通商品房建设，加快保障性住房建设，促进民生的进一步改善。

一、锦州市房地产业发展现状

1.房地产业投资情况

房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。2000年以来，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产投资完成额占全社会固定资产投资的比重逐年上升。通过查找辽宁统计年鉴数据可以看出锦州市固定资产投资从2005至2015年每年成递增状态，房地产开发投资也从2005 至2015年也逐年递增，但增加的比例相对平稳，比重较低。

2.房地产市场供求不平衡

当前房地产市场供求总量是不均衡的，一般表现为潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即短缺与过剩同时并存。需求上，一方面住宅市场的潜在需求巨大。随着锦州城镇化目标的逐步实现，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面锦州作为四线城市，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明锦州居民住宅实际需求很低。而供给上，近几年住宅市场繁荣的表象掩盖不了一个不争的事实：大量商品住宅楼闲置。市场上适用于大多数中低收入人群的经济适用房供给较少，出现供不应求的局面，豪华住宅以及大面积住宅供给较多，而购买人数少，出现供大于求的局面，从而造成了有效供给小于实际供给的局面。

3.房源结构不合理

房源结构不合理主要表现为经济适用房过少，高档商品房相对过多。长期以来，房地产开发商一味地追求高利润高回报，建造过多的高端商品房，这种房型整体价格高，只有少数人有购买能力，最终导致商品房积压，而中小户型的经济適用住房则供应不足。因为锦州市经济发展速度虽逐步加快，但目前经济尚不发达，人均经济收入不高，大多数消费者更愿意接受经济实惠的普通住房。通过对有效问卷的数据进行整合分析，发现被调查者中需求面积在60-80平方米之间的占19.69%，80-100平方米之间的占32.45%，100-120平方米之间的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之间的户型总份额占到71.88%，最为客户们所青睐，消费者群层次较明显。在人们对期望房型的选择上，选择经济适用房的占69.6%，其次是高档住房占24.5%，豪华别墅仅占5.9%，这与房地产商提供的房型供给数量比例存在较大差距。

4.剩余房屋面积过多，去库存压力较大

从锦州市住建委了解到，2016年锦州市共安排房地产开发项目117个，房地产施工面积800余万平方米，计划投资100余亿元。今年，我市城市棚户区改造计划实施11个项目，共计3808户。截至目前，各县区政府已完成征收前的准备工作，并已签订房屋征收协议268户。不断加大房地产“去库存”工作力度，这是中央经济工作会议五大任务之一，更是今年我市房地产市场监管的重点工作。截至2016年2月底，锦州市房地产库存总量为776万平方米。其中：显性库存为411万平方米，包括已经发放销售许可的待售现房248万平方米、已经发放预售许可的待售期房193万平方米；隐性库存为365万平方米。包括未发放预售许可的在建商品房74万平方米和已供应土地但尚未开工建设的商品房291万平方米。据此预计，我市去库存需3年-5年时间。鉴于城市规模不大、外来人口不多、刚性需求不强等因素，去库存压力较大。

二、锦州市房地产业发展存在问题

1.房屋供给量过大，供求结构矛盾明显

高端商品房与中端商品房的比例关系不够正常和协调，主要表现为中低价位的中小户型住房供应不足，高等商品住宅的价格整体很高，已经超过低收入家庭的承受能力。根据对锦州市几家大型房地产开发公司的走访调查，发现所销售的商品房中，单价在3000元/平方米以下的仅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面积80平方米的户型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。从锦州市民实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是较低成本，较低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场仍然是以中高档商品住宅为供应主体。在高档商品房不断积压，空置面积持续增加的情况下，经济适用房已出现排队抢购的现象。究其原因，一是由于房地产商开发任务比较稳定，然开发公司数量多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这既不符合规模经济的原则，也会造成房地产开发商开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。二是许多房地产开发企业没有进行科学的的市场调查和预测，虽然高回报的项目过热，但在有限的市场容量下，对最受广大消费者青睐的中低档房型投资意向冷淡，结果不但大大导致了房地产供应结构的不合理，也增加了市场风险。

2.居民收入水平与房价存在巨大差距

锦州作为中小城市，居民的收入水平普遍较低，抑制了对商品房的有效需求，较高的地价，大量的配套设备，设施费以及其他各种费用推动了商品房成本的上涨。这既加剧了房地产开发资金的紧张，也使开发资金成本提升。过高的房价与现实中小城市居民收入水平的微薄形成强烈的反差。国际上公认的房价合理价格水平应该是相当于每户居民3-6年的平均收入，根据目前锦州市城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套八十平方米的普通居民住房。锦州的均价应该在236256元，每平方米为2953.2元。而现在锦州平均房价为每平方米5000元左右，远远超出了锦州市城镇居民的承受能力。

3.土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升

根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 等规定， 商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。在经济商品房市场需求的拉动下，锦州土地交易价格在自2005年起持续上升。2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010 年，锦州成交土地面积和成交土地总价均呈上升趋势，而 2011 年-2014 年，国家为抑制房地产市场过度的投机，采用了一定的政策加以调控，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。

4.大学毕业生住房问题处于困境

房价高涨，毕业大学生刚参加工作的工资一般很低，房租超出他们的支付范围，居住问题成为毕业生们不得不背负的经济包袱。目前能提供职工宿舍的单位极少，而购房又遥不可及，然而租房一般需交1-3月的押金，且月初付租金，租期最短半年或一年等惯例已成为不成文的规矩，有的租房还需中介费，占月租20%-30%，租房后还需添置家具，日用品等费用，月收入的绝大部分都花费在房租上，这使职场的毕业生面临的巨大的经济压力，再加上求职周期的不确定性以及试用期的不稳定性，让刚刚就业的大学生产生困扰，令他们生活得很艰难、城市的高房价不利于留住人才，很多原本可以为城市发展做出贡献的人才往往因为买不起房而不得不离开，到二三线的城市发展，从而造成人才流失。

5.房地产市场发展不规范

锦州的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开放同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费、投资、投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了锦州房地产的健康发展和居民生活水平提高的进程。

三、解决锦州市房地产业发展问题的对策

1.调节商品房有效供给结构

锦州房地产市场供给结构不均衡，满足投资需求的大户型、豪华型商品房的比重较大，而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重很低。因此，一方面政府应当将房地产业作为民生型支柱产业和满足及改善居民住房条件结合起来，增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档住房的绝对和相对供应量；另一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。

2.调整房价，回归理性

近年来，房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。

3.解决就业大学生的住房问题

随着毕业大学生人数的不断增长，进一步加强和完善住房保障方面的制度，是促进锦州进一步发展的必要措施。虽然刚毕业的大学生的收入在一段时期内将一直处于中低水平，但随着工作时间的推移、发展和晋级机会的出现，他们的收入水平有望达到中上层次，所以毕业大学生的住房保障问题只是一个阶段性的问题，他们所需的也只是阶段性的帮助，政府下发的房租补贴仅是杯水车薪，不仅申领的手续复杂、管理难度大，而且并没有从源头着手解决实质性的问题。为此，我们建议应大力发展公租房政策，让公租房成为新就业大学生的住房主要途径；应当通过各种途径来宣传公租房政策，让更多的人了解这一政策；法律法规应当尽快健全，让新就业大学生租房市场化规范化。

4.老城衰退地区实行改造

随着锦州市城镇化水平的不断提高，一方面是城镇新区建设和城镇规模不断扩大；另一方面伴随而来的是旧城老化问题日益突出。为了保障城镇社会经济的持续发展，促进城镇土地合理有效利用，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城镇功能，必须对城镇旧城区进行，有计划的改造。因此，政府应对锦州市中的陈旧，衰退地区实行改造，以便从根本上改善劳动、生活服务和休息的条件，达到满足社会政治、经济及人民精神生活需要的目的。主要更新工业区和其他规模大的劳动场所，改造老城居住区，改造老城内落后的市政设施，尤其是交通要道及下水道等，改善公共设施，更新调整市里工业布局，完善城市道路系统。

5.规范房地产市场交易行为

房地产市场操作欠规范和制度缺失，致使房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，导致了市场秩序的混乱。首先，政策的制定要以有利于满足居民最低层次的住房需求为基点，调整相关的法律法规的规定，通过宽松的财税政策和适度的金融手段，引导公众合理消费。同时，要严格限制外资进入房地产二级市场及房地产中介机构。其次，房地产开发商要建立信息披露制度，力求消费者能够获得准确，可靠的市场信息，从而促进有效需求，逐步改善市场结构性不均衡局面。

6.支持改善型住房，調动消费

我省的政策是，公积金贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后五年。事实上，早在今年3月30日央行、住建部、银监会下发的通知中，就要求公积金贷款首付降至两成，二套房最低首付款比例调整为40%，以盘活房地产市场。目前，锦州已实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买普通商品住房的，均视为首套房贷款申请。下一步锦州要采取措施，要让公积金结余资金尽可能为居民自住和改善性住房需求服务，加大住房公积金对居民购房的支持，带动商品房销售，促进房地产市场平稳健康发展。