“一屋二卖”中不动产物权变动规则的比较与适用

唐婷

（730000 甘肃政法学院 甘肃 兰州）

卢某因嫌住房离工作单位远，遂决定将其卖掉，经房产中介吴某介绍，卢某与林某签订了房屋买卖合同后，约定房屋总价130万，林某当即支付首付款60万，林某入住后一直未办理房屋产权过户登记。之后卢某得知该房价格已然上涨，遂要求增加房屋价款，但未得到林某的同意。卢某气愤之下，与不知情的丁某签订了房屋买卖合同，丁某一次性支付全部房款150万，并立即办理了过户手续，之后丁某要求林某搬走。为维护自己的权益，林某向法院提起诉讼，请求依法解除卢某与丁某之间的房屋买卖合同。

一、不动产物权变动规则比较

（一）法国法不动产物权变动的债权形式对抗主义

纵观大陆法系国家的法典代表作，《法国民法典》无异是为这幅大陆法系法典化的巨幅油画，上了浓墨重彩的一笔。无论是其内在的实用逻辑体系还是平民化的编撰技术与用词考量，都对现存的法典产生了或多或少的影响。正是基于其在法典化进程中不可小觑的作用，对于它的深入学习与研究，在当今中国迫切渴望民法典诞生这一时期，则显得尤为重要。

（二）德国法不动产物权变动物权形式成立主义

如果将《法国民法典》比喻做巨幅油画上华丽的背景色，则《德国民法典》以其内在严谨的法典结构与法典编撰技术不得不堪称其为点睛之笔。《德国民法典》开创了其特有的物权行为理论将物权变动形式成立主义贯穿于整部法典之中，该理论特有的物权行为区分原则、物权行为抽象原则、物权变动形式主义原则。①有利于揭开《法国民法典》之中因债权行为而发生物权变动的面纱，还原物权变动的真实原因行为。有利于明晰不同的法律关系，从而完善现有的法律制度。

（三）我国不动产物权变动债权形式主义

我国自古以来崇尚人治，法治的思潮最远追溯于春秋战国以管仲、韩非代表的法家，虽然建立了完整的法治理论和朴素唯物主义的哲学理论，但在5000多年的君王集权统治的历史传统中，法治之光尤如凌晨5点多钟的启明星，虽光芒耀眼却实难普照大地，何来能让法治之光惠泽万民。纵观新中国成立之前的历史，没有形成完备的法律体系制度。改革开放以来，我国民法立法广泛借鉴外国法律和理论，兼收并蓄，结合我国经验，使我国民法有了诸多“中国元素”的民事法律制度。由于我国是外发型法制国家的典型，许多法律制度都是在对比各国现有法律制度中进行着批判继承，由此也产生了我国法律体系上的支离破碎和法律逻辑上的矛盾混乱，为了完结这种无法自治的局面，也为了适应我国经济、政治、文化稳定高速发展的现状，中国急需制定出一部拥有严谨法律逻辑和完备法律体系的《民法典》。②在我国进行这一项法典编撰的浩大工程之初，如何在我国物权法的立法中作出更符合我国当今社会经济发展水平与交易习惯的选择就显得尤为重要。

二、对比法国、德国和中国不动产物权变动规则对本案适用

（一）依据法国债权形式对抗主义

鉴于以上详述，《法国民法典》主采债权形式对抗主义。对于本案，卢某先后分别与林某、丁某订立了房屋买卖合同，三方当事人都对房屋买卖产生了交易合意。法国依据债权形式主义，对卢某与林某、卢某与丁某的这两份房屋买卖合同都给予生效的保护。且基于债权形式主义从根本上模糊了物权意思导致物权变动的根本规律，信奉符合大众交易习惯的债权意思促使物权变动规则。换句话说，这两个房屋买卖合同都可以导致卢某的房屋发生移转。但是在实际生活当中，因为“一物一权”原则，一个房屋上只有一个物权，而林某与丁某订立合同的根本目的便是实现卢某房屋的特定物权，不由分说这样的交易必然会导致一方的权益受损。这也是传统法国民法长期忽视交易安全所衍生的问题表象。所以丁某的房屋登记行为作为转移房屋这一物权行为的公示，可以对抗林某基于房屋买卖合同的房屋移转物权请求。

（二）依据德国物权形式成立主义

本案中，并存着卢某与林某、卢某与丁某的两份生效房屋买卖合同，这两份合同唯一的区别在于卢某与丁某的房屋买卖合同完成了对房屋物权变动的公示。根据德国物权行为理论中的物权区分原则、物权抽象原则。可以看出卢某与林某的房屋交易行为中只存在订立房屋买卖合同这一债权行为，再根据物权行为理论的物权形式原则，物权变动必然带有公示行为，所以卢某与丁某的房屋交易行为中既有订立房屋买卖合同的债权行为，又有移转房屋所有权登记的物权行为。且由于德国采用的是形式成立主义，即不动产物权变动的模式是“合意+登记=生效”。因此，在本案的两份房屋买卖合同中，只有卢某与丁某的房屋买卖合同才能发生房屋移转的物权效力。然在德国民法中，对于卢某与林某的房屋买卖合同，只是房屋买卖合同的生效，这一债权行为不可能导致物权变动。对于林某在“一屋二卖”案中，所受到的损失可以依据已经生效的房屋买卖合同，请求卢某承担合同违约责任，而后进行相应的赔偿。

（三）依据我国债权形式主义

我国，在物权变动规则上采用的是趋于物权形式主义的债权形式主义。本案中的两份房屋买卖合同，只有卢某与丁某订立的房屋买卖合同，在合同生效后进行了房屋物權变动的登记，即完成了物权变动的公示行为，具有了物权变动的权利外观。根据物权区分原则，卢某与丁某对于房屋移转的登记行为直接导致房屋的所有权由卢某转移到丁某名下，丁某变成该房屋的所有人，这是我国物权变动规则中趋于物权形式主义的特征所决定的。由于我国长期采用债权形式主义，易于给大众造成债权行为导致物权变动的逻辑混乱。因此，对于林某期待房屋移转的利益与林某现实因该房屋买卖合同所遭受的财产损害，卢某应承担违约责任，且林某可以基于已经成立并生效的房屋买卖合同进行求偿。

注释：

①傅华丽.德国物权法评析.当代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.

②王俊峰.物权变动模式比较研究.大连.大连海事大学.2014.

参考文献：

[1]陈光华.法国民法物权变动制度解析[J].中南林学院学报，2003-6-23（3）.

[2]赵红光.大陆法系物权移转制度的历史与演变[J].河北法学，2006-10-24（10）.

[3]李娟.物权变动规则的比较研究[D].安徽.安徽大学，2012.

[4]傅华丽.德国物权法评析[J].当代生活·法律之窗，2007-3-3（上）.