房地产企业竞争力影响因素分析

周发明+阳静怡

[摘要]近年来我国房地产企业发展迅速，但由于不同的房地产企业的竞争力不同，各个房地产企业的发展状况也有所不同。又由于我国的财政政策和货币政策等宏观因素的影响，我国房地产企业的发展更加困难。我国的房地产企业是我国的重要产业，也是民生的根本，其发展将直接影响我国经济的发展。由此笔者认为对房地产从企业竞争力影响因素进行分析是十分有必要的。

[关键词]房地产；竞争力；因素分析

房地产企业竞争力的强弱决定了其在整个房地产企业所处的地位，因此增强房地产企业的竞争力对房地产企业的发展也就十分重要了。房地产投资者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否能取得投资回报；消费者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否购买房产。因此，分析研究房地产企业竞争力的影响因素，从而提出增强房地产企业竞争力影响因素的方案，对于房地产企业提升竞争力和综合实力具有重要的意义。

1国内外研究现状

彭罗斯在《企业成长理论》中说明了企业的竞争力来源于企业本身所含有的资源，具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资源。[1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资源。房地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资源、投资者资源、土地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多，其竞争能力越强，占有的市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论，其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策，如供大于求，将不利于房地产企业的利益。

普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来源。[3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关，房地产企业能力越强，竞争力越强。这种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准，具体来说，房地产企业核心能力还包括营运能力和偿债能力。

MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度：产品技术能力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其技术能力息息相关，质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度，主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。[5]

房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关，资源利用率越强，竞争能力越强。房地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力反映。

陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、约束的功能、互动的功能，增强企业的核心竞争力，分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化，可以增加员工对企业的认同度和忠诚度，增加员工的工作积极性，有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资源、企业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关，设定科学可行的战略管理目标，并进行合理的控制保证实行，有利于房地产企业的发展。

时希杰、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系，分别包括市场表现、技术水平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头，如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和技术水平等综合实力指标。

总体而言，国内外关于企业竞争力的分析和研究，已经有了一套相对完整的体系。国内外有关企业竞争力的研究主要涉及如下几个方面：①企业竞争力的界定；②企业竞争力的来源；③企业竞争力的影响因素；④提高企业竞争力的对策。

2房地产企业竞争力影响因素分析

房地产企业竞争力的影响因素与房地产企业自身的盈利能力、营运能力和偿债能力有关。房地产企业自身的盈利能力越强，其在整个行业中的競争力越强；房地产企业自身的盈利能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。房地产企业营运能力越强，其在整个行业中的竞争力越强，反之越弱。房地产企业偿债能力越强，其在整个行业中的竞争力越强；房地产企业偿债能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。

下文将从盈利能力、营运能力、偿债能力对保利地产、万科、金地集团展开分析。

21盈利能力分析

从表1中我们了解到，2011—2014年金地集团净资产收益率相对其他三家公司而言是最差的。这说明金地集团的开发力度不大，导致净资产收益率无法得以提升。保利地产2012年的额外融资股本乘数下降，净资产收入率下降，在公司努力开发和提高销售效率的同时，净资产回报率也在上升。2013年由于宏观政策的影响，净资产收益率有所下降。万科2011—2014年净资产收益率总体来说还是比较平稳的，这可能与万科不断进行技术创新、扩大开发力度有关。

22营运能力分析

从表2我们可以了解到，保利地产在2011—2014年的总资产周转率相对于万科和金地集团而言是较低的。这是因为保利地产实施扩张型的政策，使得各项费用的支出增加，从而导致保利地产的总资产周转率无法提高。万科的总资产周转率在2011—2014年相对于金地集团和保利地产而言是最高的。这是因为万科实行了循序渐进的发展方针，各项费用合理支出和分配。金地集团在2011—2014年的总资产周转率相对于万科和保利地产是处于最低位置的。这说明金地集团需要创新技术和更新管理理念和制度，制定出合理的发展战略。同时金地集团在扩大资产规模时也应更加重视操作风险，这样才能提升金地集团的总资产周转率，增强其营运能力。

23偿债能力分析

从表3我们可以了解到，2011—2014年的保利地产的资产负债率相对于万科和金地集团而言比率最大，这说明保利地产采取了扩张型的发展战略。保利地产的资产负债率在2011—2014年较稳定，这说明保利地产在实施扩张性战略的同时也注重了资产的稳定。万科的资产负债率在2011—2014年一直保持在67%左右，虽然万科的资产负债率波动幅度稳定，但相比保利地产而言其资产负债率是较低的，这说明保利地产的偿债能力要优于万科。金地集团2012年的资产负债率相对2011年有所下降，这是因为2012年金地集团的负债增加，从而导致资产负债率下降。

3结论与建议

房地产企业竞争力与其盈利能力、营运能力、偿债能力有关。

目前许多房地产企业的盈利能力较良好，管理的制度和理念较完善，可以有效地对成本进行控制。因此房地产企业的盈利能力的强弱直接影响其在整个行业的竞争力。房地产企业的盈利能力越强，其在整个房地产行业中的竞争力越强。从房地产行业的营运能力来看，目前许多房地产企业的营运能力不强，各项营运资本需要更加合理地配置，实现其最优化。因此房地产企业需增加其营运能力。房地产企业的营运能力越领先，其在整个房地产行业中竞争力越领先。从房地产企业偿债能力上来看，目前许多房地产企业的偿债能力还是较强的。大多数房地产企业具有较强的资产流动性，随著合理的管理制度的实施，使得与房地产企业偿债能力相关的各项指标都能有利地变动。因此房地产企业的偿债能力的强弱直接影响其在整个行业的竞争力，房地产企业的偿债能力越强，其在整个房地产行业中竞争力越强。

参考文献：

[1]PenroseFirm Growing Theory[M].4th Revised editionNew York：Oxford University Press，1998：21-42

[2]Ansoff HCorporate Strategy：An Analytic Approach to Business Policy for Growth and Expansion[M].York：M cGraw-Hill，1965：32-55

[3]CKPrahalad，Hamel GThe Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990（5/6）：79-91

[4]MH Meyer，CapabilityJM Utterback，The Product Family and the Dynamics of Core Sloan[J].Management Review，2011（3）：29-48

[5]范莉莉，高喜超，叶常发企业核心竞争力的灰色关联度评价方法[J].管理学报，2010（3）：102-106

[6]陈静企业文化提升企业核心竞争力的机制与路径研究「D].武汉：武汉理工大学，2011：3-9

[7]马东生，杜常华，尚国房地产开发企业核心竞争力要素分析[J].商业时代，2012（8）：58-59

[8]时希杰，吴育华企业核心竞争力三维评价模型与实证研究[J].中国管学，2004（3）：102-106

[作者简介]周发明（1965—），湖南农业大学商学院，教授，硕士生导师。研究方向：营销与商务管理；通讯作者：阳静怡，湖南农业大学商学院硕士研究生。