中小房企压力大是必然趋势

随着房地产市场的迅速发展，物业管理在我国也处于快速发展阶段。但因这方面一些法律法规目前太不完善，加上物业管理涉及多方主体，成为矛盾和纠纷的多发地。良好的物业管理服务将对房地产的发展起到很重要的促进作用。

针对我国房地产市场和物业管理市场的发展趋势，《民生周刊》近日采访了全球领先房地产服务提供商第一太平戴维斯华北区董事长、英国特许房屋管理学会会员邹锦标，这位有着30多年物业管理实际工作经验的管理专家，对此有着自己的看法。

民生周刊：在各地密集出台楼市调控政策的前提下，您对2017年中国房地产市场发展趋势怎么看？

邹锦标：在老百姓的“衣、食、住、行”中，“住”是最重要的一部分，对民生息息相关。房地产是稳定老百姓日常生活的最基础的磐石。目前中国是亚洲地区及全世界发展最稳定，最安全，市场发展最快速的地区。我对未来中国房地产市场走势持积极态度。

进入2017年，部分城市楼市强势反弹，房价在稍事企稳后又呈现上涨趋势。在这个背景下，全国多地相继出台或升级楼市调控新政，需求得到了有效的抑制，成交量及房价上涨的趋势也将得到抑制。此次调控的目的，就是要预防房价再度过快上涨，抑制泡沫防范风险，有利于引导市场逐渐回归平稳的状态。

民生周刊：李克强总理在今年的政府工作报告中再次要求，房地产要因城施策、分类调控，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求。对此，您怎么看？

邹锦标：中国幅员辽阔，城市差别大，发展阶段不同，需求各异，因此“因城施策、分类调控”很有必要。中央经济工作会议提出：房是用来住的，不是用来炒的。这意味着房地产发展的首要目标是实现“住有所居”，让住房回归其居住属性。

另外，应进一步明确政府与市场角色定位的差别化，实行商品房与保障房双轨制。以政府为主提供基本保障，加大廉租房与保障房供应力度，解决中低收入及困难阶层的住房需求。

民生周刊：近几年来，“房地产税”一度成为大家热衷讨论的话题。您如何理解“房地产税”？“房地产税”未来立法将给房地产市场带来哪些影响？

邹锦标：首先，房地产税是用来盘活房地产，加大囤积房地产的成本，并使税金来还利于民，用收来的税金改善民生。房地产税不是洪水猛兽，每个国家都有不同形式的房地产税。其次，房地产税是提高房屋占有、使用和交易的成本，持有成本的增加会使房产持有者重新考虑房产持有和配备的合理性。

深层次来讲，房地产税并不是为了“打压房价”，而是为了降低住宅的投资属性。增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地產消费，对人们的房地产投资行为起到调节和引导作用。 另外，房地产税是有利于更加规范房地产市场，有利于理顺和降低目前一些城市过高的楼市价格。

民生周刊：物业管理在国内经历了30多年的发展，处于快速发展阶段，因其涉及多方主体，也成为矛盾和纠纷的多发地。您认为如何才能避免这些矛盾纠纷？

邹锦标：造成住宅物业管理问题的原因很多，概括来讲，分四个方面：一、开发商的遗留问题转嫁到物业管理公司；二、物业管理服务不到位，从业人员水平较低；三、居民对服务付费的接受程度不高；四、物业费收缴困难，物业费标准低，尽管物业管理成本逐年增长，但物业费用未获相应调整，致使管理质量下降，引起业主不满。

关于如何避免物业管理中出现矛盾纠纷，我认为应从四个方面来解决：首先，物业管理企业加大专业人才培训力度，通过高标准服务激发业主自觉缴费意识，从根本上解决收费难问题；其次，政府进一步完善物业管理相关法律，进行正确引导、规范和制约，并设置专门物业管理监管机构以法律手段对拒交物业管理费者给予相应惩罚；再者，加强物业公司资质管理，引导专业性物业公司向大型化、专业化发展；最后是切实发挥业主委员会的监督作用。

民生周刊：您认为物业管理企业将面临哪些市场变化？据了解，为提高物业管理立法层级和解决实际问题，各地市都在加紧制定出台新的《物业管理条例》，新规定的出台将会给物业管理行业带来哪些影响？

邹锦标：未来，物业管理会面临多方的市场变化，其中包括客户需求更高、更多的现代服务的变化；竞争加剧，成本上涨所导致的运营压力加大的变化；智慧社区、社区O2O等新趋势带来巨大的发展空间所带来的创新转型压力增大的变化，其中包括互联网+时代下发展，“互联网+物业”将成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合的新业态。

物业管理是广大市民普遍关注和反映突出的热点问题，各地新《物业管理条例》出台，是顺应改革发展需要的。新规定的出台，将健全综合管理体制、规范业主自我管理、强化物业行业监管、完善物业使用和维护制度等。

民生周刊：在中国经济发展步入“新常态”之时，您认为房地产和物业管理行业应朝哪个方向发展？

邹锦标：首先，房地产行业经历高速发展期后进入平台整理期，行业资源涌向龙头企业，中小房企面临的生存压力越来越大，行业内兼并重组导致强者恒强，弱者愈弱，这是新常态经济下的必然趋势。

未来，房地产企业应进行多元探索，布局国际化战略、开拓海外市场，通过积极变革应对房地产市场新常态。 另外，物业管理企业也应当引入新技术、新业态和新方式，开创新的商业模式，提高物业管理技术含量和产品附加值，实现向现代服务业的转型和升级。

（王静甫、崔建义对本文亦有贡献）