钱江新城PK珠江新城,谁更具潜力

2017-06-05 10:22蒋李张晶
支点 2017年5期
关键词:钱江珠江新城

蒋李+张晶

核心提示:虽然都有CBD属性,但钱江新城是因为打造城市新中心而发展CBD,与专攻CBD的珠江新城有所不同。

来自国家发改委城市和小城镇改革发展中心的不完全统计,截至2016年5月,全国县以上的新城新区已超过3500个。

其中,广州珠江新城与杭州钱江新城,被认为是极具代表性的“双雄”:都依托一条奔腾不息的河流,都在旧城边缘打造新增长极,就连名字也十分接近。

尤其在今年初,两个新城被共同列入武汉建设长江新城的研究案例之中,再度引发公众关注。

令很多人感兴趣的是,珠江新城与钱江新城的“双雄PK”,谁更亮眼?

都叫“新城”,但内涵不同

1月22日,湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新在武汉市第十三次党代会上提出,启动规划建设长江新城。

目前,武汉市已成立专班,开始对标案例的研究工作。其中,对标“榜样”就包含了珠江新城和钱江新城。

武汉市社科院研究员李春洋承接了相关研究工作。他向《支点》记者表示,要比较钱江新城与珠江新城,首先需要对“新城”一词进行定义。

“广义的新城,是指为政治、经济、文化、社会、生态需要,而建立的相对独立的城市空间单元,具体形态分为城市新中心、CBD、开发区三种。”李春洋说。

比如,珠江新城与钱江新城都带着“新城”二字,但本质却有差异。

中国社科院《中国商务中心区发展报告(2015)》中,上海陆家嘴CBD、北京CBD和广州天河CBD被列为三大国家级CBD。

珠江新城作为天河CBD的核心部分,面积6.19平方公里,距广州市中心7公里左右。2015年,珠江新城实现GDP2114.47亿元,每平方公里产值近100亿元。

钱江新城的发展路径有所不同。

杭州自古都围绕西湖发展,由于地理位置呈现“三面云山一面城”,且区域内名胜古迹众多,发展空间一直受限。

西湖的确很美,但掩饰不住城市发展的力不从心。2000年,时任杭州市委书记王国平提出“东扩”战略,在离市中心5公里处再造一个新中心。

2001年7月,杭州大剧院动工,标志着钱江新城建设正式启动。2002年1月,德国欧博迈亚设计公司为钱江新城提供整体概念规划。

2003年,杭州市《关于加快钱江新城建设的若干意见》指出,钱江新城定位为“大都市新中心”,要走出一条“保老城、建新城”的新路子。

尤其是2016年10月,杭州市政府从西湖畔搬到了钱江新城。这一举措,也进一步诠释了钱江新城“杭州新中心”的定位。

不过,《支点》记者发现,《中国商务中心区发展报告(2015)》中,也将珠江新城列为CBD。而钱江新城在对外宣传中,也会提及CBD属性。

对此,李春洋表示,城市新中心也要发展产业,而金融、商务和文化服务功能为代表的CBD业态,现阶段更符合杭州打造新中心的需要。

“因此,雖然都有CBD属性,但钱江新城是因为打造城市新中心而发展CBD,与专攻CBD的珠江新城有本质区别。”李春洋说。

值得一提的是,新城还有第三种形态——开发区。

比如南京江宁禄口空港新城建设,一直依托禄口机场“地利”优势,重点发展临空产业集群,其本质便是以工业为主的开发区。

另外,常见的产业新城、高铁新城、临港新城、空港新城等概念,也都属于开发区类型。

“当然,我的理解是,无论‘新城还是‘旧城,首先得是‘城,应具备城市基本功能。从这个角度出发,钱江新城代表的‘城市新中心,更适用于新城这一概念。”李春洋说。

钱江新城城市规划更胜一筹

珠江新城、钱江新城定位虽有差异,但两地同为相对独立的城市空间单元,在规划方面都有值得分析之处。

早年,珠江新城也有过打造城市新中心的计划。

上世纪80年代末,珠三角企业与香港联系日益紧密,同时周边城市如深圳迅速崛起,使广州在珠三角的中心城市地位有所下降。

上世纪90年代初,广州提出以香港为蓝图建设国际化大都市,打造新的城市增长极。1993年,《广州市新城市中心——珠江新城综合规划方案》正式发布。

然而,广州市中心的越秀区总面积为33.80平方公里,而作为城市新中心,珠江新城规划面积仅6.19平方公里。

打造城市新中心,需要在居住、产业、环境、行政方面统筹兼顾,但用地面积的限制,影响了珠江新城的开发思路。

彼时,珠江新城将总面积分割成每个占地仅几千平方米的小地块,再按招投标方式逐步推向市场,以“小地块、高密度”的方式进行开发。

这一思路,是想从尽可能小的土地上获得尽可能大的收益,但一定程度上绑住了开发商的手脚:住宅区不能组团,写字楼间距不足,影响景观塑造。

1993-2003年,珠江新城除居住用地陆续开发、若干政府办公机构迁入外,商务办公投资商一直持观望态度,这也影响了政府在公共服务、绿化方面的投入。

城市建设不仅要准确定位,更要有一流规划。反观钱江新城,建设前杭州就把它定位为新的经济政治文化中心,规划建设范围达18.66平方公里,由于规划面积足够大,钱江新城采取了“大地块、低密度、高绿化率”的开发方式。

2003年,珠江新城公共绿地为1.4平方公里,占总用地的21.82%。而在钱江新城规划中,总绿地面积达4.1平方公里, 占总用地的24.4%。

“我们的大楼比不上陆家嘴,但大树一定要比它多。”王国平说。

钱江新城城市阳台沿江景观带,以大片生态绿化为主,结合硬质铺装、休闲小品等构成旅游观光、园林艺术的生态景点,将钱江新城核心区与钱塘江沿岸有机结合,互相衬托。

对此,一位去过珠江新城的杭州规划设计院研究员,也有着直观感受。他告诉《支点》记者,珠江新城楼宇林立、人来人往,钱江新城则是绿化多、广场多。

在王国平看来,转变经济发展方式与转变城市发展方式应是一体两面,要以城市规划带动产业发展。

“杭州旅游资源十分发达,但传统观光旅游形式其实并不赚钱,盈利更高的是商务旅游。围绕这一点,我们决定大力发展会展产业,这就有了建设会展场馆的需求。”王国平说。

在钱江新城有一个巨大金色球体——国际会议中心,其建筑面积为20多万平方米。此外,还规划了建筑面积85万平方米的国际博览中心。

此外,钱江新城居住用地面积5.2平方公里,占比31.3%,而珠江新城住宅用地比例仅20%左右。

“城市新中心,总体面积应当更大,住宅也要更多,钱江新城面积超过珠江新城,住宅比例也比珠江新城大得多。”李春洋说。

2003年,广州市政府审议通过《珠江新城规划检讨》(以下简称《规划检讨》),这是新中国成立以来首个对城市规划进行的检讨。

彼时,广州商务楼宇较為分散,参与讨论的中山大学教授袁奇峰认为,珠江新城的资源禀赋更适宜发展CBD,应发挥集约优势,将全市商务资源集中起来。

《规划检讨》将珠江新城“城市新中心”定位转变为“21世纪中央商务区”,把原规划中的小地块开发模式,整合为大板块综合地块的集约开发形态。

此后,珠江新城找到了正确的“打开方式”。

2003-2007年,珠江新城写字楼楼面价从2380元/平方米飙升至9568元/平方米,成为世界500强企业和跨国集团总部办公驻地、华南金融中心核心承载区。

“对比之下可发现,新城定位需符合当地实际。珠江新城更适合建设CBD,而钱江新城则更适合建设城市新中心。”上述杭州规划设计院的研究员如是说。

珠江新城成熟度更高

就成熟度而言,珠江新城走在了前列。

世邦魏理仕发布的《2016年广州房地产市场回顾及2017年展望》研究报告指出,珠江新城写字楼开发已进入尾声,未来几年将再无写字楼供应。

相比之下,钱江新城二期建设今年刚刚启动,该区块总面积约4.2平方公里,容纳12万人口,城中村征迁在进行中。

“城市新中心比CBD的建设要慢得多。以武汉为例,张之洞修建了张公堤,为武汉城市发展定下大格局,但这一格局的成熟也历经了百年。”李春洋说。

如果将两地CBD属性进行对比,珠江新城则更具优势。

商业集群与地铁网络,能为CBD建设提供足够活力。2004年,珠江新城两条地铁线就已开通,沿线是摩肩接踵的购物中心与写字楼。

相比之下,钱江新城直到2014年底才通地铁,到2010年首个商业综合体万象城才开业,第二个商业综合体来福士计划近期开业。

这种差异也直接体现在数据上。

2016年,珠江新城写字楼平均租金每平方米每月174.8元,在广州商圈中排第一,但当年钱江新城写字楼价格,与同城的杭州黄龙、武林商圈相比并无优势。

此外,从空置率来看,去年珠江新城为15.3%,钱江新城为22.5%,两者差距并不太大。但世邦魏理仕发布的数据显示,今年杭州写字楼市场预计将有超过50万平方米供应入市,大部分位于钱江新城,预计未来钱江新城空置率将明显走高。

尽管数据上尚处下风,但钱江新城未来商业前景仍被很多企业所看好。

目前,高德置地在珠江新城已打造了92万平方米的高德置地广场。在钱江新城,高德置地也正在打造41万平方米的“杭州版广场”。

“钱江新城的商业定位非常高端,一旦形成集群效应,会迅速强化CBD的中心地位。”高德置地集团董事长苏萌很是看好钱江新城的未来。

长江新城值得期待

分析两个发展模式之余,李春洋格外关注两地对武汉的借鉴意义。

建设新城,首先要看定位。

对此,专家建议无非以下几种:类似滨海新区的开发区、类似珠江新城的CBD、类似钱江新城的城市新中心。

有人提出,与珠江新城建设初期类似,武汉商务楼宇资源也相对分散,每个区都在打造自己的CBD。那么,长江新城能否走珠江新城的建设之路?

“不一定合适。建立珠江新城时,分散在广州的商务楼宇已趋于饱和,珠江新城吸收的是增量企业入驻。而武汉现有的CBD入住率尚不够饱和,若打造CBD属性的新城,就得与周边区域争夺资源。长江新城应创造或服务于增量,而非争夺其他功能区的存量资源。”李春洋表示,基于以上判断,建议武汉可参考钱江新城建设城市新中心。

“武汉人口总量已达千万级,这一定位能起到拓展城市空间的作用。不过,武汉体量比杭州更大,至少要从50平方公里级别开始进行规划。”李春洋说。

定位也决定了选址。

珠江新城、钱江新城都选址于离市中心区域10公里内。而10公里之内,也符合当前大部分专家对长江新城的选址建议。

“第一,超出10公里可能出现基础设施对接不上的问题;第二,在10公里范围内的中间地带能规划绿色屏障,有利于生态建设。另外,交通连接也不成问题。”李春洋说。

既然是长江新城,自然要在沿江区域选址。从武汉市中心向两端延伸,分别是谌家矶片区与黄家湖片区。目前,大部分专家都建议定位“大谌家矶”片区。

这片区域以谌家矶、武湖、青山矶为核心区,以天兴洲为点睛之笔,以临空临港产业区为产业支撑,辐射江岸、黄陂、洪山、青山、新洲等城区。

不过,李春洋对此也有不同观点。

“‘大谌家矶片区更宜于建设开发区类的新城。城市新中心要考虑空气及水源质量,‘大谌家矶周边重工业较多,且老城区和一些工厂都在水源地上游。”李春洋说。

相对而言,黄家湖区域没有重工业厂房,且位于武汉上游,更符合李春洋对城市新中心的展望。

此外,一般来说,建设一个新城,第一步是概念方案设计,这将决定城市风貌、轴线、空间廊道、建筑天际线等,再由地方政府组织更加了解当地情况的机构,基于概念规划编制符合当地实际、具备法定化的控制详细规划。

李春洋表示,钱江新城是面向全球范围征集方案,最终采用的是德国公司设计的概念方案,长江新城未来也应面向全球招标。

“另外,长江新城要发展的产业,应与旧城区体现差异化,形成错位发展,而不是一拥而上建设CBD。”李春洋说。

另有专家提出,长江新城也可参考滨海新区的建设模式。湖北省社会科学院副院长秦尊文就认为:“滨海新区发展大工业、大物流,工业总产值占天津60%以上,长江新城同样可发展大港口、大水运、大物流、大工业。”

尽管目前长江新城尚有一些不确定,但后来者的优势是,可吸取先行者的经验教训。正如陈一新所说,有一点可以确定:长江新城将是武汉的未来之星。(支点杂志2017年5月刊)

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