南京市住宅价格现状及原因分析

【摘 要】随着房地产市场的不断升温，国内经济的不断发展、国民需求的不断增加，房地产市场已是国内GDP极其重要的一部分，但是正是因为房地产市场的急速发展，炒房等情况也随之而生，才有了泡沫经济、房产的情况发生。所以，如何运用科学的方式对市场进行规范显得十分的重要。

【关键词】南京市；住宅价格；现状；原因分析

一、南京市房地产市场概况

南京市是东部沿海地区最为核心的城市之一，也是江苏省的省会城市，历史悠久，文化底蕴深厚。南京市总占地面积将近6600m2，根据南京市统计局的资料显示，2015年，南京市的建成区面积为924m2，南京市的常驻人口在824万人左右，城镇的人口占总人数4/5，南京市也是长三角地区和华东唯一的特大城市。近两年的相关报告和数据显示，南京市的土地交易量在不断地上升。

二、南京市住宅价格现状

南京市房地产的总体价格呈现持续增长。根据南京市统计局的相关数据统计，南京市在2016年的上半年达到了73989套的新房交易量，是近10年以来最高的新房交易记录。2016年1月—6月，短短几个月南京市的成交均价达到了每平米19118元，同期上涨了1/3，上半年后期库存量亦是有史以来最低的。

根据南京市统计局的相关资料显示，可以发现南京市新房价格在年度供销方面呈现的是上升趋势，每平米的成交价格同期增长了4000元，尽管期间小有回落，但是后期的增长呈现出加速上升地趋势，并且成交的价格也随着交易量的上升而上升，同期每平米增长了9000元。目前，南京市的住宅楼价格平均成交价格每平米在20000元。较周围城市而言，数据显示南京市的房价还是较高的。

南京市房地产的空间分部和经济发展密切联系。根据南京市最新统计数据显示，南京市的建邺区以及鼓楼区的房价在全市的房价中排名第一，每平方均价超过20000元。排行第二的白下区、玄武区等的每平米房价均价在15000元-20000元。其余地方的房价最便宜的均价也在每平米7000元以上。整合所有的数据进行分析可以发现，影响房价的主要因素是交通。交通便利、商贸区汇合、经济发达综合实力越强，则房价越高。由此可見。空间分布和经济发展有着十分密切的联系。

新房、二手房同涨。根据南京市统计局的数据显示，可以发现南京市在2016年上半年的新房市场量在4.9万套，交易量是7.5万套，同期增长了1倍。但是不难发现，同期库存量也创造了新低，按照目前市场的销售速度，2个月之后将售罄。不仅是新房，二手房的销量也十分的火热。2016年上半年，南京市二手房交易量达到了8.3万套，同期增长了124.3%，直至南京市限贷政策的出台。从数据中可以分析，二手房比新房的价格增长速度更快、交易量和成交价格也更高。

除此之外，可以发现房屋的住宅面积不同，同期地增长速度也不一致。根据统计局最新发表的数据显示，南京市2016年上半年在房地产业的投资量是801亿元 ，其中49%都是用于小户型的投资。

三、南京市住宅价格现状原因分析

成本方面。南京市的土地价格一直呈现上升的趋势，根据相关的数据统计，南京市2016年3-6月住宅区的交易价格依然持续增长，同期每平米增长了30000元。成本增加的主要原因是土地出让金也在增长。与此同时，国内的装修费和工地的机械以及工程材料费的价格都在上升，也导致了南京市房地产价格的上升。言而言之，建筑材料的决定着房地产的价格的涨落。

需求方面。需求主要指的是支付能力以及愿望，供给主要指的是出售方以特定的价格在特定的时间进行出售的总量。在市场这个大环境下，决定价格的主要因素是供给关系。根据相关数据显示，南京市居民在购房方面的需求是十分强烈的，同年下半年，南京市统计局显示数据，下半年贷款金额上涨将近1万亿元，同比增长了105%。但是，目前的房屋贷款主要来源是票据和按揭，首次购房的占63%。南京市作为省会城市，综合实力强，地理位置优越，资料显示南京市50%的购房者都显示为刚性需求并且是首次购房，1/3的是进行房屋升级（以小换大）。根据南京市人社局工资处的资料显示，南京市居民的人均工资月工资在5600元，但是目前南京市的房价在20000/m2，看似困难，但是南京市房屋购买力主要是节助于房屋转卖而增长，首套房和二手房的交易量相似。在目前实体经济下降的情况下，很多投资方将目标转向房地产业。房地产业的相关机构等也对此密切关注，投资方在地域上也从一线城市跨越到了二、三线城市。根据相关资料显示，南京市在投资方面的需求占总量的18%。

供给方面。结合南京市在近几年的土地面积和金额的出让情况等，可以发现土地在出让方面等主要是呈现下降的趋势，但是成金的交易量在增大。其中，主要的原因是南京市的土地资源邮件，可以利用的建设用地也在不断地的减少。因为政治因素和社会环境的变化，南京市的房地产市场也在不断地变化着，致使在土地方面供求不成正比，土地在转让金额更方面也在不断的上涨，导致房地产整体的价格也上升了。可以发现，南京市在建设用地方面供给不足，无法保证可以满足市场的需求量。

四、结语

本文对房地产的价格进行研究，旨在对南京市房地产价格的起伏有一定的了解，促进南京市房地产企业的理性开发以及平稳发展，帮助消费者更加理性的进行购房，也可以协助当地的政府进行房地产市场的宏观调控，确保房地产市场的健康和稳定发展。

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作者简介：

武娜华（1975—），女，汉族，硕士学历，黑龙江人，中农国信控股集团南京有限公司，经济师职称，研究方向：房地产经济师。