黄奇帆万字演讲点破房地产“痼疾”

房地产失衡对实体经济伤害不言而喻

中国房地产和世界一样是国民经济的支柱产业。不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。

我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。

房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。我今天就是要论证和阐述房地产和实体经济失衡的问题。

要保住耕地红线，还要保证供应土地

房地产业需要大量土地做基础，目前对房地产的土地供应有失衡之处。

宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。幾十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。

每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。

我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年，国家的耕地是23亿亩，去年是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下。

我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，解决吃饭问题至少需要18亿亩耕地。18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。

现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩，2015年供应770万亩，2016年供应700万亩，今年，计划是供应600万亩。

土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。

第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。

虽然是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。

这样的话，600万亩土地，真正到了城市只剩400万亩。这400万亩又一分为三：城市基础设施建设、工业用地，剩下的才是住宅。

住宅可以拿多少？10%。这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占这个城市所有土地的25%，我们只占10%，这就显得少了。

好不容易有了这点地，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？

政府还想调控。城市太大，我有意控制，土地不能再增加，人也不能再增加了;反过来，200万-300万人口级的中小城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持。

结果，可能越大的城市每年新增的住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。

造新房子滚动开发，房价容易高

房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。

地价涨了，房价跟着涨，房子本身会贬值，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形。

有三个原因：第一个是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，总的来说有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。

但是拍卖制的规则是价高者得，拍卖制本身会推高地价。

第二个原因是土地本身就供不应求，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。

第三个原因是拆迁。拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。

所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。

过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。

这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。

在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。

一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。

房地产占资源，还绑架金融

一般经济学、城市学有个基本经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%。10年前我在重庆管这个事情定了这个原则。

一个人正常家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱付房租，你的生活会很困难，比例失调了。如果你买房住，用你一生工作收入的六分之一买套房，也就是六七年的收入。

我们现在的实际情况，一线城市一般都在40年左右。纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说，我们高得离谱。一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。

同理，一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内。意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样。

目前，我们国家32个中心城市和直辖市，有5个城市已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市是发育不足。

房地产投资过多，还会进一步绑架金融。

2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八与房地产相关。也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。从这个角度讲，这么多金融资源没有进入实体经济都在房地产。

租房人与买房人不平等

在美国和欧洲，所有商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我們都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权也不能买卖。

国内这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金;第二，随意把房子收走;第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当作同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。

老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

房地产失衡打击实体经济

失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。

再有呢，采取的办法行政性居多，短期的措施多，缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。

这些是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：

实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定不划算。

实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。

实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。

从长周期来说，房地产必须要有，但高房价造成的后果，对实体经济的伤害不言而喻。

怎么样建立长效机制？围绕习近平总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产调控。