小产权房法律问题探析

摘要：从画中村的案子开始，小产权房问题年年都备受关注。对于购房者来说，最大的期望莫过于政府能够早日将其合法化，但是，从本质上看小产权房就是违法的现象。如何来调节各方主体之间的利益冲突？如何切实地解决小产权房的问题？本文基于这一社会现状，在权衡各方利益的监督下提出了几点建议。

关键词：小产权房 利益冲突 合法化

房价过高一直是近年来的热门话题，因此许多人另辟蹊径，选择购买小产权房。小产权房实际上就是指在农村集体土地上所建设的用于销售的房屋，由于小产权房价格低廉，一时成为了人们热捧的对象。但是，近十年来，国家已经在出台了各项政策，严厉打击小产权房。小产权房没有国家颁布的产权证书，因此这对于买房者来说就是一个“定时炸弹”，存在着潜在的风险。但是，即使政府加大打击力度，在小产权房集中地区开展相关试点活动，我国目前仍然存在大量的小产权房，官方也难以给出一个具体的数字。虽然小产权房解决了很多居民住房难的问题，但是殊不知这种行为也存在着巨大的法律风险。因此，本文将在该问题的基础上，探讨如何解决小产权房这一问题。

一、“小产权房”还是“大产权房”

小产权房，又称为乡产权房，实际上是和大产权房相对应的概念。小产权房之所以小就在于它没有国家颁发的土地使用权证，只有乡镇政府颁发的产权证明。而这份产权证明是不具有法律效力的。小产权房价格低廉的原因就在于享有土地使用权无需缴纳出让金，因此这成为了很多购房者的选择。而大产权房也就是指在国家颁发的土地使用权的土地上建造的房屋，它是合法化的。

由于小产权房并不是法律概念，所以在对小产权房内涵的界定上也存在着不同的观点。因此，本文主要探讨的小产权房主要包括两种类型，第一种即直接占用耕地所建设的房屋。根据《物权法》的规定，对于耕地上的土地承包经营权，承包人未经批准，不得将承包地用于非农建设。所以，无论是将其出售给农村集体组织的成员，还是出售给城镇居民，都是不合法的。而第二种则指利用宅基地、集体建设用地所建设的房屋。根据法律规定，宅基地使用权的主体为集体组织成员，禁止将此类房屋出售给非集体组织成员。将该房屋出售给非组织成员使用的也叫作小产权房。

二、“小产权房”问题下的相关利益权衡

针对这一问题，主要形成了两种对立的观点。从购房者的观点来看，将小产权房合法化，使之成为大产权房是民众的呼声。房价迟迟降不下来，有房成为了许多年轻人的资本。而相比较而言，小产权房可能比大产权房的市价低十倍左右，这对于购房者来说是一大“诱惑”，很多购房者即使知道非法性也仍然選择购买，所以从民生的角度来看，很多人支持将小产权房合法化。但是，从另一角度来看，小产权房就是一种违法行为，这从根本上违反了《物权法》的规定。因此，部分学者建议严厉打击小产权房，对请全国各地的小产权房展开清理行动。并且，有相关的法院对该类案件作出了判决，认定小产权房的购房合同无效。下面，笔者将从这两个角度探讨各方主体的利益权衡。

（一）使小产权房合法化的利益视角

使小产权房合法化，首先购房者是受益者，通过使小产权房合法化，购房者可以将已有的小产权房转变为有合法产权的房屋，对于这些购房者来说，可以将悬着的心放下。同时，对于农村的集体经济组织和其成员来说，将剩余的小产权房出售，必然会为其带来带相应的利益。并且这也符合物尽其用的原则，可以将闲置的资源的资源充分利用起来。

但是，使小产权房合法化，也存在诸多弊端。首先，对于政府和开发商来说，小产权房的存在必然会出现土地使用权卖不出去，开发商的房屋卖不出去的现象。再者，对于那些购买了合法产权房屋的人来说，将小产权房合法化也会引起其内心的不公平感。并且，将小产权房合法化，可能会导致农民为了卖地而“疯狂”建房、“疯狂”卖房的现象，这不仅有违《物权法》的规定，而且可能会使农民的基本权益无法得到保障。《物权法》之所以限制宅基地的自由流转就是为了防止耕地被随意开发，保障粮食安全，同时也是针对农民的一项福利政策保障农民的住房安全。随意买房很可能破坏这种稳定性，造成社会的混乱。

（二）严打小产权房的利益视角

从这一角度来看，严厉打击小产权房可以保障政府和开发商的利益。在国家实行分税制改革后，很多地方政府的收入主要依靠卖地来解决。入股小产权房合法化，会导致城市土地卖不出去，同时会引发一系列的“蝴蝶效应”，开发商的利益也会受损。再者，如果将其合法化，那么大部分的居民都会选择在农村购房，这甚至可能打破我国现有的城乡二元结构。

从今年来国家出台的相关政策来看，国家的态度是严打小产权房。毕竟，从法律的视角来看，小产权房本身就是违法的。并且允许小产权房的合法化，对于农村社会的稳定也会产生一定程度的影响，无法保障一些乡镇政府为了追求利益而突破耕地红线，甚至一些集体经济组织的成员的住房安全可能也无法得到保障。总之，不能为了暂时的利益而忽视长远利益。

笔者的观点是，从《物权法》物尽其用的观点来看，可以允许合法的小产权房的存在。对于那些利用耕地建设的小产权房，应当认定为非法建筑需要予以拆除，但是对于那些利用宅基地建设的小产权房，可以使之合法化。现在许多农村人口流失严重年轻人多选择外出打工很多宅基地被闲置下来，但是相比较而言，城市住房却成为了一大难题。如果可以允许宅基地在一定范围内内流转，必然可以缓解城市的一些住房压力，这对于集体组织成员来说，也可以提高一些收益。但是，这必须建立在保障农村居民基本住房的基础上。

三、解决“小产权房”问题的具体对策

由于现在的我国的小产权房问题比较混乱，也没有相关的法律予以规制，所以笔者从不同的情况下提出了对小产权房问题的解决办法。

（一）对于占用耕地建立的小产权房

粮食关系着国计民生，所以保障耕地安全不容忽视。如果小产权房的存在使耕地被占用，这必然会威胁社会的安危。根据法律的规定，耕地不得用于非农建设。耕地未经批准，不可转变为宅基地，更不要说用于建设小产权房了。所以，对于利用耕地建设的小产权房需要予以拆除，不能将其合法化，要严守耕地红线，保障安全。

（二）对于利用宅基地建设的小产权房

对于利用宅基地建设的小产权房，在上文中笔者已经谈到，对于这里房屋，可以使其合法化，从而解决城市住房难的问题，同时提高村民收益。但对于将其合法化，还需要做到以下几个方面。

1.出台有关集体土地流转的法律法规。从目前的立法角度来看，是不允许集体土地的自由流转。但是法律需要顺应时代的进步，所以，笔者认为，可以出台相应的司法解释，改革现有的关于集体土地流转的规定，使其合法化。

2.合法化要建立在保障集体组织成员住房安全的基础之上。国家之所以限制集体土地的流转，也是考虑到了农民的住房安全。所以，流转的合法化一定要控制在一定的范围之内，即在保障农民基本住房安全的基础之上才可以将闲置的宅基地出售给组织外的成员，促进物尽其用。

3.划定小产权房的数量，将小产权房控制在一定的限度之内。对于小产权房的管理，应当将权利上交给国家，防止乡镇政府为了自生利益损害农民权益。同时小产权房应当控制在一定的数量内，切不可过量。将小产权房视为一种保障性住房，对于买房者设置一定的先决条件，切实解决住房难问题。

四、结语

小产权房这一社会问题迟迟没有解决，究其原因，实则为政府和百姓之间的利益冲突。如果全面打击小产权房，那么许多百姓可能会流离失所。将其合法化，又于当前我国法律的规定不符，这将有损于法律的权威性。最好的解决办法还是尽早出台针对小产权房的法律规范，无论是合法还是违法，都要给百姓一个交代。

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（作者简介：王璐瑶，南昌大学法学院，本科在读，研究方向：法学。）