诸城市商务楼宇经济发展分析

孙金龙

摘要：商务楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。适应城市化发展要求，发展商务楼宇经济，破解土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的必然要求。

关键词：商务楼宇；经济发展

中图分类号：F832.7 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-02

一、商务楼宇经济的主要特点及作用

商务楼宇经济是以楼宇为载体，吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：1.楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。楼宇经济的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。2.楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一幢高级商务楼里的公司产生的经济效益，会超过一个占地面积很大的工业企业。3.楼宇经济必须以基础和配套比较完善、建设标准和智能化程度比较高的楼宇为载体，而且这些楼宇要相对集中，最好有中央商务区。4.楼宇经济吸引入驻的大多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的一般为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都具有十分明显的推动作用。

就当前的情况而言，主动顺应加速城市化的趋势，大力发展商务楼宇经济，对推动经济发展有以下几个方面的积极作用。1.大力发展楼宇经济能促进资源节约，缓解用地、用电、用气等的紧张矛盾。2.大力发展楼宇经济能有力地促进产业结构的调整和升级，使服务业得到快速发展。3.大力发展楼宇经济能聚集和吸引大量的人流、物流、资金流和信息流，带动周边金融、餐饮、购物等产业的发展，培育和形成新的经济增长点。4.大力发展楼宇经济能通过一批高档楼宇及其配套设施的建设，使城市服务功能更加完善，城市形象得到更大提升。

二、楼宇经济发展现状及主要差距

研究楼宇经济发展，首先要对楼宇经济现状有一个细致的了解。为此，通过借鉴其它地区的经验和标准，对全市建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇（含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店）、企业购地自建用于办公或租售的楼宇（含工业园区、科研楼等）、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。

目前，已建成的各类商务楼宇共计30座，建筑面积约32.6万平方米。其中，商业楼宇（含商业卖场、宾馆酒店）6座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在建的各类商务楼宇共计9处，建筑面积约106.2万平方米。其中，商务商业楼宇（含商业卖场、宾馆酒店）16座，建筑面积30.9万平方米，占29.1%；

调查表明，作为一个中心城区，楼宇经济也呈现快速发展的好势头，展示了巨大的空间和潜力。而且随着中心城区旧城改造的推进，城市综合体正在形成中，后势锐不可当。目前在建、计划开工的各类商务楼宇共达12座。不仅从总量上足以承载和支撑起整个楼宇经济发展，而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内，这对整个楼宇经济的发展和现代服务业的培育，无疑是十分有利的。

但是，如果进一步作深入分析比较，也会发现，商务楼宇虽已初具规模，但自发配置的特征比较明显，与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比，在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。突出表现在三个方面：

一是特色化和专业化程度不高。综合楼宇多而特色和专业楼宇少。现有楼宇大部分都是混合性的，商务、商业、住宅混建混杂现象突出，商住楼宇比较多，纯商务楼宇比较少，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强，现有楼宇的结构远远不能适应发展需要。楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。

二是综合配套不完善。从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。很多已建成楼宇虽然商业、生活配套比较完善，但楼宇建造时间较早，硬件设施老化，普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。新建成的的部分楼宇在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。从内部环境看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。

三是作用发挥不理想。楼宇大多为出售型商务楼，入驻企业层次不高，多为初创型中小企业、低层次中介公司或休闲项目，总部型入驻少，对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多。对于纯租的商务楼而言，开发商作为大业主长期持有，会更注重项目作为长期投资所依赖的租金收益，因此会格外注重楼宇的建筑施工质量、后期维护和资产管理。

三、楼宇经济发展不够理想的原因分析

通过分析梳理认为，楼宇经济发展不够理想，主要基于以下几个方面的原因：

一是起步晚。相对比之下，虽然我市楼宇经济也出台了相关的政策，但是刚刚起步，各方面还不是很健全，虽然也制定了激励政策，但是宣传力度还不够，带动作用还不强。

二是机制不健全。发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动。目前，虽然我区已经成立了楼宇办，但是楼宇经济的建设管理职能还是分散在发改、建设、商务、工商、税务等多个部门，难以形成工作合力，部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。没有能力把这些部门全部合在一起，形不成层层抓落实的工作机制。

三是宣传推介力度不够。现在主要精力在发展载体的建设上，对于楼宇的招商和宣传基本上也是处于自发状态，缺乏针对性的重点推介，造成楼宇品牌不响，知名度不高，聚集效益不明显。

四、解决方法及对策

一是加大资金投入，扶持新兴服务业快速发展。应安排专项资金，重点用于鼓励发展现代服务业项目，如信息服务、科技服务、文化创意、现代物流、现代商务、中介服务等项目的建设；要充分利用招商引资优惠政策，策划，包装质量高的流通基础设施建设项目对外招商。

二是中心城区要制定产业发展规划。把握好市场“准入关”。防止盲目投资、重复建设和无序竞争。培育载体，打造特色楼宇，并对辖区内街、路进行改造、提升，打造特色街。特别用于总部经济、文化创意、软件开发、中介服务等新兴服务业的扶持，尽早形成集聚效应。

三是抓好重点项目建设。以现代服务业大项目建设为抓手，通过培育、建设、筹划一批带动力强，影响面广，就业容量大的现代服务业重点来提升发展水平，增强发展后劲，推动新兴服务业转向集群化高端化。

四是培育楼宇经济亮点。

1.打造产业集群。按照“两河环绕，板块引领，文化与科技齐飞，金融与商贸并起”的思路，进一步优化提升产业空间布局，着力打造“两带四区六中心”的产业集群。“两带”是指文化休闲旅游商业带，科技文化创意产业带。“四区”即金融服务区、商务商贸区、文化科技区、公共服务区四大功能板块。“六中心”即通过吸引人才，吸引资本，聚集产业，打造中心城区的金融中心、商业中心、现代商务中心、文化中心、公共服務中心和人才交流中心。

2.突出多点支撑。以辖区的商务楼宇为支撑，通过举办楼宇经济展示会、投资说明会、招商推介会等，进一步包装宣传楼宇资源、楼宇特色和价格优势，引进有影响力的大型企业入驻，并以这些“龙头”企业为核心，吸引相关高端服务业企业入驻，培育金融楼、物流楼、总部楼、IT楼等不同特色的品牌楼宇，做到“一楼一品”，不断错位发展，提高楼宇经济能级。

3.优化服务环境。实行“一楼多员制”，做到经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、文化建设和党群建设“六进楼宇”，每幢楼宇设立一名社区、物业、公安、工商、税务联系人，提供“组团式”服务，为楼宇提供优质高效的服务环境，为楼宇经济的发展提供有力保障。