我国不动产登记制度若干问题探讨

韩雷

湖北省襄阳市不动产登记局

我国不动产登记制度若干问题探讨

韩雷

湖北省襄阳市不动产登记局

土地和房屋作为公民享有的不动产，需要通过法律的形式进行不动产登记、公示才能得到法律的保护。物权法产生以来，我国的不动产登记制度虽取得了一定发展，但是在不动产登记方面仍存在着各种亟待解决问题和不足。本文通过阐述不动产登记制度的重要意义，深入分析了我国不动产登记制度存在的问题和不足，最后结合我国实际提出了解决不动产登记制度问题的有效对策。旨在为进一步完善我国不动产登记制度提供有益参考和借鉴。

不动产；登记；制度；问题；对策

引言

不动产登记是《中华人民共和国物权法》第二章的核心内容之一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。从这一点看，我国从法律角度维护不动产权人的合法权益，也成为我国不动产登记走上法制化、规范化、系统化道路的重要标志。为了有效探讨我国不动产登记制度的若干问题，笔者从阐述不动产登记制度的重要性入手，之后深入分析探讨了现阶段我国不动产登记制度存在的问题和种种不足，最后针对性地提出了具体可行的解决对策。

一、不动产登记制度的重要意义分析

众所周知，我国的物权法是为了进一步维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权而制定的，不动产登记作为物权法的重要内容之一，是对个人所属的不动产进行确认和保护的有效手段，也是使不动产通过合法登记、公示得到确认，从而具备公信力的有效途径，在我国，进行不动产登记具有以下重要意义：

一是不动产登记是依申请行为，在申请时有严格的身份界定。进行不动产登记需要不动产产权人提出申请方可进行登记，产权人的申请是前提，如果没有申请就不会发生后续的登记行为。然而，登记并非没有条件限制，并非任何人均可进行登记，进行不动产登记的必须为与待登记的不动产存在着直接利害关系的人，通过登记确定双方之间的权利义务关系，使不动产权人得到法律程序的认可。

二是不动产登记由国家权威部门实施。对不动产的登记具有明显的公示作用，直接关系到不动产产权人的合法权益，从保护公民财产的角度，我国法律明确规定进行不动产登记必须在具有权威的国家专职部门进行，通过国家的担保实施。

三是不动产登记的主要内容是不动产权和变动事项，且这些内容均在不动产登记簿中有明确的记载。不动产登记簿是体现着统一、权威、公开、持久等鲜明的特征，其由固定的格式和程序，是后期进行不动产权变更、查询等的重要依据。

二、我国不动产登记制度存在的问题与不足分析

现阶段，由于我国尚缺乏统一的不动产登记规定，致使目前我国的不动产登记制度存在着各种各样的问题和不足，如果这些问题得不到妥善解决，不仅会使我国物权法的法律效力范围受到影响，也会使物权法的法律效力大打折扣。基于此，我们必须深入分析我国现阶段不动产登记制度存在的缺陷和瑕疵。

一是缺乏统一的登记机关。我国的不动产登记机关十分分散，例如土地由国土部门管理，土地使用权由国土部门负责登记。房产管理在房管部门，产权登记也在房产管理部门，林木所有权由林业部门负责登记……这种繁杂无章的不动产登记体制造成不动产登记存在着诸多的弊端，既给登记人带来不便，也会导致土地和房产分别抵押现象的发生，时常会引发冲突，同时这种多头登记和管理也给正常的不动产交易带来很多不必要的麻烦。当不动产权人需要查询不动产登记信息时，还需要多头查阅才能获得准确而全面的信息。

二是登记机关缺乏健全的责任机制。由于我国的不动产登记机关缺乏健全、完善的责任机制，致使登记机关在进行不动产登记时，发生错登、漏登、或登记人提交的材料遗失等现象。这些问题的存在，会给登记人造成严重的损失和不必要的麻烦，但由于责任制度的缺失，登记机关却不承担任何责任。这对于当事人而言是极不公平的，也是违背我国物权法立法初衷的。

三是登记收费的依据合理性缺失。我国公民进行不动产登记需按财产标的金额向登记机关缴纳一定比例的登记费用，这一做法由来已久，但是按照财产标的金额的比例收取登记费用多少缺乏合理的依据，这是由于登记这种行为并不因为财产标的的大小而增加登记机关的付出。在某种意义上，登记机关都采取的是固定的登记程序，登记流程并非因标的物的金额而发生改变。因此，从提高社会管理水平的角度看，进行不动产登记收费或多或少存在不合理性，如果登记机关收取登记费，也应该制定具由可操作性的统一收费标准，否则登记标的物的金额大小就会成为腐败的祸根，只有合理的登记费，高标准的登记服务才能提高不动产登记机关的公信力，才能使不动产登记成为维护公民财产不受侵犯的重要基础和依据。

三、解决不动产登记制度问题的对策分析

解决上述问题，需要我们针对性地做好以工作：

一是积极统一登记机关。为了有效解决多头、分散登记的弊端，我国可以借鉴德国、日本等发达国家的做法，也建立一个专门的不动产登记机关，如由公证机关专门负责不动产的登记工作，这既符合依法治国的要求，又可以避免多头登记带来的不必要麻烦，还可以使公证机关工作人员严谨、专业的优势得到全面发挥，这不仅可以提高我国不动产登记机关的工作效率，还能提高其公信力。

二是进一步完善登记机关责任制度。要通过建立健全登记机关的责任制度来保障当事人财产免受不必要的损失，对不动产登记过程中因登记机关或登记机关工作人员失误造成漏登、错登等损失的，要追究登记机关或工作人员的责任，同时要建立层层审核制度，通过审核来最大限度地控制发生错误、减少损失。

三是提高不动产登记收费合理性。不动产登记收费合理性差是登记机关公信度降低的重要原因，让当事人产生以收费为目的的错觉。因此，要吸收借鉴国外不动产登记收费的做法，制定统一的收费标准，合理进行收费。

总之，建立统一的不动产登记制度是一个长期而艰巨的任务，需要国家一级社会相关部门的多方通力协作。[1]期待我国的不动产登记制度逐渐走上完善、规范化轨道。

[1]刘超.我国不动产登记制度若干问题探讨.黑龙江科技信息，2016（16）：291.

韩雷（1969-），男，湖北省襄阳市人，本科，湖北省襄阳市不动产登记局工程师，研究方向：不动产登记及地籍测量。