旅游房地产及金融投资风险相关分析

牟林林

摘要：近年来，我国旅游及房地产业不断升温，而旅游房地产作为两者结合的产物，被许多企业和地区所关注。我国的旅游地产已经起步并处于快速发展阶段，但在旅游房地产金融投资风险问题值得人们深思。本文主要对旅游房地产金融投资风险进行了相关分析，对旅游房地产投资风险控制措施提出了相关的建议。

关键词：旅游房地产；金融；投资风险；分析

引言

旅游地产是旅游与地产的结合，随着现代度假行业发展应运而生的一种新型旅游产业，同时也是房地产业里特殊的一类，兼具旅游价值和地产的性质。在我国房地产市场宏观调控政策调整影响下，旅游地产投资项目应运而生，成为投资领域关注的重点。但是受到旅游地产投资周期较长、资金需求量较大等诸多因素的影响，其资金回笼较慢、且运营过程较为复杂，在很大程度上增加了旅游地产投资风险，如何实现对旅游地产风险控制成为投资需要亟待解决的问题。

1旅游地产概述

旅游地产的特征主要包括：（1）旅游地产具有优美的环境资源。旅游地产开发多选择靠近景色优美、气候宜人的风景名胜区，对环境的要求十分苛刻，同时也看重当地的文化资源。（2）旅游地产具有专业的物业管理以及酒店管理配备服务。与普通住宅相比，旅游地产的关注重点在配套设施与服务管理上。顾客选择旅游地产是将其作为休闲居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地产项目除了给客户提供完善的日用设施以外，同时也要解决一系列配套公用设施以及购物、运动、休闲、娱乐场所，也就是为客户创造一个配备齐全的小社会。（3）环境氛围良好。旅游地产开发的目标之一就是满足人们的度假需求，注重营造一种和谐、安宁、轻松的环境氛围，使旅游者从日常工作释放自我、缓解压力。这就远远超出了一般传统项目开发对单纯住宿条件的要求，要求对旅游者的休闲度假等需求进行周全的设计。（4）消费档次高。旅游地产在国外是中产阶级以上的消费品，并非是人人都能享有的旅游产品。国内旅游地产消费者集中在城市的高收入层，随着我国经济才（平不断上升，传统的旅游消费项目已经不能满足他们日益增长的消费需求。（5）投资回报高。从个人使用的方面来看，旅游地产的投资带来的收益就是旅游者体验到与日常生活工作不同的舒适与放松，也是一种特别的回报方式。相比消费而言的高回报，对于住户来说，旅游地产也不失为一种投资选择。地价的增值和闲置房屋出租是最主要的经济回报。

2旅游房地产金融投资风险

2.1盲目集中投资导致风险增大

旅游地产投资的高利润使得不少投资商“铤而走险”，盲目集中投资致使旅游地产市场乱象情况层出不穷。例如，作为休闲度假，胶东半岛海滨因具备优质的“3S”（Sea、Sand、Sun）资源，成为大型房地产企业针对优质沙滩资源的“主战场”，但是，岛上真正能下海游泳的时间最长只有三个月，远比不上海南三亚和华南滨海地区。一般的商业服务企业不会对季节性极强的市场进行投资，这块“短板”造成了服务配套设施缺乏。且这些项目还远离城区，没办法依托庇佑，开发商如果在其基础上再自建设施，投资大不说，何时能收回成本盈利也遥遥无期。

2.2不可逆因素增加投资风险

旅游地产与旅游业相伴随，一些突如其来自然灾害的发生使旅游发展受阻，那么与之相关的旅游地产也必然“遭殃。据统计，近年的海啸给东南亚旅游造成相关损失占达80%以上08年汶川大地震对四川旅游业造成巨大影响，全省旅游总收入比去年同期下降18%。同时，一国的政治立场也对旅游地产的发展有或大或小的影响。例如：我国对日本等国的政治立场的周期性变化，也将直接影响到我国旅游业的发展。

2.3国家宏观政策的调整带来的背景风险

任何产业的发展离不开该国的产业政策的宏观调控。针对房地产市场过热的情况，我国相继出台了一系列相应的调控措施，旨在调控地产业投资过热之势。经过近三年的努力，虽然各地地产价格过高情况有所缓和，但整体上效果仍不明显。由于旅游地产也具备房地产的一些特征，与房地产业息息相关，所以旅游地产商在进行投资时，宏观经济政策成为不得不考虑的因素。

2.4缺乏了解相关投资理论

一些投资者缺乏金融、投资、风险管理等方面的理论知识，而我国现阶段相关投资风险咨询机构又不完善，合格专业的风险投资人才匮乏，更缺乏风险投资的经验，难以给投资者一些有用的建议，导致投资风险增加。

3旅游房地产金融投资风险控制措施

3.1增强风险管理能力

近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，旅游房地产发展也受到一定程度的影响，伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为投资者应该重视的问题。由此可见，提高建立风险管理能力是十分必要的。针对旅游房地产来说，投资风险不能局限一个项目，应从旅游房地产的整体发展趋势入手，对投资进行全程监控。此外，投资者要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理项目风险要经过科学的规划和全方位的估测。再者，投资者要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向。要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，根据投资者的实际情况，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，控制投资风险。

3.2注重市场分析

旅游房地产投资的关键是如何做出正确的决策，投资者应该把可行性研究作为决策前的头等重要工作，最大限度的避规投资风险。地大物博的中国山清水秀，旅游景点众多，旅游地产项目围着景区也是遍地开花。选择旅游地产项目还得考虑所在景区优势。并不是所有的景区都适合做旅游地产项目，以黄山为例，它已经不单单是安徽的黄山、中国的黄山，更是全球的黄山，這样的景区具有它的唯一性，旅客量得以保证，这类景区的地产项目可以考虑。反之，有些地方风景也很优美，但鲜有人知，短期内投资者很难有所收益

3.3共同投资

投资者联合在一起共同开投资一个项目是常用的风险分散方式。共同投资的本质要求是平等享受投资带来的利润以及风险，不同的开发商选择共同投资方式和项目，能够分散投资风险，利益平均化，在重大决策时，可以各抒己见，发挥各自的优势，使决策达到最大的优越性，最终达到避规风险的作用。共同投资的实例有投资者与大型的财团或者投资公司合作，减轻筹资方面的风险；与国外集团联盟，可以借鉴外国先进的管理经验，获得技术上的支持等。

3.4购买保险

购买保险对于任何行业都是一份稳定的保障，对于旅游房地产投资者来说，也是很有必要的，它能够转移投资的风险，弥补损失，不会出现资金崩盘的现象。购买正规的大型保险对维持旅游房地产投资者的信誉有很大帮助，能够促进开发商销售工作的正常进行。旅游房地产投资者在购买保险时，需要根据资金情况和市场需求选择适合的险种以及投保金额，才能达到预期效果。

3.5分散投资

为了能够最大程度上降低旅游地产投资风险，可以同时对多个项目进行投资，实现对风险的分流处理，减少由于一个项目的失败而使投资者承受整体更大的打击。在资金分配中，也需要考虑风险系数的不同，风险大的回报率相对要高，回报率低的投资相对风险就低一些，投资者需要按照实际情况合理分配，达到降低整体投资风险的效果。

结束语

综上所述，投资者应明确认识到当前旅游地产发展面I临的诸多风险，并结合旅游地产发展现状，做好充分的调查、研究、分析、论证，制定针对性的风险防范机制，提高自身抵御风险能力，学习相关法律制度，加大对市场动态的关注研究力度，通过共同投资、购买保险、分散投资等措施控制风险，只有这样才能够从保证投资者的利益，同时又能推动旅游地产项目持续健康发展。