浅谈沧州市商业银行房地产开发类贷款风险管理

栾秋丽

摘要：房地产作为资金密集型行业，是我国国民经济的支撑类产业，但因为中国房地产企业获得资金的渠道受到一定限制，使得商业银行成为其运作资金的主要来源。目前我国房地产开发贷款在各金融机构的贷款余额越来越多，比重越来越大，并呈不断上升的趋势；而且房地产行业自身便是一个高投入、高利润、高风险的行业，所以房地产业所汇集的风险高度集中于商业银行，不容忽视。

关键词：商业银行、房地产业、风险管理

一、目前沧州市房地产开发类贷款发展现状

（一）商业银行房地产开发贷款的概念

商业银行房地产开发贷款是指银行向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的对象一般为经工商行政管理机关核准登记的，具有房地产开发资质的房地产企业。房地产开发贷款按贷款用途一般分为住房开发贷款和商业用房开发贷款。住房开发贷款指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。住房开发项目包括经济适用房、普通商品房、高档住宅或别墅等。商业用房贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售商业用房的贷款。商业用房开发项目包括写字楼、商场、公寓或集写字楼、商场、酒店和公寓为一体的综合性商贸楼等。

（二）目前沧州市房地产开发类贷款发展现状

沧州市房地产金融的产生与住房改革密切相关，住房短缺是导致住房制度改革的最初动因。可以说，房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的，而房地产开发类贷款是房地产金融的一项重要内容，对沧州市经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献。

截止到2016年6月末，沧州市商业银行房地产贷款余额为70.55亿元，69.23%为住房开发贷款，27.58%为商业用房开发贷款，3.19%为地产开发贷款，较年初增加0.43亿元。

目前不良贷款余额1 06亿元，比年初增加0.35亿元；不良率0.24%，比年初增长0.06个百分点。其中：房产开发不良贷款余额为o.18亿元，不良率为0.26%，比年初下降了0.04个百分点。商业用房不良贷款余额为0.42亿元，不良率为2.27%，比年初增长0.87个百分点。

二、商业银行房地产开发类贷款的各类风险分析

（一）政策风险：近期房地产新政对沧州市场产生一定影响。

今年以来，河北省政府出台《关于化解房地产库存促进房地产是从健康发展的若干措施》后，沧州市及时落地相关政策，对房地产市场影响显著。2016年二季度沧州房价基本呈现稳步上涨的趋势，6月份每平方米6702元，较上月增加183元。

（二）信用风险：房地产行业贷款潜在违约风险仍然较大。

在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或待涨贷款时影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。

受政策导向和市场预期双重影响，沧州市房地产贷款潜在风险依然存在。一是今年以来利率下调、公积金贷款政策放宽等楼市新政陆续推出，尽管全市房地产库存压力不大。但是在当前房地产企业融资受限的调控背景下，房企融资方式日趋复杂，通过信托、委托贷款、上下游关联企业或者民间融资等多渠道获取信贷资金，加大了风险防控的难度。二是房地产贷款客户经营状况和偿债能力变化带来的风险。在当前经济形势下，因经营状况不善等原因导致的老板跑路等现象时有发生，导致银行贷款无法偿还，风险会随之增加。

（三）市场风险：个别机构行业集中度较高。

房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致定价的不确定性很高，随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。

二季度末，全市银行业房地产贷款占比18.89%，但是个别机构房地产贷款余额占比过高，如沧州工行和沧州建行房地产贷款余额占比48%和39%，在当前形势下，房地产政策不断挑战，房地产市场的动荡将会给银行资产质量和稳健运营造成较大的冲击，占比较高会导致行业集中度风险大大提升。

（四）银行操作风险：个人住房贷款风险需高度关注。

二季度末，个人住房贷款余额358.26亿元，占全部房地产贷款的78.42%，较年初增长20.53%。目前个人住房贷款风险已经开始显现，个人住房贷款不良余额0.46亿元，占全部房贷不良的43.54%，比年初增加0.17亿元，不良率万恶O.13%，比年初提高0.03个百分点。主要表现在银行按揭贷款群体发生改变，由早期的国家公务员、企事业单位等优质行业员工群体转换为农村进城务工人员、个体工商户等人员群体，这部分购房群体流动性大且工作不确定。在现行经济背景下，行业不景气、裁员、收入降低等风险随时发生，也将直接影响银行按揭贷款的安全。

三、加强商业银行房地产开发类贷款风险管理的对策

（一）加快房地产开发贷款风险监测与预警系统建设

商业银行应加快自身数据库建设，要广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强房地产业的政策研究、市场研究和客户研究，提高风险预警能力，要建立健全房地产信贷资产风险预警机制，加强对贷款风险的监测考核力度，认真做好企业信息反馈工作，同时通过计算机技术建立企业档案查询系统，连续记录企业经营隋况、项目建设情况、贷款使用情况、经济效益情况等；并结合当前的宏观经济政策、区域经济政策、市场供求关系，对上述资料进行系统分析，不间断的对房地产开发贷款风险状况进行实时监控，提早发现风险来源、判别风险程度和预测风险走势，形成定期预警风暴、确定高风险贷款范围的风险预警机制，推动房地产开发贷款风险管理向集约化、精细化、现代化管理模式转变，实现事前减少或避免风险发生带来的损失。

（二）明确商业银行房地产开发类贷款贷后管理责任

商业银行房地产开发贷款的客户经理要定期走访客户获取信息，及时了解项目的建设和销售进度、实际完工情况、贷款用途的落实情况、还款计划的执行情况等，要求企业按照工程进度用款、按照销售进度还款，做到专款专用，防范贷款挪用，并按照时间要救将有关信息如实记录。客户经理要对客户风险进行分析判断，并根据所发现的问题动态调整政策，及时采取相应措施防范风险的发生，承担风险控制一线责任。

（三）合理投入贷后资源

加强客户经理和专职贷后管理组织人员的配置，按照客户管理范围和深度的需要，配置客户经理，保证人员的数量和智力。根据业务需要，可设立团队或专制岗位，组织读到落实贷后管理工作，对客户经理的贷后分析和管理进行支持。必要时可配备专职文员，在房地产客户较多的情况下，由专职文员负责系统录入、报表维护等操作性工作，增加客户经理用于贷后检查和分析工作的时间，通过分工保证贷后管理的资源投入。

（四）优化贷后管理标准及规定动作

完善客户贷后分级管理，通过差异化提高客户经理工作的针对性和有效性。可按照客户授信规模、资产分类、行业风险状况确定客户管理级别，使用不同的频率和管理要点，从而将有限的资源集中在最需要加强管理的客户上。完善贷后管理要点，优化贷后管理手册，将贷后管理要点和客户分析的知识性内容分离，更好的指导客户经理。贷后管理要点是客户经理贷后工作的必备要点和规定动作，包括且不限于企业管理情况、经营情况、财务情况、资金情况、同业策略等。

（五）加强贷后管理的条线管理

加强对业务部门的指导和检查，通过加强客户经理的培训和指导，提高客户经理贷后管理能力，通过条线内部加强贷后管理的内控检查，确保制度的执行，保证贷后管理不折不扣的落实执行，不断推动房地产开发贷款业务朝着又好又快的良性轨道发展。

（六）加强贷后管理的条线管理

加强对业务部门的指导和检查，通过加强客户经理的培训和指导，提高客戶经理贷后管理能力，通过条线内部加强贷后管理的内控检查，确保制度的执行，保证贷后管理不折不扣的落实执行，不断推动房地产开发贷款业务朝着又好又快的良性轨道发展。