论离婚诉讼中的按揭房屋法律问题

罗涛

摘要：当前，按揭买房成为夫妻双方结婚时的首要选择。然而并不是所有夫妻都能走到最后，当今社会离婚率居高不下，由于按揭购房花费了夫妻双方一生的大部分积蓄，因此，离婚诉讼中的房屋归属问题成为夫妻共同财产分割的焦点。虽然我国婚姻法经过修改，最高人民法院也出台了相关司法解释，但是实际现实中往往案情复房屋产权之间存在较大的时间差并且按揭贷款合同的履行期也较长，对按揭房屋相关权利归属的认定和处理已逐渐成为离婚案件中的难点。所以本文主要探讨离婚诉讼中的按揭房屋分割与归属问题。

关键词：离婚诉讼；婚姻法；房屋所有权归属

一、按揭购房的含义及其性质

1.按揭购房的含义

按揭指就是在购买商品房是资金不足采取贷款的方式购房的方式，其具体是个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分已购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。按揭人将房产的产权转让给按揭受益人，以此作为还款保证，那么按揭人在还清贷款后，受益人则立即将作为还款保证的房屋产权转让给按揭人，在这个过程中，按揭人享有房产的使用权①。这便是按揭购房的含义。

2.按揭的性质

按揭法律性質是指按揭作为一种担保方式，在民法上上是否享有独立的地位，其权利和地位应表现为什么样的内容。笔者认为按揭的性质跟狭义的让与担保相似。

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将一定的担保物的权利先行已转给担保权人，当债务人不履行债务时，担保人可就担保物的价值直接受偿的制度。但是让与担保存在广义与狭义之说。本文的让与担保说是指狭义让与担保，即通过买卖的形式来达到信用授受的目的，债权人没有请求返还价金的权利，债务人则可以通过支付一定的金额而请求返还自己所让与标的物的权利。按揭虽然跟让与担保有一些相似之处，但也存在差异，按揭并不完全符合让与担保说。

二、几种常见的按揭购房形式及其分析

1.婚前一方办理按揭房屋手续，婚前或者婚后办理了房产登记，婚后共同还清贷款的

《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用共同财产还贷的，不动产登记在首付款人名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方所有，尚未还清的债务为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应的财产增值部分，离婚时由登记一方向另一方补偿。可见此时按揭房屋归办理产权登记一方。

2.婚后夫妻一方父母支付首付款，登记在子女名下的，夫妻共同还贷的

该房由夫妻二人婚后购买，虽然登记在一方名下，但是双方共同生活，说明该房屋为是为了解决双方居住问题而购买。同时虽然首付款为一方父母所付，但是法律在一方面的规定存在漏洞，婚姻法司法解释三虽然规定了一方父母出资购房，登记在自己子女名下，视为对子女的赠与。可是该条款并没有区分父母是全资还是仅仅支付首付款的情形。故该房屋应作为夫妻双方的共同财产处理。

3.婚前一方办理按揭购房，首付款已付，办理产权登记，婚后双方共同还贷但没还清

对于这种观点理论上存在两种观点，一种认为依据最高法出台的 《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房产有争议且协商不成的，人民法院不宜判决该房屋所有权的归属。主张不能分割。另一种认为根据物权法的不动产自权属登记之日取得所有权，主张可以分割。我国综合采取了这两种观点认为原来的物权不是完整的所有权，但是婚后一起还款可以看作为是夫妻双方有转化为共同财产的合意，是共同财产，采取这一点的同时又强调登记还是物权取得主要条件。

4.房屋的增值部分

对于增值部分在司法实践中存在着不同的观点。一种观点认为按揭购房之后用共同财产还贷的，其增值部分应该被视为夫妻双方的共同财产，应该平均分割。另一种观点认为夫妻一方按揭购房则该房是其个人财产，其增值部分也为其个人财产，但是用夫妻共同财产还贷的行为是另一方对该房产保值所做的贡献，因此应该为他做出适当补偿。笔者认同第二种观点，其体现了公平公正的原则。

综上所述，尽管法律规定了婚姻关系存续期间取得所有权的财产为夫妻共同财产，但这只是一种推定，如果夫妻一方婚前按揭够房婚后用婚前个人财产偿还全部贷款的，即使其婚才拿到房产证，此时我们也应当认定其为他的个人财产，而另一方不能从对方那里获得赔偿。

三、离婚诉讼中的按揭房屋分割的处理对策

1.完善房屋产权登记制度

物权的公示公信制度，即保护善意第三人的利益，确保经济往来的安全，物权法以物权公示原则为基础确立了不动产登记的公信力及登记权利的正确性推定的法律规则。②在这种公示原则下房屋的权属证明的相关内容反映了房屋权属的形态。推定房屋的所有权人为产权登记的所有人。这就要求我们完善登记制度。通过不断完善登记制度能够有效减少离婚诉讼中的房产纠纷。

2.夫妻双方应该重视婚前财产协议

当今社会的离婚率不断上升，夫妻双方在办理结婚登记之前，签订婚前协议对婚后可能到来的问题有一个预防措施，从而能够解决一些问题。因为种种原因，社会还不是普遍能够接受婚前协议。我们应该认识到婚前协议的签订并不是婚姻的绊脚石，也不可能会去破坏夫妻感情。在办理结婚登记之前明确约定自身利益，有利于使婚后生活的权利义务变得明晰，减少财产因素对婚姻的破坏，更有利于维系婚姻关系稳定。

结论

按揭房屋的分割问题一直是法院审理离婚案件的焦点问题，由于地方环境的不同，相同的案件不同地方的法院审理结果也有差异。本文从按揭购房的性质出发，通过案例分析不同案件的处理方法，探讨不同情况法律是如何规定的，最后通过一些切实可行的对策来解决这类案件，尽自己的微薄之力。笔者认为我们重视婚前协议的同时如果能够完善房产登记制度，将有助于我国离婚案件中的按揭房屋法律问题的解决。

注释：

①刘桂林，刘志同.房产律师以案说法[M]中国法制出版社，2008.

②郭明瑞.民法[M]高等教育出版，2003.endprint