房地产信托项目的选择与风险管理

符润 中国进出口银行

房地产信托项目的选择与风险管理

符润 中国进出口银行

房地产信托的资金成本一般比较高，高收益率意味着高风险。在经济增长压力大，监管政策趋严的背景下，信托公司在选择项目时要综合考虑各种因素，才能最大概率地规避行业风险、项目开发管理本身的风险。本文通过理论分析、实例论证的方式，论述房地产信托公司可从城市选择、交易对手与项目选择、项目主动管理与风险控制三个由宏观到微观的层次，提出一些降低房地产信托项目风险、减小项目投资风险和损失的可行性建议。

房地产信托 理论分析 风险 主动管理

近些年，我国房价水平的连续快速上涨，居民房贷迎来爆发式增长，经济增速却持续下行，国家宏观调控的也不断加码，金融监管不断加强，到最近组织召开的全国金融工作会议,提出要从金融去杠杆升级为经济去杠杆，可见中央高层已经意识到，经济增长的压力与金融风险的积累已经到了非常紧要的关头。在这样的背景下，信托公司如何发挥主观能动性，通过积极主动的管理作为，减少由风险敞口带来的损失。

房地产信托作为一种非标资产，其资金成本一般要比银行信贷高出一截，决定了房地产信托项目必然要达到一个较高的收益率，才能覆盖投资人、信托公司等相关参与方的成本收益。高收益来自高风险对应的溢价，因此，根据一般的金融理财常识，房地产信托的风险必然属于较高风险的投资领域。这种风险有些是无法预测和控制的，属于不可预知的风险，比如国家宏观调控、部门监管政策的收紧、地方政府限购限售风险等。当然特定情况下可以从国民经济增长率水平、房价增长速率曲线作出一些预判，但政策的出台时点和政策管控力度难以提前预知。但在开展房地产信托业务的具体操作上，一些风险还是可以识别和控制的，比如信托公司可以从城市选择，交易对手与项目选择，内部风险管理控制上，减小项目的投资风险。本文将通过理论分析、实例论证的论述方法，探讨房地产信托公司从城市选择、交易对手与项目选择、内部风险管理控制三个由宏观到微观的不同层次把控，提出一些可行性建议，以一定程度上降低房地产信托项目风险的发生的概率以及减小项目的投资风险和损失。

一、城市选择

从城市的选择入手，宏观战略上管控房地产信托业务风险的理论基础和逻辑。

2017年5月15日，人民日报发文《房价怎么走? "刚需"必知的政府调控逻辑》指出，“随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势”，在全国各地争先恐后出台各种楼市限购政策的背景下，人民日报发出这种包含呵护情谊的文章，也反映出政府对房地产行业的厚爱。显然，没有更好的替代方案取代前，土地财政无法退出历史舞台。地方政府将土地作为一种资产在经营，是一种长期的趋势。地方政府修建基础设施，财政支持的教育医疗公共事业体系，严重依赖土地财政。近年来，我国城市轨道交通进入快速发展阶段。城市轨道交通的快速发展需要巨大的资金支撑，政府所出的资本金主要来源是土地出让金，有的城市明确规定一定比例的土地出让金用于城市轨道交通建设。即使没有明确规定的城市，如北京、上海、广州等，轨道交通建设的资本金的相当一部分也是来源于土地出让金的。政府以一种经营土地的态度，有意无意地以限制土地供应，造成土地供不应求的局面，让开发商激烈竞价，不断推高地价，营造出面粉价追赶甚至超过面包价的氛围，激发群众的购房意愿。而城市轨道交通的开通，又促进了沿线土地的价值增长，从而带动城市房价的上涨。由此，土地出让金支撑的土地财政，给城市基础设施建设提供了资本，城市基础设施的建设投入使用又倒过来促进土地价格的上涨，相互依赖，相互促进。轨道交通成为房价增长的传导索，从城市中心向城郊传导，从中心城市向周边卫星城市扩张。大城市产业溢出，基础设特别是轨道交通延伸建设，相邻城市享受的地理空间位置的溢出收益，房价上涨具有从热点一线城市向周边卫星城市传动的趋势可做重点埋伏。 如卫星城市与中心一线城市的接壤的紧邻区域，紧邻区域环境宜居的地段。所以，北上广深等特大大城市及周边城市构成的京津冀、长三角、珠三角城市群是有一定安全垫的优选区域。

二、交易对手与项目选择

交易对手与项目的选择是宏观上对房地产信托业务的风险把控。百亿以下年销售规模的开发商，行业知名度就比较低了，但即便如此信托公司也不应戴有色眼镜看待。从2016年全年的房地产销售数据来看，虽然行业集中度在提高，但即使是前500强的企业，销售额也只占到一半左右，剩余将近一半的市场份额仍由众多中小开发商分享。高风险有高风险的溢价，信托资金的高成本也必然要求信托公司练就扎实的风险管理能力，以火眼金睛搬的判断力百里挑一，从众多中小开发商琳琅满目的项目中，选出好的珍珠。因为历史的原因，不少地区一些本地开发商拥有成本很低的地皮项目，利润前景高但苦于无资金开发，一些项目质地优良但受银行信贷政策雨露不及暂陷困境。从现实的角度，正是因为中小房地产企业在项目五证齐全前获得银行融资难，民间借贷利息过高且企业家的人身财产安全得不到保障。

选择中小开发商作为交易对手，重要的是要确保信托公司投入的资金能得到足值的抵押或还款来源，特别是第一还款来源不足时，能通过第二还款来源如处置抵押质押物，或股东及时筹措资金、或第三方接盘来覆盖到期的信托本息。同时，有机会有条件时应该了解实际控制人的个人品质和政商关系，对有赌博等不良嗜好的企业主，应该避免涉足。

三、项目主动管理与风险控制

项目管理与内控，是房地产信托业务风险的微观实操作处理。

信托经理是房地产信托业务的实际执行者，从项目的筛选、到立项到尽职调查、项目交易文本誊写，到报批上会审批，到通过放行划款，信托经理都是主要的参与者，应被确立为风险控制第一责任人。 其中比较关键的尽职调查阶段，信托经理应该审慎、客观地了解项目的资产负债、财务、市场状况，合理的测算项目盈利能力，严格地评判交易对手的还款能力，积极地和融资方沟通设计风控良好的交易结构。现实的情况是，好的项目面临较大的市场竞争，业务部门辛辛苦苦找到一个靠谱的项目不容易，所以为促成项目落地，信托经理可能会有意无意忽略一些风险因素，甚至出现和项目方勾结的现象。对此，信托公司应该施行恰当的激励机制，将项目奖金分批逐额延后发放，参考建筑工程质保金的做法，将部分项目奖金放在兑付之后一段时间再发放，项目兑付后一段时间内比如三年内如出现因职业道德问题，追索已发放奖金等措施。当然，处罚措施仅应局限于有据可查的职业道德问题，或者失职造成的损失，以免打击业务人员的积极性。

项目交易文件是房地产信托业务风险控制的基石，项目的风控手段基本上由双方签署的交易文件确定。交易文本是后续投后管理的操作依据，是保证信托权益实现的法律依据，如项目逾期不能兑付需处置，交易文本将是司法裁决的关键依据。为保证信托公司对运作的地产信托项目的管控力，信托公司一般应当至少派任一名员工作为项目公司董事，并拥有一票否决权，以避免项目重大决策造成的信托资产损失，如防止项目公司对外投资造成风险敞口、并购重组造成资产流失，与关联方交易转移资产等等。交易结构方面，结构化信托应该注意次级信托的投入的充足性和优先次级之比的合规性，一般如果融资人次级投入较大，在结构化信托有优先保证信托公司募集的优先级安全的前提下，一般融资人不会选择违约，其原理就如同加杠杆融资炒股票的融资客，不会轻易选择放弃自己本金让证券公司强行平仓。

投后管理也是房地产业务风险控制的重点。投后管理的核心要求在于防信托资产被挪用、侵占、骗取（不实工程款） 转移（大额合同债务，关联方往来，销售价格，销售回款）等手段造成的信托资产损失。房地产开发是一个资金密集型产业，管理运作涉及的支出事项很多，有些涉及到很专业的知识，如工程成本，营销策略，在具体的房地产项目开发建设过程中，项目方可能通过与施工单位勾结签订不实工程合同，或虚增工程造价产值，以工程款的形式骗取资金；另外，也可能通过签订大额合同或对外担保让项目公司背负巨大外债转移资金或造成潜在的或有负债；销售阶段，应防止项目方通过不合理的低价向自己人或关联方出售房产，造成资产损失，或销售回款不能回到项目公司账上沉淀用于备付信托本息，以及转移项目公司销售回款等。为防范这些潜在风险，最有效的风控手段是向项目公司派驻管理人员，管理项目公司公章、财务章、网银、支付凭证等。据公开信息，信托业内一些风控较严的信托公司，如中信信托、中融信托、中诚信托等，根据交易对手的不同，视情况向投资的房地产信托项目公司派驻管理人员，对项目的重大合同签订、大额对外支付和销售进行监控管理，有效地防范和化解了风险。派驻员工到项目公司是一把双刃剑，它有可能造成项目合作谈判失败，毕竟大多数开发商不期望自己的一举一动都受到资金方的监控，也增加了项目公司的运作负担，影响一些流程效率，所以合作伊始双方应当充分尊重彼此。信托公司应当明确地向融资方传递这样的信息，即派驻人员不影响项目的正常运作，约定重大事项的标准和沟通时间，派驻人员可作为项目公司的一员，协助项目公司开展各项工作。从有利于信托公司的另一个角度，信托公司的员工在项目公司常驻，一方面可以时刻督促项目方尽职尽责，另外从心理层面，不愿受人束缚的天性也可促使融资方下决心尽早兑付信托。

对项目进展的专业服务也是房地产信托业务风控保障之一。信托公司作为专业的非银金融机构，对融资企业的投后管理提供融资服务安排、财务规划，为投资企业融资先行一步做探路者，既有利于企业的稳定发展，也有利于信托目的的实现。

四、结束语

房地产信托作为信托公司的重要业务组成部分，在市场环境不好时，更需要加强对项目的风险管理。而只有选到一个好项目，才可以从源头上管控风险。在具体开展房地产信托业务时，信托公司还应该发挥主观能动性，通过采取各种现场监管措施，提高主动管理的有效性，为信托公司的持续稳健经营和项目的顺利完成打下良好基础。

[1]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸.2014（2）.

[2]尹阿东，何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.2011（3）.

[3]用益信托网http://www.yanglee. com/studio/InfoList.aspx?NodeCode =105024002009

[4]中房网http://www.fangchan.com/data/