老龄化背景下辽宁省养老地产发展研究

[摘要]近些年来，我国的老龄化问题日益突出，养老问题也变得尤为严峻，辽宁省作为人口大省，人口老龄化的问题更加不容小觑。养老地产是辽宁省极速发展的新兴养老产业，但是在极速发展的同时，也存在着缺陷和不足；文章从辽宁省现有的养老地产模式和发展现状出发，针对辽宁省现有的养老地产所存在的问题，如消费者认可度不高、政府政策不够支持、专业性人才不足等问题提出了建议及解决方法，旨在加强养老服务产业的建设。

[关键词]辽宁省；养老地产；结构设施；服务项目

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720099

1引言

由于我国在20世纪70 年代就开始实行计划生育政策，而且我国作为世界上人口排名第一的人口大国，人口老龄化这一问题变得尤为突出。据统计，我国2013年年底老年人人口已经达到了202亿人，占全国人口总量的148%，人口老龄化形势日益严峻，养老问题成为了一个迫在眉睫、亟待解决的问题。[1]

辽宁省在我国属于人口大省，据统计，截至2015年，辽宁省60周岁及以上老年人口8790万人、占总人口的206%，首次突破1/5，预计到2020年，老年人口将超过1000万人，也就是说，每3名辽宁人就要养1名老人。从人口老龄化程度上来看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、丹东、营口和阜新8个市均超过20%；其中大连、丹东、鞍山3个市人口老龄化程度居前三位，分别为2292%、2288%、2228%；锦州市老龄化程度最低，为171%。

在全省8790万名老年人口中，城镇老年人口为4732万人，占老年人口的538%，农村老年人口为4058万人、占老年人口的462%；从地区分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、盘锦6市城镇老年人口多于农村老年人口，其他8市均是农村老年人口多于城镇老年人口。

所以，养老机构的服务范围和服务能力不容小视，而辽宁省现有的养老服务远不及当今社会的需要。目前，庞大的老年人群体是一支具有特殊需求的特殊消费群体，他们不仅要在物质、精神、文化方面得到满足，更需要在社会福利、社区服务、医疗保健、住宅及生活用品等方面得到保障。在老年人的诸多需求中，住宅问题显得尤为重要。所以要解决养老问题，首先需要关注的就是养老机构的建设。养老机构包括养老院、养老地产，以及老年人居住的社区等。

养老地产的核心价值在于适老化设计，开发的建筑产品接近于高端住宅，在医疗、护理、康复服务以及日常起居、生活用品等生活服务中都达到了精心的呵护。

2辽宁省养老地产的发展现状和现有模式

21辽宁省养老地产的发展现状

目前，我国的养老地产在大多数地区都以公益事业存在，不仅发展缓慢，养老金的缺口也变得越来越大；而且大多数房产开发商涉足的养老地产始终处于初级階段参与运营的更是少之又少；养老地产在我国正属于新兴领域，在房地产企业及房地产价格理性回归的前提下，房地产投资商及开发商、保险机构等开始加速推出各类养老地产项目，对养老地产项目进行建设和和运营，虽然没有达到一定规模，但是已经逐渐改善了养老难的问题。

在省外，对养老服务产业的研究与实施已经超过了辽宁省内，已经建设了医疗救护、生活照料、精神赡养合为一体的老年公寓；为城市老年人提供专业护理以及临终关怀场所，建设与老年人体能心态相适应的住房；而省内，在近七年以来，也已经对养老问题的重视程度和养老产业的研究日益加深；同时沈阳市的养老机构建设也发生了翻天覆地的变化。据统计，从2013年起，新增床位已经超过了1万张，沈阳市养老服务中心二期也已经结束了封顶阶段，沈阳市养老服务中心已经有超过10 栋大楼开始运行。

22辽宁省养老地产的现有发展模式

221老年社区

老年社区可以将养老模式变被动为主动，提高硬件设施的建设，可以通过老人自立、自信、自强的生活方式来增加老人的幸福感。

老年社区大致可以分为三种模式：一是长寿型普通住宅，当住宅主人年龄变老时，通过对住宅内设施简单改造就可以迅速适应老年人的生理需求，如在设计和选材上要符合老年人的身体特征，门把手及钥匙需设计成锥形以方便老年人没有力气开门，尽量避免室内存在类似于台阶等高度差，室内地板通常采用防滑特征以防止老年人滑倒；二是建设老年公寓，老年公寓不同于传统意义上的养老院和敬老院，它是以家庭模式为主，并配有相应的服务设施及生活照顾，让老人感受到家庭的归属感；三是具有中国特色的老年社区，老年社区不仅设有老年公寓，并设有普通住宅和集合型住宅，来满足老年人想要和子女生活在一起而又渴望自己拥有独立生活空间的愿望，并可以满足老年人医疗保健、餐饮娱乐、老年大学等需求；老年社区一般位于风景宜人的旅游风景区中，不仅有老年人还有年轻人和儿童，真正地做到了远离城市的喧嚣，展现生活情趣。

222亲情社区与亲情住宅

亲情住宅是为了更好地服务老年人而建立的一种小区范围的小型社会，其设计也充分考虑了老年人生理及心理的特点，以迎合所有老年人的生理及心理需要，如考虑到老年人腿脚不方便设置“无障碍设施”，地板不能是光滑的等。

设立亲情社区与亲情住宅的主要目的是增进和维系家庭关系，而老年人最看重的就是亲情这一部分，而亲情也不是我们传统理解中的家庭成员之间的情感，它还包括邻里之间的亲情和社会中的亲情，家庭亲情需要通过家庭住宅的建设来实现，而邻里亲情则需要通过整个社区的建设来实现，老人对子女的爱和关怀要远远超过子女对父母的感情，所以亲情社区和亲情住宅的价值核心应体现在对老年人的关心和照顾上。

3现有辽宁养老地产面临的主要问题

31养老地产仍处于探索阶段

目前企业投资养老地产项目的时间太短，仍旧处于探索阶段，各项目标制定得不够明确，也没有明确的制度标准，设施投入过少，服务不够多样化，运营效率过低，导致养老地产服务质量不够完善，使得养老地产的特色显现不出，使得消费者选择程度降低。

32消费者接受程度不高

据调查显示，绝大多数购买养老地产的消费者都是老年人的子女，而真正由老年人自己购买的少之又少；很大一部分老年人宁愿花更多的钱买房也不愿意把钱花在社区的养老服务上；大多数老年人的收入较低，而养老地产中出售的养老商品房对于老人们来说过于昂贵，老年人们还是更愿意选择居家养老或是把钱花在居家养老或是公办养老院上。

33地价昂贵，投资成本高

虽然养老地产迎来了发展的东风，但是并不像人们想象中的那么美好；地价过高而且养老地产并没明确地指出如何盈利，导致前期开发商投入额巨大但是获得的利润在短期内无法测量。

34缺乏政策上的支持

养老地产属于极速发展的行业，但是从建设到经营的过程中都没有获得政策上的支持，也没有明确的制度可以依循；国家对于养老地产也并没有给予明确的土地政策，不像学校及其他公共福利事业有免费的土地资源，而开发商如要在居住用地开发，价格昂贵，运营风险大。发展养老地产本属于社会福利范畴中的事，但是我国却没有给予明确的、相应的政策支持力度。

35专业性人才不足

由于我国刚刚启动养老地产的建设，各方面做得都不够完善，养老地产开发的亮点就是高质量的服务，但是现有的养老地产却普遍存在着收取费用高、服务质量差的问题；而专业性的服务人员才是提高养老地产服务质量的关键；据调查，现有的护理人员并没有经过严格的选拔，专业知识掌握不足，老年人的生理生活问题也不会得到及时解决。

36缺乏配套设施

许多养老地产开发商为了廉价的地价，把养老地产设置在野外、郊区，虽然地价廉价，大多数中国式老年人都是喜欢与外界沟通，喜欢靠近人群，但由于地理位置过于偏僻，缺乏应具备的配套设施，使老年人无法获得预期中的舒适感，从而选择搬回市里的公办养老院，使养老地产难以发展。

4对于辽宁省养老地产面临主要问题的建议

41借鉴国内外案例完善地产建设

我省应更多地借鉴与参考国内外成熟的养老地产开发的成功案例，学习它们成功的运营模式和项目投资方向，按照国家法律法规，地区有关规定，吃透相关政策，研判市场信息，结合实际情况，采取因地制宜，综合施策，共性研究，特性执行的方式进行开发建设及运营管理，绝不能照搬照抄。

台湾长庚养生文化村是针对老年人的健康医疗及养生服务建立的养老服务产业。台湾长庚养生文化村的服务包括：一是定期对居民进行健康检查；二是配备了专业技术人员，为居民制订了详细的健康计划；三是建立了专项的数据库，统计居民的健康情况；四是定期对居民举办健康讲座、养生课堂；五是针对每个居民的身体状况提供了详细的用药管理、养生处方；六是配备了全天候的医疗服务。这种形式既像是居民社区又像是医院，养生村拥有雄厚的医疗资源，为老人们提供了医疗养生服务，并且村内的业余生活也十分丰富多彩，它包括医疗交友、文化交流、宗教活动等。

根据调查，我国大部分较大房地产早已进军养老产业的开发，如绿地集团、乐成公司、万科地产等；保险公司也在这方面增大了投入，如康泰人寿在北京斥资建立了健康型新型养老院，中国人寿也在河北廊坊斥重金建设，种种情况表明养老服务产业已经得到了房地产公司、保险公司等民营企业的重视，而辽宁省正可以抓住这种契机，充分利用区域优势，整合资源，集中力量，持续推进我省养老服务产业建设，盘活经济，稳增长，强实体。

42推出体验政策，使老年人接受养老地产

首先提出租售结合的方式，推出体验房或者参考国外的“拟向贷款抵押”业务，使老年人可以真正地做到以房养老，其次对老年人做出问卷调查，按照老年人的生活习惯和喜好将他们加以归类，帮他们选择适合他们的养老模式，使老年人真正感受到养老地产带来的舒适。

随着购买人群结构的变化，当前这种消费者不愿接受的情况就会有所改善，如现在40多岁到50岁的人们是现在经济购买能力最强的群体，也是十年后养老地产庞大的潜在消费群体。

43提倡政策支持，推进养老地产建设

每当提到与老年人有关的事业，人们都会联想到公益事业，所以企业若要开发养老地产，必然会给企业带来良好的社会效益；之所以众多房产开发商迟迟不敢动手建设就是从建设到经营阶段都没有获得国家明确的政策支持；所以应提倡政府给予相应的政策支持，以此激励开发商开发更加符合民心的养老地产。

中国建设养老地产必须建立明确的养老服务制度以及对养老地产的扶持政策。中国养老地产的发展必然需要政府以及社会的推进。

44选拔专业性人才，提高地产服务质量

我国应针对养老地产制定统一的服务标准，在养老地产中的工作人员必须经过严格的考核，并根据该标准选取专业性的人才，使养老地产达到其应具备的层级。

45配备配套设施，丰富老年人生活

养老地产必须积极完善，使其拥有应具备的配套设施，要把老年人的生活舒适度放在首位；虽然有的养老地产在郊区，但是可以在养老地产中配备齐全的生活设施，其中还应包括运动设施、娱乐设施以及医疗设施，来满足老年人喜好就近消费、锻炼身体的习惯，还可以及时解决老年人身体健康问题，使突发疾病得到及时的救助。

今天，我们看到了国家加大养老地产产品的建设力度，增加养老地产供给的决策和部署，我们也看到了辽宁省积极响应、推进养老地产体系建设的信心和决心。建议我省可以通过采纳新型的养老服务，加强养老服务产业的建设，做只针对老年人的专业性、高质量、人性化的服务；并激励商业房地产企业找到针对养老地产的开发、发展的有效办法，以开拓养老地产的广阔前景，促进经济的稳定发展。

参考文献：

[1]中国老龄社会发展报告（2013）[R].北京：中国老龄科学研究中心，社会科学文献出版社，2013

[2]刘美霞，娄乃琳，李俊辉养老地产开发和经营模式[M].北京：中国建筑工业出版社，2008

[3]唐伟，黄汉江我国基础建设中内资BOT模式应用分析[J].时代金融，2011（30）：160-161

[基金項目]本文系2016年度“大学生创新创业训练计划”国家级项目“人口老龄化背景下服务辽宁新一轮振兴计划的养老模式创新”（项目编号：201613218020）的阶段性成果之一。

[作者简介]杨之瑶（1995—），女，汉族，山东招远人，大连财经学院。研究方向：劳动与社会保障方向。