房地产企业轻资产运营能力可拓评价*——基于物元分析法

西安建筑科技大学管理学院 刘桦 李英杰

房地产企业轻资产运营能力可拓评价*
——基于物元分析法

西安建筑科技大学管理学院 刘桦 李英杰

本文针对房地产企业轻资产运营能力评价问题，建立包含资金运作能力、项目运作能力、轻资产资源储备能力、可持续发展能力等四个一级指标的房地产企业轻资产运营能力评价指标体系，然后根据物元可拓理论建立动态的评价模型。最后结合实例对某房地产企业轻资产运营能力进行动态评价，以描述房地产企业轻资产运营能力从量变到质变的过程。

轻资产运营能力 可拓集理论 物元模型 动态评价

一、房地产企业轻资产运营现状

房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，为经济长期的高速发展做出了重大的贡献，特别是在经济低迷时期通过政策刺激后的房地产市场对国家经济的拉动作用很明显。由于国家经济发展不平衡，在土地、货币、户籍、财税等与房地产相关方面的改革进展缓慢，导致传统房地产企业长期以来主要学习以香港房地产开发的重资产模式为发展特征，其盈利方式主要有两种：土地价格增值，在土地红利时代，企业囤积土地可为企业获利；靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资。然而，当前这种基于重资产的盈利模式背后存在着很大的经营风险。

一方面，房地产市场的复杂状况给房地产企业的经营带来很大的不确定性。随着国家经济增速放缓，房地产市场在政府调控下，经过全国范围内长期的高速扩张，导致区域供需失衡，分化严重。目前，国内一线和部分二线城市在住房市场供给与需求方面存在不平衡的问题，由此带来住房价格大幅上涨；与此同时，国内三线和四线城市住房市场存在不小的供给过剩问题，由此带来住房去库存难度大。另一方面，我国直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。从长期来看，中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间。因此，传统的重资产发展模式已不适合当前行业的发展趋势，而对于房地产企业来说轻资产运营模式正是企业转型的方向之一，有利于企业的长期可持续经营。

房地产企业的轻资产运营是一种建立以人力资源为核心的管理服务能力，并通过输出管理和服务作为主要盈利方式的运营模式，其价值内涵是企业在运营管理过程中紧紧抓住企业的核心业务，而将非核心业务外包出去，从而实现降低企业资本投入、提高盈利能力。近年来，包括Vanke、万达、保利地产、Shimao等在内的龙头房地产企业都提出了向轻资产运营模式发展的战略转型，并制定了相应的实施策略。总的来说，我国房地产企业转型轻资产运营模式大都在2014年前后提出，且是在当时市场情况下作出的被迫选择。从整体来看，目前我国房地产企业轻资产战略的转型还处于初试阶段，各房企根据各自的资源禀赋，转型的路径又有不同。每种路径都是在结合自身条件和未来发展方向的条件下对转型轻资产的一种尝试。总的来说，有资产证券化、合作开发和社区O2O等转型路径，如图1所示：

图1 房地产企业轻资产运营路径

二、房地产企业轻资产运营能力评价的必要性

鉴于正处于转型初试阶段的房地产市场行情，建立房地产企业轻资产运营能力评价对房企的转型具有重要的推动作用。首先，有利于构建企业在轻资产运营方面的核心能力。其次，可以及时发现企业在轻资产运营方面的短板。再次，可以优化企业有关轻资产资源的配置。另外，也有利于企业选择合理的转型路径。在房地产企业纷纷初试转型轻资产运营的情况下，现有的企业经营能力评价已不能有效地反映企业的运营能力。一方面，轻资产价值不能在财务报表中完全体现，因此企业运营能力评价不能对企业轻资产的运营能力进行有效评价；另一方面，企业运营能力评价由于在轻资产还是重资产运营方面缺乏针对性，因而难以对企业的转型效果作出有效评价，不能准确反映企业在轻资产运营方面的成熟程度。鉴于此，有必要寻求面向轻资产房地产企业运营能力评价的有效途径和方法。

目前学术界针对轻资产运营能力评价的研究成果有限，而大部分是对企业经营能力评价的研究，因此本文以企业经营角度的核心能力入手，通过对相关文献进行梳理，选择企业经营能力相关指标，然后结合轻资产运营的特点梳理出轻资产资源获取及应用能力的相关指标，并采用专家访谈和问卷调查法对相关指标进行优化、分类，从而构建出更有针对性的指标评价体系和可拓动态评价模型。本文选取的物元可拓法有以下优点：定性与定量相结合来描述评价对象；物元分析与可拓理论相结合实现动态评价；有助于根据评价结果针对性的提升轻资产运营能力。最后，通过某上市房地产企业轻资产运营能力评价的实例，验证其有效性。

三、房地产企业轻资产运营能力指标体系构建

（一）房地产企业轻资产运营能力的内容本文根据房企经营的核心能力所包含的内容并结合轻资产运营的特点，通过查阅相关文献来选取轻资产运营能力的参考指标，再对本领域的专家和企业管理人员多次访谈，将参考指标进行进一步合并、优化并分类，最终得到房地产企业轻资产运营能力的初始指标集（见表1）和分类后的评价指标体系（见表2）。

表1 房地产企业轻资产运营能力初始指标集

表2 房地产企业轻资产运营能力指标及权重

根据分类后建立的房地产企业轻资产运营能力评价指标体系（即表2）编制两级指标权重调查表，并发给房地产企业的领导层及相关领域的专家。其中，企业负责人及运营相关人员占55%，高校专家占36%，其他人员占9%。此次通过电子邮件和现场访问等方式一共发出问卷100份，其中有效回收了92份，有效回收率为92%，通过对问卷调查结果的分析，最终确定房地产企业轻资产运营能力各评价指标的权重（见表2）。下文对各一级评价指标进行分析说明：

（1）资本运作能力。目前中国房地产企业要转向轻资产运营，资产证券化和合作开发是两种主要转型实施方式，这就要求房地产企业具有较强的资本运作能力。一方面，企业要逐渐把重资产资源通过资产证券化等手段运作转变成轻资产资源，就要企业有比较强的变现能力；另一方面，合作开发的主要方式中不管是小股操盘、开发代建或是合作运营，核心都是利用大量的外部资金而减少自有资金投入，这时就要求房企较强的合作开发能力和融资能力。

（2）项目运作能力。房地产企业凭借自身的各种资源通过项目运作来承揽业务，也是利用轻资产资源创造价值的过程，良好的项目运作能力是企业生存和发展的基础。首先房地产企业通过商务运作建立项目的合作关系，之后不管是合作开发、开发代建、社区服务或是合作运营等方面，均需要具备相关业务全过程的管理能力，通过质量控制、合同管理、组织管理和风险管理实现项目目标和企业价值。

（3）轻资产资源储备能力。轻资产战略是一种通过在企业专长方面的集中大量投入，追求资本的最大价值，获取高收益的一种商业战略。实施轻资产战略中的轻资产资源构成了企业资源中的绝大部分，其中除了无形资产外，主要是企业的智力资本。轻资产运营的企业通常以提高专长服务型的业务为核心，通过提升管理运营能力、扩大品牌影响力等方式来促进企业的发展。另外，对于轻资产资源的储备还需考虑到轻资产的存在形式和环境。良好的企业文化和管理制度会给企业员工一个良好的轻资产“生产环境”，有利于生产智力资本等资源，从而提升轻资产的价值。

（4）可持续发展能力。企业可持续发展能力是指企业在追求长久生存与永续发展的过程当中，在完成经营目标的同时，还能确保在市场中优势地位，使企业不管在已经领先的竞争领域还是未来的扩展经营环境中都能保持自身的优势，并在长时间内稳健成长的能力。首先是创新能力，房地产企业的产品创新主要体现在新设计、新工艺、新材料的创新，另外还有营销方式创新和社区服务内容的创新。其次须有较高的盈利水平，企业的经营发展是否健康很大程度上是在企业的盈利指标上体现出来，通过影响企业的经营和信誉，进而影响到企业未来的发展。另外，企业的抗风险能力决定企业能否在复杂的市场环境中生存下来，任何时候现金流的中断，都会给企业带来很大的风险甚至倒闭。最后是组织学习能力，企业为了实现发展目标，一方面需要不断提升企业的核心竞争力，另一方面要不断跟进最新的市场变化情况，及时满足市场新的需求，从而在市场中持续保持先进的地位，甚至引领行业的发展。

（二）房地产企业轻资产运营能力的等级特征从国内外有实力的房地产企业轻资产运营的实施情况来看，房地产企业从开始从事全产业链的重资产运营，逐渐转型为专注于创造高附加值业务的轻资产运营，后凭借强大的综合服务能力在全球房地产市场中处于领先地位，其轻资产运营能力的形成可总结成经历了萌芽、成长和成熟三个不同的发展阶段，特征如表3。对于轻资产运营的房地产企业而言，在不同的成熟度阶段企业所扮演角色不同，在不同市场环境中拥有的优劣势也有所不同。企业只有把握这一发展历程和自身拥有的轻资产运营能力的特征，才能针对性采取措施，提高竞争优势。

表3 房地产企业轻资产运营能力各成熟度等级特征

（三）物元可拓法的优势物元分析法在评价时多与可拓法相结合，形成的物元可拓法有以下特征（见表4）：

表4 物元可拓法的特征

基于房地产企业轻资产运营能力及相应的各评价标准并不能被直接量化，需要定性与定量相结合地评价出其能力大小，并得出相应的能力级别；另外，要总结前期运营经验和不足，就需要对不同时期房地产企业轻资产运营能力状况进行前后对比，这也是一个动态的评价过程。基于物元可拓法在解决此类问题上的优势，本文用其对房地产企业轻资产运营能力进行动态评价。

四、房地产企业轻资产运营能力评价步骤

（一）确定评价对象设房地产企业的论域R=｛R1，R2，.. .，Rn｝，然后对房地产企业轻资产运营能力进行评价。

（二）优度评价设C=｛C1，C2，...，Cn｝为一级指标，Ci=｛Ci1，Ci2，...，Cini｝为二级指标，同时设有m个评价等级n1，n2，...，nm，nij，其中nij表示所划分的一级指标Ci的第j个评价类别，nikj表示所划分的二级指标Cik的第j个评价类别，Vikj=＜aikj，bikj＞表示nikj的取值范围，建立的物元模型如下：

其中，nip表示评价等级，Vikp表示nip的取值范围。

此时，分析后所得到的数据即为事物q的待评物元：

其中，q表示评价对象，vi关于q关于Ci的量值。

（三）确定指标权重本文通过发放指标权重调查问卷获取相关数据，用层次分析法处理后的结果见表2。

（四）关联度计算

计算待评价事物q对于一级指标Ci关于等级j的关联度为：

称j*为q的级别变量特征值。

（六）建立评价结果可拓集设房地产企业轻资产运营能力评价结果的论域为u=｛u1，u2，...，un｝，关联函数y=k（u）=2-u，“2”为房地产企业轻资产运营能力是否达到“较强”标准的界限，在此基础上建立相应的可拓集合：

当不实施任何变换时，即T=e时，可以把论域划分为三部分：

分别称为论域u的正域、负域和零界。

房地产企业经过一段时间的发展，前后不同时期轻资产运营能力会有所变化，即作变换Tu=e，Tk=e，Tu≠e，通过重新评估，发展后的房地产企业轻资产运营能力级别变量特征值为j*'。可把论域分为5个部分，分别记为：

（1）V+=｛u|u∈u，y=k（u）≤0，y'=k（Tuu）＞0｝，称为论域u关于变换Tu的正可拓域，包括房地产企业轻资产运营能力初期没达标后来达标的房地产企业的全体；

（2）V-=｛u|u∈u，y=k（u）≥0，y'=k（Tuu）＜0｝，称为论域u关于变换Tu的负可拓域，包括房地产企业轻资产运营能力初期达标后来没达标的房地产企业全体（这是因为其它房地产企业轻资产运营能力相对提高了）；

（3）V+=｛u|u∈u，y=k（u）＞0，y'=k（Tuu）＞0｝，称为论域u关于变换Tu的正稳定域，包括房地产企业轻资产运营能力初期达标后来仍达标的房地产企业全体；

（4）V-=｛u|u∈u，y=k（u）＜0，y'=k（Tuu）＜0｝，称为论域u关于变换Tu的负稳定域，包括房地产企业轻资产运营能力初期没达标后来仍未达标的房地产企业全体；

（5）V0（T）=｛u|u∈u，y'=k（Tuu）=0｝，称为论域u关于变换Tu的拓界，指房地产企业轻资产运营能力是否达到标准的分界。

（七）变换效果评价经过一段时间的发展后，房地产企业轻资产运营能力提升效果的表达式为：

其中，j*'与j*分别指房地产企业轻资产运营能力经过一段时间的发展前后的级别特征值，由式（5）计算得出；1为设定的评价级别跨度。当j＞0时指轻资产运营能力经过一段时间发展后有所提升，值越大表示提升越明显；当j＜0时，指轻资产运营能力能力经过一段时间发展后有所下降，值越小表示下降越明显。

五、房地产企业轻资产运营能力可拓评价应用实例

（一）确定评价对象本文以国内的3家房地产行业龙头企业为例，对其轻资产运营能力进行评价，确定论域为R=｛R1，R2，R3｝。

（二）优度评价

（1）确定房地产企业轻资产运营能力的经典域、节域和待评价物元。由表3中房地产企业轻资产运营能力的等级特征，确定4个相应的能力级别，即4（能力差）、3（能力一般）、2（能力较强）和1（能力强）。现在先对房地产企业R1作评价。

（2）确定评价指标的权重系数。本文通过调查问卷的方式对房地产企业轻资产运营能力各评价指标重要性程度进行打分，并利用层次分析法进行相关数据的处理计算，最终确定的各指标权重值见表5。

表5 房地产企业轻资产运营能力物元模型

（3）计算房地产企业轻资产运营能力各评价指标关联度。由式（1）计算房地产企业轻资产运营能力评价体系中的二级指标关于评价等级4“差”的关联度结果如下：

由式（2）计算房地产企业轻资产运营能力评价体系中的一级指标关于评价等级4“差”的关联度结果如下：

由式（3）计算房地产企业轻资产运营能力关于评价等级4“差”的关联度结果如下：

同理，可以计算得到房地产企业轻资产运营能力与其它指标的关联函数值，见表6、表7、表8。

（4）房地产企业轻资产运营能力等级评价。根据式（4）、（5），计算房地产企业级别变量特征值：

表6 房地产企业轻资产运营能力二级指标关于评价等级的关联度函数值

表7 房地产企业轻资产运营能力一级指标关于评价等级的关联度函数值

表8 房地产企业轻资产运营能力关于评价等级的关联度函数值

同理，对另外2个房地产企业轻资产运营能力进行评价，评价结果见表9。

表9 房地产企业轻资产运营能力评价结果

通过对房地产企业R1的轻资产运营能力进行评价，根据表8中关联度匹配结果显示房地产企业R1的轻资产运营能力“较强”，即j0等于2；而其级别变量的特征值j*为2.21，说明该房地产企业轻资产运营能力在“较强”级别中有靠近“一般”级别的倾向；同理由表7、表8中的关联度匹配结果可以反映出房地产企业R1在轻资产运营方面各级能力指标的级别及倾向。从评价结果可知，房地产企业R1的资金运作能力、项目运作能力“较强”，但均有靠近“一般”的倾向；轻资产资源储备能力评价等级为“强”，但偏向于“一般”；可持续发展能力评价等级为“强”，但偏向于“一般”。同时可以看出，房地产企业R2的轻资产运营能力整体评价等级为“一般”，房地产企业R3的轻资产运营能力整体评价等级为“较强”。

（三）动态评价分析

（1）根据评价结果对企业进行分类。由表9可知房地产企业R3的轻资产运营能力较强，而企业R1和R2的轻资产运营能力没达到较强的标准。由可拓原理，当T=e时，正域V=｛u3｝，负域V=｛u1，u2｝，零域V0=｛0｝。

（2）对经过一段时间发展前后不同时期的房地产企业轻资产运营能力进行评价。根据式（6）计算房地产企业轻资产运营能力变化趋势，对比不同时期的轻资产运营能力变化，如表10所示。

表10 不同时期房地产企业轻资产运营能力的对比

（3）动态评价结果。将经过一段时间发展后的房地产企业轻资产运营能力重新分类：其中，正可拓域V+=｛u2，u3｝，负可拓域V-=｛0｝，正稳定域V+=｛0｝，负稳定域V-=｛u1｝，拓界V0=｛0｝。说明经过一段时间发展后的房地产企业R2和R3的轻资产运营能力发生由量变到质变的提升，其轻资产运营能力评价等级均提升了一个等级；而房地产企业R1经过一段时间发展后其轻资产运营能力有一定量变的积累但尚未突破质变的界限，目前其能力级别仍为“较强”。

根据式（6）计算房地产企业轻资产运营能力在前后不同时期的变化情况，如表10所示。从表10中可以看出，经过一段时间发展后房地产企业轻资产运营能力的变化显示出正效应：房地产企业企业R1经过一段时间发展后，其轻资产运营能力提升了0.16个级别；房地产企业企业R2的轻资产运营能力提升了0.36个级别；房地产企业企业R3的轻资产运营能力提升了0.41个级别。

六、结论

本文基于轻资产运营的特点，建立了的房地产企业轻资产运营能力评价指标体系，包括资金运作能力、项目运作能力、轻资产资源储备能力和可持续发展能力等4个一级指标及相应的21个二级指标；并选用物元可拓的评价方法，建立了房地产企业轻资产运营能力的动态评价模型。通过对某3家房地产企业轻资产运营能力的评价可以发现，评价结果既能反映房地产企业轻资产运营能力的整体状况，又能发现企业在轻资产转型过程中的优势和劣势。通过对不同时期房地产企业轻资产运营能力进行评价，可以把握企业在发展过程中能力的从“量”到“质”的变化情况，并实现房地产企业轻资产运营能力的动态评价。

*本文系陕西省教育厅人文社科研究计划重点项目“老年居住设施建设服务体系研究”（项目编号：16JZ037）阶段性研究成果。

［1］谢蔚：《房地产行业轻资产运营分析——以碧桂园为例》，《中国管理信息化》2016年第19期。

［2］王军辉：《轻资产运营、企业价值与价值评估》，《中国资产评估》2014年第6期。

（编辑杜昌）