海外置业：与中国楼市不一样的投资思维

吴丽玮

美国华盛顿州麦地那市一家房产中介公司的销售人员带着北京客户韦宏斌观看一处待售的房产

当中国房地产投资者将目光转向海外时，那些来自国内楼市的经验和判断力都需要刷新后重新累积。海内海外，天壤之别。

去香港买保险为何火？

“这两年内地人在香港买保险实在太火了。”香港康宏金融集团联席董事陈思告诉本刊，“去年上半年香港保监会的数据，内地赴香港投保的保费高达301亿港元。香港保险每年新增的客户大多来自内地，内地人之所以选择来香港买，除了逐渐看到香港保险的优势以外，主要是因为人们希望合理配置全球资产的意识大大增强了，尤其是银联通道的关闭，更是把一些潜在需求大大刺激了起来。”

2016年10月28日下午，香港保险圈内部开始流传：银联将在次日零时关闭香港保险业务消费通道。当晚香港几家保险公司随即延长了营业时间，大多从深圳赶来的内地投保人在保险公司门前排起了长队。

与内地保险相比，香港在计算保费的时候预定利率比内地高，保费低、保额大、涵盖的疾病种类多，除此之外，香港保险分红更多，这是内地同类保险没有的优势。尽管买香港保险需要本人亲自去香港购买，内地保险在保障范围上正在逐渐缩小同香港的差距，而且从理赔的便利性上说，香港并不占优势，但去香港买保险仍然成为很多内地人的选择。“香港保险还有一个优势，就是采用美元保单，单纯从外汇投资的角度来说，买香港保险也是个很好的选择。”陈思说。

中国买家吴珊珊（右）和美国伊利诺伊州当地房地产经纪人Lisa一起查看房地产清单

陈思的工作主要是为客户进行全球资产配置，香港保险是这座金字塔中最基础的一部分。“在我们看来，手中除了留有应急用的6～24个月的生活费用外，其他的资产首先应该放在安全保障類项目上，这其中最主要的就是购买保险，以前内地人买保险的意识不强，但补偿性的重大疾病保险其实是一个杠杆极高的理财项目，孩子3岁以前投保，每年2000多美元的保费，缴25年，保额是30万美元，保额是保费的5倍之多，非常划算。”陈思告诉本刊，保障类投资应该占到家庭总投资的20%～60%。“只有在保险上把保额做足够，才应该继续去考虑稳健性和进取型的投资项目。但最近几年国际流行的全球基金定投波浮性较大，所以目前最主流的进取型投资方式在以投资为目的的海外金融房地产领域。”

陈思今年32岁，从去年开始，她不断涉足海外房地产市场，连续在伦敦和多伦多买了公寓进行投资。“我自己做这个，当然有很多机会可以去投资，但是前几年我一直在把家庭资产配置的基础打牢。”陈思是山西人，除了自己在香港和内地两头跑之外，家人全都在内地生活。前几年，她在山西和离香港不远的珠海分别投资了房产，又为还没读幼儿园的孩子请了一个国际互惠生，每年费用约10万元，这个互惠生除了在日常生活中给孩子提供浸泡式英语的环境，也承担了保姆的部分职责，另外她还要为自己的父母每年安排一次出国旅行，每年冬天，全家人还要赴港生活3个月，这也是每年一笔不小的固定支出。孩子出生后，她毫无例外地在香港投保，“我认为给孩子保重大疾病险足够了，另一个是保险型的教育储蓄”。从一开始的100万美元的保额，追加到现在的300万美元，她每年给孩子买保险的保费是2万美元左右，另外教育储蓄1万美元。经过几年的资金积累和安排，她觉得现在是有余力进行更高阶投资的时候了。

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“普遍认为，加拿大和英国的金融房地产市场是全球最稳健的市场。原因之一就是这些地方海外投资者比例不是很高，澳大利亚的海外买家占到了60%，这意味着当地的房地产泡沫会很多，投资风险很大。”陈思在伦敦“距离金融城走路10分钟”的市中心买了一套标价60万英镑的期房公寓，首付40%，还贷采用还息不还本的方式。由于当地的租售比能够达到3.5%～4%，租金可以完全覆盖每月的还贷金额。“现在英镑兑人民币的汇率差不多是9比1，相当于以历史上6折的价格在买房子。这套房子我的主要目的是炒楼花，2019年交房前卖出，至少从目前看，房价已经比我买的时候涨了10%左右。”她投资多伦多的公寓则以长期持有为主，“因为我喜欢多伦多，以后有让孩子去那里读书的打算”。多伦多的这套公寓40多平方米，总价在220多万元人民币，首付35%，贷款利率非常低，只有2.7%，租售比相当高，可以达到5%～6%。等她买完不到半个月，多伦多突然颁布了海外限购令——海外购房者需要加收15%的海外购置税，这让她觉得特别幸运。

此外，她还大胆地在华盛顿以5万美元的价格投资了一块生地。生地指的是美国还没开发的一级农业用地，大型土地集团对其进行基础设施建设，除了预留出5%～10%的土地自己使用外，其他的土地分割成不同的单元向投资者出售。几年后，这块生地将转为二级工业用地，即熟地，土地价格上涨区间一般在7%～20%，投资生地者从中赚取差额利润。“土地投资最大的风险是土地的退出时间，但我认为这块地很保险，因为它距离白宫只有30公里。”陈思说。

“除了房地产，前几年内地基金的回报率都能高达10%，因此始终对海外投资的关注度很低。”陈思说，但是随着内地投资出现的一些风险和房地产市场的规则限制，包括她在内的投资者对海外的关注度则越来越高。3年前，陈思买过国内某大型教育集团的一种固收类产品，没想到最后100万元打了水漂。“正是因为觉得这种背景的大集团实力雄厚，而且所有的文件都是合法的，没想到原本要投入生物医药领域的钱，最后被挪用去上海做了房地产，全赔了进去，但因为这个集团的背景太深，至今在内地都很难立案侦破，这让我对内地的金融管制完全失去了信心，即使后来追查到对方提供了虚假信息，但是仍然遇到监管的严重困难，像那一年还出现了一些银行虚假理财产品的案件，谁也想不到银行的理财产品都会有假，整体上人们的投资信心就降低了，没有了那些虚假的高回报理财产品，投资海外的安全性优势就显著起来了。”