陕西省土地市场化程度及影响因素分析

李 堃

(长安大学 陕西 西安 710064)



陕西省土地市场化程度及影响因素分析

李 堃

(长安大学 陕西 西安 710064)

在分析2009-2015年陕西省土地市场化程度及其变化趋势的基础上,找出可能影响陕西省市场化程度的因素,分析各影响因素与土地市场化程度的相关性和建立多元线性回归模型,并分析因素的影响机理。研究结果表明：城镇化率对土地市场化程度产生最大的正向影响,人均生产总值、土地政策因素和第三产业产值也能够促进土地市场化程度。恩格尔系数与土地市场化程度呈负相关。最后在研究基础上提出合理的提高土地市场化的政策建议。

土地管理；土地市场化；影响因素；陕西省

一、引言

土地市场是土地资源配置的中介场所,其发展程度直接影响了土地资源的使用效率。在产业结构优化升级和中国人多地少的土地矛盾的压力之下,更好的进行土地资源的优化配置,提高土地市场化程度,适当减少土地的协议出让和划拨出让具有重要的现实意义[1]。土地产权制度变迁成为影响中国土地市场化程度的重要原因，由于中国“城市土地归国家所有、农村土地归集体所有”的土地所有制形式不变,土地出让方式已成为获取土地使用权收益最大化的重要途径[2]。

二、国内外研究进展

找出影响土地市场化发展的因素,是提高土地市场化程度的关键。如李明月从产权制度、价格机制、政府行为三个方面分析了其对土地市场化配置的影响[3]。张琦认为我国土地市场化水平的影响因素主要有,土地产权制度、土地管理制度、土地市场化体系[4]。宋鸿选取1999-2005年数据,对全国土地市场化程度的空间自相关性分析[5]。谭丹等认为中国土地市场化程度的影响因素表现为,土地市场政策、城镇化率、房地产开发、第二、三产业产值、城镇收入[6]。曲福田、石晓平在分析的博弈模型中,参与人为中央政府和地方政府[7]。

其中,最早Alonso[8]完善了杜能的地租理论,将其用于讨论不同类型的用地需求,各种土地需求竞争不同区位的土地,在城市土地市场均衡时形成了土地利用结构而Mills[9]则继承和发展了Alonso的单一城市中心模型,使得该模型成为研究城市土地利用结构以及城市经济结构的基础，而该模型将区位与土地市场机制结合起来,揭示了土地市场的本质。W.Alonso建立了古典模型；T.C.Koopmans[10]研究得出外在性是土地利用低效率的决定因素而David.E.Frame则以效用和城市人口作为影响土地价格的基础变量,建立了一个研究土地市场的动态随机模型.

三、陕西省土地市场化程度测算

(一)我国土地市场的构成。我国土地市场的建立是从改革土地使用制度开始的,它经历了收取土地使用费和出让转让、建立土地市场两个发展阶段。现阶段,中国土地市场是一个包括农地征购市场和土地使用权市场在内的完整的市场体系,其中,土地使用权市场由一级市场和二级市场组成土地使用权一级市场包括国有土地的划拨、招标、拍卖、挂牌、协议出让和土地租赁等方式,二级市场主要包括土地的转让、出租、抵押等。

(二)土地市场化测算。由于本文重点研究市场化程度的影响因素,故采用国内比较成熟的市场化程度测算方法。根据公式计算陕西省2009-2014年市场化程度

L为土地市场化程度,LT和W0分别为二级市场土地交易宗数及其对应的市场化权重,H、X、ZH、P、G、Z分别表示一级市场中土地划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让、租赁的地块数,W1,……,W6为对应的市场化权重.式中W1=0、W2=0.3、W3=0.5、W0=W4=W5=W6=1

2009-2014年陕西省及各地市土地市场化程度

四、陕西省土地市场化影响因素分析

本文拟选取年底常住人口、农村人口、城镇人口、城镇化率、省内生产总值、第一、二、三产业产值、人均生产总值、全社会固定投资额、房地产开发投资额、全省人均可支配收入、恩格尔系数、土地出让均价以及土地政策因素。

(一)影响因素分析

1.城镇化率。土地价格上涨促进土地资源集约化使用，提高了中国城市一级、二级土地市场化水平[6]。城镇化率与市场化程度呈正相关,城镇化率每提高一个百分点,土地市场化程度就提高4.474个百分点。

2.人均生产总值。人均生产总值反映了社会经济的发展水平。从模型中可看出人均生产总值的提升对于土地市场化程度有较大的推进作用。城镇人均可支配收人与中国土地市场化发育程度正相关，根据量化处理结果，人均生产总值每提高一千元土地市场化程度提高1.001个百分点。

3.土地政策因素。土地市场政策变量是对土地市场化程度影响较大的正向因子。土地政策因素提高基准点,土地市场化程度提高0.747百分点。采用恰当的土地市场政策,土地市场化程度将得到很大提高,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,无疑是土地市场化改革的一个重大举措,对于中国土地市场的发展起到了巨大的促进作用。

4.第三产业产值。从上述模型结果可以看出,第三产业产值是对市场化程度影响最小的正向因子。但是发展第三产业对于土地市场的发展具有带动作用,它为提高土地市场化程度提供了一条可能的途径。

五、提高土地市场化程度建议

(一)健全土地市场信息系统建设

土地交易机构需要建立健全市场信息网络系统,增加土地市场运行情况的透明度,避免建设用地供应和使用权交易中存在的情况不明、交易不公问题；简化交易程序、提高办事效率、促进土地使用权的高效流转;严肃查处土地违法交易、确保土地交易的合法性和安全性。

[1]王良健,黄露赞,弓文.中国土地市场化程度及其影响因素分析[J].中国土地科学,2011,8(25).35-41.

[2]李隆伟,郭沛.中国土地市场化水平及其影响因素研究——基于2006—2011年全国31个省(市)面板数据的证据[J].北京理工大学学报,2015,7(14):73-79.

[3]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究[M].中国经济出版社,2007.

[4]张琦.关于中国土地市场化的思考[J].经济研究参考,2006(83):32-39.

[5]宋鸿,陈晓玲.中国土地市场化进程的空间自相关分析[J].华中师范大学学报,2008,3(1):132-136.

[6]谭丹,黄贤金,陈志刚.中国土地市场化水平及其影响因素分析[J].城市科学，2008,150(1):14-18.

[7]曲福田,冯淑怡,诸培新.制度安排、价格机制与农地非农化研究[J].经济学,2004,4(1).

[8]WAlonso.LocationandLandUse[J].HarvardUniversityPress,1964.

[9]MillsES.AnAggregativeModelofResourceAllocationinaMetropolitanArea[J].AmericanEconomicReview,1967,57(2):197-210.

[10]T.C.Koopmans.Spatialpatternsofresidentialdevelopment[J].JournalofUrbanEconomics,1982,12(1):22-52.

李堃(1993-)，男，汉族，浙江温州人，在读研究生，长安大学地球科学与资源学院，土地资源管理专业，研究方向：土地利用规划与房地产研究。