老旧小区整治改造的研究与探讨

李兆全

摘 要：老旧小区改造整治是建筑工程领域的重点施工项目，也是体现着人们在社会中对居住环境的更高的需求，与社会的发展进度和发展规划密切相关，也体现着一座城市或乡镇的文明程度。老旧小区改造整治是为居民营造良好的居住环境、提升物质和精神文明的关键内容，也是建筑行业一直最为关注的话题之一。结合现代我国社会发展的程度，经济增长与人们日益增长的物质文化需求要保持一致，在此背景下老旧小区的改造与整治成为建筑行业竞相争夺的版块性业务。本文结合老旧小区改造整治的现状背景，提出了老旧小区改造整治过程中发现的相关问题，并提出了针对性的解决措施。

关键词：老旧小区；整治改造；现状；文明程度

引言

随着我国城市化进程的不断推进，时间的推进使得老旧小区已经无法满足现代社会中人们对居住环境的需求，鉴于此，老旧小区的改造已成为改善城镇居民生存环境的关键工程类型之一。由于我国建筑工程施工及规划的过程中，存在着根深蒂固的问题，因此老旧小区的改造整治过程中也存在较多的问题，如何将老旧小区的施工及改造深入的推进，保证施工质量和工期，如何有效的实现整个老旧小区改造整治的目的，成为当前老旧小区改造整治需要思考的主要问题。本文以老旧小区改造整治的特点为例，为实现老旧小区改造整治有效性的相关理论需求提出相应的解决措施。

1 老旧小区特点分析

1.1建设标准低

从时间上倒退，现在的老旧小区基本是上世纪八九十年代建设的房屋，当时建设的住宅的使用寿命一般在30年左右，且建设的标准低，应用技术相对简单，建筑质量较差，年久失修严重，已经不能满足现代人居住。

1.2规划开放

从整个老旧小区的整体规划上分析，由于建造时期人们对占地面积及住宅小区的周边界线忽略，使得很大一部分小区都是开放式的结构形式，小区进驻车辆随意，医院、学校等公用设施都是小区内共享的。

有些小区不封闭，没有大门，车辆出入管理开放，缺乏物理管理及相应配套设施，临时车库违建现象突出。

1.3产权多样化

我国城市老旧小区从居住人群上分析，大部分都是单位制住区，其产权一般由国家或者集体所有，但是随着我国经济社会的发展，老旧小区的产权结构发生较大变化，很大一部分老旧小区的产权下落不明，导致单位或公家住宅私有化现象发生。

1.4居民缴费意识低

老旧小区居民生活方式简单，满足于简单的管理与服务，习惯于无花销式物业管理。

2 老旧小区改造整治存在问题

2.1缺乏完善的基础公用设施规划

现阶段，随着时间的变化，老旧小区内的基础设施存在老旧失修的现象，例如下水道堵塞、基础设施老化、排水井损害等现象，严重影响到老旧小区内居民的生活。

2.2小区环境不和谐

小区内由于安全因素较多，对小区内进驻车辆无人管理，严重影响了小区内的安全，狭窄的楼道设计等严重影响了小区内的生活环境，不和谐因素居多。

2.3施工安全隐患多

对于老旧小区而言，物业服务水平较差，有些老旧小区直接没有物业管理，因此对照明系统、给排水管线等维修管理不及时，导致存在大量的安全隐患。

3 老旧小区改造整治关键内容

3.1施工规划设计完整性

应结合现有老旧小区内部结构及周边环境，在不影响周边环境的基础上进行相应改造，改造过程中要注重设计的完整性，从老旧小区的主体建筑的改造到地下给排水管线、电力管线等的改造、照明系统的改造、小区道路的改造等都要涉及，且应考虑周全。

以治理老旧小区脏、乱、差为切入点，补建围墙、监控设备，整修下水管网，完善物业管理条件，改善居民的生活环境 以保证居民的良好的生活环境为改造的依据。

3.2建筑节能化

建筑的节能化主要体现在老旧小区改造整治的照明系统及电力和燃气系统上，要结合当地小区改造的相关施工规范，合理进行改造，必要时需要进行改造施工的会审工作，保证整个改造的过程中保证建筑的节能性，杜绝肆意浪费现象发生。

3.3小区配套设施完整性

在当前老旧小区改造整治过程中发现的相关问题分析，小区配套设施的完整性需要结合现有老旧小区的现状进行综合考虑。应当尽快解决小区内周边道路不平整的现象，进而解决机动车、非机动车的停放等问题，保障住宅小区的单元楼道门口交通畅通；对于已经年久失修的下水道应由专业技术人员进行清理，并重新铺装；应合理设计照明系统的安装位置，且可以根据节能环保的理念以保证光线自动调整，实现节能降耗的目的。

4 老旧小区改造整治的措施

4.1给排水管道的设计及施工优化

针对老旧小区现有的排水管道的现状，由于年久失修，地下排水管道易形成堵塞现象，下水管道的设计错综复杂，完全不符合相应的设计标准，因此要对其进行设计及施工的优化处理。首先要根据小区内污染物及污染水源的管道承载力的估算，根据排水量等计算结果合理选择有效的排水管管径大小，避免浪费现象。另外要在下水管道处设置分水管道，增设多个排水口，保证排水通畅，此外要在小区内部设置雨污分流设施，避免雨水的浪费，节约水资源。同时，在管道内可选择性的设置滤水及净水装置，以备小区道路绿化及冲刷需要。

4.2照明系统改造整治

首先应在小区道路两旁增设路灯，可采购节能型智能感光灯，且要在小区内的每个单元楼道内设置有效的智能感光装置，有利于为小区居民提供充足的照明系统。实现节能降耗的目的。

4.3环境绿化改造整治

老旧小区在设计及规划的过程中，并没有考虑到小区的绿化，因此造成小区内杂草丛生、虫舞飞扬，因此在老旧小区整治过程中，要注重对小区内环境的整治。结合当地土壤条件，选择适宜生长的植物，墙体上选择种植爬山虎等植物，还可以增设相应的盆景或者桌椅等，供老年人娱乐使用。另外也可以单独设立公共休闲健身区，供小区内的居民使用。

4.4小区道路规划及停车位规划

老旧小区内部，车辆是随时可进可出，但是随着社会文明程度及社会车辆的不断增多，小区内部的车位规划时必须执行的，不仅保证居民人身安全，也体现着公共资源的合理使用。

对于小区内道路在整改施工过程中，应换成沥青混凝土結构，并对破损的路面实行统一修补作业。

4.5修缮破旧房屋

房屋建筑维修是老旧小区改造整治的主体工程，在不破坏原有主体结构的基础上，进行加固处理，对于年久失修且不能保证居住安全的房屋，应在相关建筑监管部门的同意下，拆迁重建。

5结论及展望

老旧小区象征着一个时代的建筑风格，但是随着时间的推移，社会经济进步程度加大，使得老旧小区的居住环境无法适应现代居民的居住需求，因此需要整改，这是历史的发展趋势，也是我国的民生工程，因此要结合环境与施工技术为一体，构建合理有效、节约节能的老旧小区整改实施规划。

参考文献

[1] 葛润霞.老旧小区整改的调查与思考——以山东省烟台市芝罘区老旧住宅小区改造为例[J].城市管理与科技，2017，19（02）：68-70.

[2] 闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[D].山东大学，2015.

（作者单位：盐城市物业管理中心）