浅谈如何提高房产测绘的效率与质量

杨晓平

摘 要：在住房制度改革和相关政策的推动下，房产测绘在房地产市场中作用日益突出。文章主要对房产测绘的特点与分类进行了总结，并探讨了提高测绘效率和控制成果质量的方法。

关键词：房产测绘；特点；效率；成果质量

1、房产测绘特点与分类

房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城市规划建设提供数据和资料的测绘活动。

1.1 房产测绘的特点

1）权威性。房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力，是产权确认、处理产权纠纷的主要依据。

2）周期长、责任重。房产测绘从规划预算到房产实测至少需要两年时间，因此，用于权属登记的房产测绘成果一旦有误，在业主发现测绘成果错误时，可能该测绘公司早已注销不存在了，遗留的后患政府将无法处理。个别业主若对购买房屋的测绘成果有疑问，如需委托其他测绘公司进行测绘，由于涉及到共有面积分摊，测绘公司将作整栋测绘，收取整栋的测量费用，此项费用业主将无法承受。

3）成果产品数量、规格较多

房产测绘分规划预算、房产预算、房产竣工测量、房产实测四

个大的阶段，每个阶段所出具的成果各不相同，且房地产管理部门对成果规格要求极其严格，所以，房产测绘有别于其他测绘，内业工作量相对较大，部分项目成果需要反复修改。

1.2 房产测绘的分类

房产测绘按照测绘性质分为单一产权测绘和多产权测绘。单一产权测绘主要包括居民自建房、厂房等，不涉及公摊。多产权测绘主要包括商品房、安置房、经济适用房等，涉及到多个产权人和公用面积的公摊。房产测绘主要研究方向是多产权测绘。

2、如何提高房产测绘效率

提高房产测绘工作的效率不仅是行业人士所关注的焦点问题，也是业主关注的核心话题。

2.1 利用编程来提高内业工作效率

在房产测绘中，我们需要将外业中数据绘制成 CAD 图件并加以注记，若涉及公摊，数据量很大。而面对庞大的数据量，如何通过有效的编制一定的程序让计算机为作业人员服务，从而提高工作效率，是我们每个测绘人需要思考的问题。

目前最常用方法的是通过编制 LISP 程序来实现，很多测绘单位在这方面都有所建树。这是一个需要不断探索，不断创新的过程，既需要有一定计算机基础，也需要必要的测绘实践，这也是今后行业内需要努力突破的一个方向。

2.2 采用更先进的测绘仪器与软件

当今测绘领域，GPS、RTK、高精度全站仪、水准仪、激光测距仪等先进测绘仪器日新月异。传统的房产测绘是使用皮尺或单一的使用测距仪来测量，精度不高且效率低下。因此，我们要改变传统观念，将更多的先进仪器与软件应用在房产测绘上。但是，现在的房产测绘单位，硬件实力参差不齐，有的测绘单位甚至没有配备这些先进测绘仪器。所以，房产管理部门应严格把关测绘单位的准入条件。

2.3 建立本辖区统一的房产测绘系统

房产测绘市场化导致一个区域内存在多家测绘单位，且这些单位没有统一的测绘标准和成果格式，从而使得测绘单位和当地房地产管理部门会产生诸多不必要的矛盾，造成测绘成果二次或多次的修改。针对以上问题，很多城市的房地产管理部门对测绘單位进行统一培训协调，开发适用于当地实际的软件平台，从而建立了一套统一的房产测绘系统。该系统的建立不仅使本区域内的所有成果格式做到统一，同时也使得行政管理部门在统计数据和成果质量控制等方面有了极大的提高。目前主要包括基于 CAD 基础上开发的系统和基于 GIS技术开发的系统。

3、房产测绘的质量保证

房产测绘的成果质量保证不仅需要测绘部门的自身努力，同时也需要相关的行政主管部门的政策性控制。

3.1 测绘单位的质量控制

1）加强房产测绘从业人员的专业技能。房产测绘要求技术人员不仅需要掌握产权、产籍管理和房屋面积计算等方面的知识和测量规范，而且还要能够熟练使用现代测绘仪器。因此，测绘单位需要通过理论联系实际的方法进行专业技能培训。通过理论培训提高作业人员的专业水平，通过实践提高作业人员的实际作业水平，从而培养一支善于学习、善于运用的测绘队伍，为确保测绘产品质量提供业务技术保障。另外，现代建筑结构与功能日趋多样化，测绘软件不断更新测量规范也在不断完善中，因此，需要从业人员持续不断地学习新的规范、新的软件。

2）完善的质量管理体系

房产测绘单位应建立相应的多级质量审核制度。严格执行“作

业人员自检 - 项目组互检 - 部门之间检查验收-分管领导抽查”的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，测绘单位应定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等完整的质量管理体系。

3.2 政策性控制

1）房地产管理部门的有效控制。近年来，随着测绘市场的开放，测绘单位的数量与日俱增，水平参差不齐。在部分城市，政府部门过度开放市场，由测绘单位自由竞争，导致各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成

测绘成果质量的下降。在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都有待提高。因此，新进入市场的测绘单位必须要经过一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。房地产管理部门应严格控制辖区内测绘单位的数量和质量。提高测绘单位的准入门槛，人员需要通过严格的考核方能上岗作业。同时管理部门应通过出台政策，使得测绘单位有一个健康的市场竞争体制。

2）建立质量监督协会，实行评分制度

在国家有关法规与政策的指引下，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘行为彻底分离，房产测绘单位成为独立的法人和市场主体。因此，房产管理部门对测绘成果质量的监督力度会有所减弱，有必要成立一个房产质量监督协会，并建立质量保证金制度。测绘成果交付业

主后，业主有异议的，可以向房产质量监督协会申请裁决，对房屋面积测算失误造成重大损失的，由协会对测绘成果鉴定后，由测绘单位用缴交的质量保证金对其造成的损失进行赔偿。另外，房产管理部门可对辖区内测绘单位实行评分制度，采取末位淘汰制，以此来促进测绘成果质量的不断提高。

4、结束语

总之，房产测绘相关管理部门和测绘技术人员需要不断地学习新的房产测绘相关法律法规及测量规范，努力开发并完善适合本辖区的测绘一体化系统，齐心协力控制测绘成果质量，从而为社会提供高质量的房产测绘服务。

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（作者单位：山东省成武县房地产管理局）