不动产善意取得制度

摘要：文章以不动产善意取得制度为写作对象，首先介绍了不动产善意取得制度的构成要件，例如无权处分，法律行为，合理价格和依法登记。在介绍了原权利人的救济途径，最后提出了一些完善不动产善意取得制度的建议，使得不动产善意取得制度可以更加完善。

关键词：不动产；善意取得；法律

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）23-0195-01

作者简介：康天锜（1996-），男，汉族，河北承德人，西北政法大学刑事法学院，2015级刑事法学专业本科生。

按照我国大陆法系的分法，公民的财产可以分为动产与不动产。在我国民法学界，许多法学家将不动产定义为不能够随意挪动或者挪动之后会损害其经济属性。

善意取得制度是指无权处分人在占有他人财产之后，如果在处分时是出于善意，可以依照法律的规定取得财产的所有权。随着专业取得制度的不断发展，不动产善意取得制度也在逐渐形成。在我国物权法中就明确规定了不动产善意取得制度。

一、不动产善意取得制度的构成要件

（一）无权处分

根据我国法律规定，无论是动产善意取得还是不动产善意取得均需要有无权处分人进行处分这一前提。如果是有权人进行处分，则不可能存在善意取得这一问题。

一般来说，无权处分人是指没有取得所有权而擅自处分他人财产的所有权。在实践生活中，无权处分一般包含有以下几种形式：第一，沒有所有权进行处分，例如将不是自己的房屋出租给他人或者不是自己的房屋出卖给他人。第二，所有权受到限制。如果财产是共同共有，或者是按份共有，如果一方在没有得到另一方的许可前提下进行处分，这也可能是无权处分。第三，代理的行为。当没有代理权时进行处分，这也可以构成无权处分。

（二）基于法律行为

不动产权上一处分制度之所以能够成立主要是为了保障交易可以顺利进行。故而，如果受让人基于合法的行为取得的财产的所有权，受让人才会构成善意取得制度。要想构成善意取得制度，还必须具有一定的交易行为。那我们通俗的理解中，交易行为就是指有偿的行为，必须支付一定的货币才能够取得所有权。最后，在善意取得制度中，双方的交易行为还必须是合法有效的交易行为。这主要是因为善意取得制度主要是为了保障交易关系的安定，使得已经成立的交易行为可以继续有效。如果双方在进行交易时，违反了法律的强制性规定，这也可能因为构成欺诈而被法律认为可以撤销。

（三）合理价格转让

在进行转让时，受让人还必须合理的价格进行转让。根据我国法律规定，构成不动产权善意取得必须基于合理的价格，这个合理的价格必须根据市场来进行决定。物权法之所以这样规定，一是为了保障真实的权利，人的权利可以得到有效的保护，二是以有偿性来衡量出交易的合法性。在这其中，合理的价格一般可以进行很好的估量，如果以低于市场价或者远远高于市场价的行为进行交易，则很可能不能构成善意取得。

（四）依法登记，无需登记的已交付

在取得不动产物权之后，还必须完成登记，这样才能真正拥有不动产。对不动产进行登记，主要是为了证明不动产的公信力。对于何时进行登记才能落实不动产善意取得制度，学术界还存在的一些不同的看法。一些学者认为，应当在办理登记完成之后，就可以取得不动产权，但是也有些学者认为，在申请登记之日就可以取得不动产权。按照我国法律的规定，我国法律认可了，在登记完成之后才能获得不动产所有权。

二、原权利人的权利救济

法律的作用是为了维护公平正义，在受到能取得不动产之后，法律给予原所有权人进行权利救济的方式。第一，原所有权人可以提起侵权赔偿之诉。无权处分人在未经他人许可的情况下将他人的不动产权进行拍卖，其变卖财产所获得的金钱应当给予原权利人，甚至应当进行进一步的补偿。第二，通过不当得利之诉要回所有权。无权处分人转让了原所有权人的权利并在刺激中获得利益，这违背了自然法则中的善良风俗，原所有权人可以要求无权处分人以不当得利的形式返还自己的利益。第三，违约诉讼。如果让与人擅自处分财产，原权利人可以主张违约责任，通过合同法债权形式要求给予补偿。

三、完善不动产善意取得制度的建议

（一）尽快制定不动产管理法，建立统一登记机构体系

虽然我国在进行不动产立法时已经取得一些进展，但是不动产登记依旧存在着多头多管多头难管的现象，有必要对我国不动产登记进行专门立法，由专门机关进行登记，使得权利可以得到及时保障。在进行登记的过程中，我们应当规定一些程序性的事项，使得登记更加具有公信力。

（二）采取实质审察方法确立不动产登记

实质审查包含有对于书面材料的审查，对于事实的审查也应当包含在实质审查之中。在审查的过程中，除了需要审查当事人提供的材料是否完备之外，还应当审查当事人在进行申报时不按照程序进行办理。在进行审查时，我们不仅需要对书面材料进行审理，更需要到现实生活中对当事人的情况进行调查，对于不能提供足够材料的应当重点调查，以确定物权的真实状态。

[参考文献]

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