新形式下房地产投资的融资管理模式

周宇英+许岽琛

【摘要】随着社会主义市场经济的迅速发展，我国经济发生了巨大的变化，随着传统商品经济时代的结束，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时刻，有效的房地产金融投资可以促进企业快速的发展，提高企业的资金效率，从而促使我国经济健康发展。

【关键词】房地产 融资 模式 发展建议

近年来，随着国民经济及房地产行业的不断发展，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。一方面，房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；另一方面，过高过快的房价增长，又对市场需求产生了巨大的影响。正是基于中国经济对房地产行业的高度依赖性，国家自房地产开始发展之初就不断采取措施对房地产业进行调整规范。近期出台的“新国八条”、限购、信贷规模缩减等频繁的宏观调控措施，给房地产业带来一定影响，作为对资金链要求极高的房地产业，必须极力寻找新的资金来源渠道，以解决银行信贷规模控制及产品销售市场遇冷带来的资金短缺问题。目前，总的来说企业融资渠道相对单一，本文对新形势下房地产融资方式作了初步的研究和探讨。

一、我国房地产融资的特点

（一）融资资金量大

房地产企业是典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。数据显示，2009年1月至10月，城镇固定资产投资累计150709.76亿元，其中，房地产开发企业完成投资28439.73亿元，占城镇固定资产投资的18.87%。可见，房地产开发企业的投资资金量的绝对值非常之大。

（二）市场是关键因素

房地产企业融资的风险与房地产市场状况有密不可分的关系。房地产企业融资的风险高，源自于房地产企业本身的高风险性，一旦接受融资的房地产企业经营亏损，该笔融资将面临着无法收回的风险；房地产企业融资的风险不高，这是因为房企融资一般以土地、在建工程或者房屋作抵押担保，而不动产具有很大的升值空间，因此，只要不动产价格在短期内没有大幅度下跌，该笔融资的风险就是可以避免的。

（三）政策影响

政策对房地产行业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。房地产企业设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等，需要经过政府各个部门的重重审批，缺一不可。

行政审批政策对房地产企业的影响是最直接的，但却不是最有效的，最有效的应当是房地产企业融资政策的影响。房地产企业融资政策本身就是国家对房地产行业进行宏观调控、综合平衡的最重要的手段，通过直接调节和控制房地产融资，从而进一步实现调控房地产行业的目标。

无论是房地产融资政策作为手段的直接调控，还是房地产相关政策的间接影响，房地产融资都注定深受国家政策的影响。这也是房地产融资一大不容忽视的特点。

二、中国房地产企业融资模式和存在的问题

在中国，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。

（一）银行信贷模式，过度依赖银行贷款

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产信贷常见以下几种贷款：房地产开发贷款、个人购房按揭贷款以及住房公积金贷款。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式。数据显示，房地产开发资金来源中约有30%均来自于银行直接贷款，而作为开发资金来源的另一部分自有资金也有很大部分是来自于个人按揭贷款，所以，二者相加，来自银行的贷款达到一半甚至更多。

贷款方式单一，就我国目前来看，房地产开发消费过程都离不开银行的支持，其主要表现有3种形式：

（1）房地产开发流动资金贷款，用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金。

（2）房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款。

（3）房地产抵押贷款，这是开发商以开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。

（二）资本市场模式，资金占比小

房地产企业可以通过资本市场进行融资。资本市场是指进行长期资本即股票和債券交易的市场，房地产企业通过通过资本市场融资，简单来说就是发行股票或者公司债券。

房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，由于企业自身的特殊原因造成了上市门槛高，一般的企业都很难达到上市标准，所以这种融资渠道只适合于较少的房地产企业，就IPO市场而言，2003-2010年，内地只有12家公司。因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。

（三）房地产信托模式，受政策限制

《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

2005年9月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，只有少数房地产企业能够符合条件，房地产集合信托也已受到限制。

三、对中国房地产企业融资模式发展的建议

（一）改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道endprint

目前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限，主要是受到以下方面的影响：

（1）企业由于自身实力达不到上市的条件。

（2）在国家宏观政策的调控影响下，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。

所以：为促进我国房地产企业的持续健康发展，政府可尝试使用差别化的政策措施，提高房地产融资资本比例。在此同时，我国还应该逐步建立全方位，多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。改变当前其之间不合理的结构模式，从而促进我国房地产经纪的健康稳步发展。

（二）融资类向投资类的转变

随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。

（三）完善房地产金融法律体系和监管机制

第一，从立法的角度上加快法治建设的进程。国家要对房地产融资从法律层面上进行研究和探讨，通过法律的手段来确立房地产金融市场的功能和利益。

第二，形成分业监督管理机制，确定具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性要加强，在政策上避免出现矛盾和法律空白，从而实现办事流程上的无缝对接。

第三，加强风险控制。构建房地产证券化的风险预警系统；加强对预警系统的风险监管力度；加强信息不对称与道德风险的监管。

（四）保险资金

《中华人民共和国保险法》由第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2009年2月28日修订通过，并已经从2009年10月1日开始实施。新《保險法》对保险资金的运用形式进行了修订，第一百零六条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：①银行存款；②买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；③投资不动产；④国务院规定的其他资金运用形式。”

也就是说，从2009年10月1日起，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。

四、总结

从中国房地产企业融资的特点来看，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。所以，无论是从房地产企业本身出发，还是结合中国房地产企业融资的特点，中国房地产企业融资模式必将选择多元化的道路。

参考文献：

[1]易宪容.中国货币政策的影响及明年走势[J].中国经济时报，2010.

[2]楼建波.房地产投资信托制度综述[J].房地产法前沿，2012.

[3]中国国家统计局“统计数据-月度数据”，地址http：//www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20091124_402603517.htm.endprint