关于划拨土地使用权价格评估的方法探讨

邓凤玲

摘要：随着我国市场经济的不断完善与发展，我国国内划拨土地的使用权价格也在随之变化，尤其是我国改革土地使用制度之后，土地价格的特殊性日益明显。在市场经济的推动下，划拨土地使用权也逐渐呈现出市场化的发张方向，对土地价格的评估业务范围不断扩大，为了确保土地的价格情况，需要深入的对划拨土地使用权的价格和评估方法进行分析，从而对其影响因素和评估难点进行研究。本文主要就划拨土地使用权价格评估的方法进行探讨。

关键词：划拨土地、价格评估、土地使用权、分析

近些年来，我国市场经济体制逐渐改革，国内土地市场也开始逐渐的趋于稳定，可是从宏观角度观察，如何划拨土地的使用权价格依旧是当前土地市场管理中的重要内容，但是，我国目前对划拨土地的使用价格内涵、评估的方法等依旧还存在着一系列的问题，给土地评估人员的评估和实践带来了诸多困难。

一、划拨土地使用权的概念

划拨土地的使用权价格主要是通过划拨的方式使某一方获得土地使用权所对应的价格，通常情况下指通过划拨后获得的没有开发到对应基础设施情况下的土地资产的价格。 通常情况下，经过县级以上的人民政府批准后，人民可以可以在向土地的使用者缴纳补偿款和安置费用后，或无偿所获得没有规定具体使用期限的土地使用权即为划拨土地使用权。之前，很多认识都认为划拨土地使用权是无偿获得的，不用缴纳土地的使用权出让金，故而使用者只是具有土地的使用价值，但是没有权益价值，可是，随着我国土地使用制度的不断改革和推进，人们对土地的划拨使用权有了更深层次的认识，土地的实际划拨使用权中的权益价值也开始获得了广大群众的注意和认可。划拨土地的使用价格主要有两方面构成，分别为企业的开发成本和土地的平均取得成本。就企业而言，采用划拨土地使用权的方式获得土地使用权时，企业不但需要支付地上建筑物的补偿费、土地的补偿费和安置的补偿费等等，还需要投入部分资金用于新建筑物的修建，并完成地区的通讯设施建设、道路维修、通电、供暖等一系列的配套基础设施，以此来满足企业建设的需求。企业完成土地开发后，结合其他的生产要素进行生产和经营，从中获得一定的利润。土地作为重要因素之一，土地的使用者需要支付土地开发时的土地费用和开发费用，从而获得使用土地之一特殊商品的权限，因此，土地划拨的支出使用费用需要充分考虑到土地的投资和购买土地后所产生的利润空间。划拨土地的使用价格评估就包括土地的取得费用、开发费用和润、利息税费等等。

二、划拨土地使用权價格评估评估的方法

未来土地的使用性质不会改变，但是土地资产会进入到市场经济之中。土地使用权的划拨将会按照我国法律法规中的要求，在政府批准后作价入股、租赁、作价出资、经营授权、抵押等等。在该种情况下，评估人员应首先假设土地是正常出让的土地，之后根据实际情况对土地的流动限制和有关政策进行分析，确定影响价格的因素后采用科学、合理的土地使用权价格评估方式进行评估。众所周知，划拨土地使用权的市场流动的限制比较多，价格一般都会高于土地的市场价格。目前，划拨土地使用权价格评估的方式主要有以下几类：

（一）正算法

正算法是根据成本开发和平均取得价格来评估计算的。根据成本逼近法的公式可以看出，该种方式的划拨土地使用权价格主要是以开发商对土地开发所耗费的资金的总额作为基础内容的，并将划分土地的利润、税金、以及土地所有权益相加，从而获得划分土地的评估价格。综上所述，土地的所有权价格就是重置土地取得费用、税费、利息、土地开发所使用的费用、利润和土地所有权的利益相加而成，相当于商品的价格构成，所包含的内容清晰、明确，很容易被广大社会群众理解。土地所有权的收益以主要是通过增值地租来获得的，这部分土地所有理应是国家的，故而，划拨土地的使用权价格应该是土地的成本价格，也就是土地开发的费用、土地取得的费用以及其他的利润、利息和税费的总和。

（二）倒算法

到算法是利用市场比较法、剩余法、收益还原法以及基准地价系数修正法等多种方法对划分土地的评估价格进行评估的一种方法，利用这些方法对土地使用权的年期、开发情况以及容积率等多种因素进行研究，从而确定出让土地的使用权价格。这样的计算方式中土地价格主要包括土地的开发费用、取得费用以及土地后期的增资收益三个方面，并在此基础上根据所划拨的土地使用权的价格和出让的土地使用权的价格进行对比，找到区别所在，从而利用倒算法对土地的划拨使用权价格进行评估。

（三） 收益还原法

收益还原法是在对土地未来每一年的预期收入的基础之上进行，按照定量的还原利率，将其折算出土地评估期的收益综合的一种划拨土地使用权的价格评估。

划拨土地转为出让土地之后势必会为土地的使用者带来一定的收益。当前，我国企业的改制不断完善，虽然土地的划拨依旧采用国家出资的方式，在国家授权经营的方式下进行出让，土地使用者的所有权益并不完全，但是这样的土地使用依然能够为国家和企业带来较好的收益，因此，收益还原法的评估方式在划拨土地使用权价格评估方式中的应用也较多。当前我国对人如何划分土地的纯收益还没有明确的规定和准确的计算方式，但是，评估单位和人员可以以通过对同区域内的国有企业的租赁情况，如租金等情况间接计算出土地的评估价格。国有土地的租赁水平主要是由于土地的出让金情况规定的，能够充分体现出土地收益中国家权益的重要性。因此划拨土地的纯收益可以利用土地的纯收益减去相应的国有土地的租赁金即可。在计算划拨土地使用权价格品股的过程中可以对个别因素以及区域因素进行区分和修改，从而获得计算出划拨土地的纯收益。划拨土地使用权的最终价格也就是划拨土地的纯收益与土地还原率的比值。

（四） 剩余法

相比以上几种评估方式，剩余法的应用并不广泛，这一划拨土地使用权价格评估的方式是在不动产开发完成后正常成交的价格之上，扣除建筑物开发的费用和建造等有关的转业费、利润、利息和税收之后，按照价格的余额对土地的价格进行确定，这一用法只有在划拨土地的用途改变后当做居民用地时方可采用盖章方式进行评估。不动产的价值不能够按照正常的市场成本进行计算，而是应该考虑到政府的优惠政策，其开发的利润率较低。

结束语：

目前，我国很多地方对土地的划分价格进行评估的过程中都是按照一定的比例，收取相应的土地出让金，也就是土地的增值收益，这部分价格相对较为固定。综上所述，划分土地使用权的价格确定和评估是一项全方位的评估技术，需要综合政策、经济、价格等多方面因素，确保互粉土地使用权价格评定的准确性，确保价格评定科学、合理。

参考文献：

[1]高富平，黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2012：118.

[2]杨沛川，黄猛，宋海鸥.论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善[J].重庆大学学报，2014，10（6）：146- 148.

[3]谢黎明，成新华.对划拨土地使用权处置价格相关问题的探讨[J].国土资源，2017（5）：12- 13.

[4]杨学亮.浅谈地价评估和管理中的几个问题[J].中国环境管理干部学院学报，2013，17（2）：29- 33.

[5]黄茜，赵小敏，罗璇.浅谈划拨土地使用权价格评估[J].安徽农业科学，2014，35（3）：793- 809.endprint