房地产开发项目管理难点的探讨

张璐璐

摘 要：人们日常的工作、学习和生活等各个方面都离不开高质量的房屋建筑。而对于房地产开发项目来说，核心工作就是项目管理的质量控制。我们只有对此提前重视，才能保证房屋建筑的质量和企业的良性发展。将项目管理的质量控制简要来说，就是工程本身看成有机结合的整体，通过各种渠道收集信息，综合调控整项工程，运用科学先进的技术，进而达到工程项目的最终要求，满足人们的需求。

关键词：房地产开发； 项目管理； 难点探讨；

1 房地产项目管理质量控制的必要性

通常情况下，房地产项目最关键的部分，即建筑工程的质量，最根本的决定方即为开发商。开发商能否保证房地产项目的质量从根本上决定了工程的种种方面。具体一点阐述，如果开发商有着出色的质量管理意识，那么就能保证在工程施工的每个阶段进行良好的质量控制。首先，在施工的设计阶段，能积极的参与到设计方案中，对设计方案提出建议并加以监督，其次在施工的准备阶段，能够控制建筑原材料的质量，确保没有粗制滥造、通工减料等现象，并且对相关的施工设备及设施进行有效的监督，不走形式主义，不仅要看重设备的质量，也要考虑到设备的实用性和方便性。再次，在施工的实施阶段中，要身体力行的参与到施工的现场中，时刻保证每个现场、每道工序都有专门的技术人员监督和指导。最后在工程施工完成后，要从每个细节出发，检验施工的质量，完美收尾整个施工项目。另一个方面，导致林林总总的房地产工程的质量高低不同的一个因素就是政府监管部门的工作不到位。部分政府监管部门的工作人员身在岗位不作为，以公庇私，对施工单位不进行及时周密的监督管理，导致了许多建筑工程的质量不达标。因此，房地产开发项目管理的有效质量控制，离不开政府相关监管部门科学有效的督导。只有动用政府合理的行政处理，才能减少开发商和施工单位的种种违规行为，保证建筑行业整体环境的良性发展，保证人民群众的生活需求，提升建筑工程的总体质量。

2现阶段房地产开发项目管理难点分析

通过对相关文献研究以及结合笔者实践来看，现阶段房地产开发项目管理难点一般有以下几个方面：

2.1缺乏完善的市场调查

在缺乏完善的市场调查情况下盲目地开发项目对房地产开发项目而言，完善的市场调查不但能够使得开发企业通过相关数据准确掌握当前所在地区房地产诸如价格、购房人群结构、需求以及不同区域发展现状等实际情况，同时更重要的是使其可以借助于调查所形成的项目开发前期市场可行性报告判断是否进行开发。然而实际情况却不容乐观，部分开发企业在进行房地产项目开发前由于受到诸如楼市发展情况过于乐观、节约市场调查费用等因素所影响，致使他们不做或者只做简单的项目前期市场调查便盲目决定进行项目开发，如此一来极有可能产生房产项目与购房人群定位错误、售价过高等情况，进而致使企业因所开发房地产销售不利而经济效益大幅下降。

2.2缺乏完善的建筑质量管理体系

俗话说：“质量就是生命”，特别是当前人们对于品质追求不断提高，加之房地产作为他们重要的日常起居场所，对其质量有着更高的要求，因而这都要求开发企业在房地产项目开发中必须严控质量关。然而根据笔者对此研究发现，虽然当前房地产行业总体处于不断规范和完善的局面，但是从目前不断爆出的房地产质量问题来看，现阶段我国房地产开发项目质量仍然无法令人满意。笔者认为导致这一问题频发的重要原因在于缺乏完善的建筑质量管理体系，如此一来不但致使建筑企业在所开发项目质量管理与控制上存在着诸多不足，同时也会造成项目建设监管力量缺失，从而直接导致房地产开发项目质量无法达到相应要求以及开发企业经济利益因此而下降。

3 项目管理问题的解决措施

3.1 落实房地产开发项目市场调查工作

市场调查是房地产开发项目十分重要的一项工作，开发企业要严格落实好项目开发前的市场调查。房地产开发企调查工作可分为以上两点进行，首先房地产开发项目的市场调查结果要精准，必须将其的定位做好，比如所开项目属于高端定位，还是改善型定位，购房者定位是富豪还是普通人群亦或高层白领等，这些都需要在所调查的准确数据上来确定。其次，开发企业在获得准确的市场调查数据以后，依照经济合理性研究和技术可行性研究这两个不同方面出发制定市场可行性报告。以此报告中的经济合理性研究为例，开发企业要充分考虑项目的投资与回报，然后组织专业人员进行项目经济的合理性进行严格论述，保证建筑企业在此项目中获得最大的经济效益。

3.2 构建完善的建筑质量管理体系

鉴于质量管理体系的重要性，将该体系构建完善就显得十分必要。开发企业可以通过三方面途径实现：①结合具体的房地产开发项目，在遵守国家相关法律法规基础上，根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；②由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相關责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。制定奖惩相结合的工作考核机制，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制有效提升各级管理人员工作积极性，保障房地产开发项目质量；③完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理；为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制，及时向开发企业反映相关问题。

结束语：

房地产的项目管理需要理论上项目管理的相关知识和实际中的项目管理经验，这样才能是项目管理工作更科学、更合理、更有效。在当今时代，房地产开放行业的竞争颇为激烈，优胜劣汰，适者生存，只有抓住机会，做好项目管理的质量工作，才能不被时代和人民所淘汰，为国家的经济建设贡献力量。

参考文献：

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