农村产权抵押贷款的前景分析

李兴文+李筱

【摘要】开展农村产权抵押贷款对于推动农村集体产权制度改革，盘活农村资源，解决农村融资瓶颈，促进农业农村发展和农民增收具有重要的意义，但在产权抵押贷款推行过程中遇到了种种问题。分析研究产权抵押贷款前景，可探索一条可复制的产权抵押贷款的有效路径。

【关键词】产权抵押贷款 前景 分析

农村产权抵押贷款是农户通过将农村土地承包经营权、农村居民房屋权、林权等向银行进行抵押从而获得相应的贷款，但土地所有权性质、土地用途不得进行改变。开展农村产权抵押贷款有利于促进农村集体产权制度的全面改革，有利于促进农村资源的合理利用，解决农村融资瓶颈，从而使得农村经济与农民收入在一定程度上得到提升。临泽县于2012年抓住作为全省“林权”制度改革试点县的机遇，积极推广“林权”抵押贷款，五年来累计发放“林权”抵押贷款29494万元。2014年临泽县再次被确定为全省农村土地承保经营权确权发证试点县，人民银行主动跟进，推动农村土地承保经营权抵押贷款试点工作，在首批确权发证的村社发放农村土地承保经营权抵押贷款2笔，金额16万元。但在产权抵押贷款推行过程中遇到了种种问题。

一、制约农村产权抵押的现实障碍

（一）缺乏立法的支撑，容易诱发法律争议和法律纠纷

如今在中国不管是作为民事基本法的民法通则，亦或是同农村产权有关的诸多法律，都不能为产权抵押提供法律依据。在《担保法》第37条、《物权法》184条2款均规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就使得产权抵押贷款的进一步实现缺乏法律的支撑，那么就会在一定程度上遏制其推广和运行，甚至有可能遇阻而被迫停止。而作为一种特殊的不动产财产权的流转，在进行流转的过程中需要相关法律法规的支持，尤其是农村土地承包经营权、居民房屋和林权等这些对民生的稳定起着保障性的作用的物权，因此在流转时难免会受到法律的影响。

（二）产权资产价值无法得到有效评估，农民利益无法得到保障

由于产权资产长期归属于集体，并不存在着流转或者买卖的情况，那么就没有将其价值进行充分体现，而明确产权资产的真实价值比较困难，对于评估人的选择、评估方法的选取、参考标准的依循等都较为随意，这样的话就会在价值评估中存在较强的主观性，很难对其实际价值进行判断。如果盲目地进行产权抵押贷款，必将危害到农民的生活、生产利益。因此制定出切实有效的评估制度迫在眉睫，唯有这样才能保障产权抵押贷款的良性发展。

（三）产权市场交易平台发展受限，抵押变现较为困难

产权抵押是实现农村资金融通的手段，其本质是利用农村产权资产的价值作为信用担保从而获得贷款。倘若产权抵押贷款形成不良，那么产权资产处置变现将面临诸多的困难。首先，对于产权抵押来说，由于未办理产权抵押登记手续，无“他项权证”，导致抵押担保合同无效，既使办了抵押登记手续，但由于法律上的限制和冲突，也很难得到法律的有效支持；其次，产权流转市场刚刚建立，尚不完善，能不能流转、如何流转还不确定；最后，对于农民来说，土地与房产是其进行生活和生产的物质基础，国家同时非常重视保障“三农”，使贷款诉讼执行的难度加大。

（四）市场风险较大，需要相关制度的完善和政府的扶持

由于诸多自然条件和因素的限制，使得农村企业生产和经营的风险有所增加。随着农村信贷业务快速发展的同时，相关信贷风险也呈现出加剧的趋势。基于此，在产权抵押贷款的推广的过程中要建立风险防范机制防患于未然，这不仅需要市场主体的参与进来，同时也需要政府部门的支持。

（五）产权抵押融资风险大，金融机构参与积极性不高

对于农业生产来讲，其有着诸多特点，如投资周期长、投资的回收期较长、受自然影响明显、季节性强等等，相较于其他的行业，其有着更大的不可控风险。所以，当不能对还款提供有力保障时，一般的金融机构都不会通过产权抵押给农户发放贷款。

（六）出现风险不仅化解难，而且还会滋生出其他费用

农村产权是寄生在集体土地上的产物，而法律法规及相关规范性文件会影响农村产权的进一步流转，限制其平稳地发展。所以农村产权不能真正进入市场参与完全流通，这样当风险出现时依法实现债权就有着较大的难度，且时间较长。即使最后通过法律获得了相关产权，在进行处置的过程中依然需要为有生命的动、植物支付特别的管育费，以及支付农民土地租金等其他费用。

二、推广产权抵押贷款的对策建议

（一）解决产权抵押的法律风险是前提。

为了促进产权抵押贷款的进一步发展，应该对现有的法律进行一定的调整，同时完善《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等法律，这样就能够促进产权抵押趋向合法性发展，同时能够扫清制度中存在的阻碍和问题。

（二）简化产权评估及登记手续是关键。

建立顺畅的评估及登记制度，是推动产权抵押贷款的重要条件。考虑到产权的评估及抵押手续较繁琐因素，建议对小额贷款抵押物价值认定不需要专业评估机构，可由借贷双方协商认定。对额度较大贷款，可以委托专业性强的相关机构对其进行评估，以最低标准来收取评估费用。由農委和林业局等部门委托乡镇对抵押登记进行办理，登记的手续费进行减免，尽可能构建起“绿色通道”来推广相关贷款业务。

（三）建立农村产权交易市场是核心。

农村资产的抵押与否取决于使用的抵押品具有的价值、对应的市场需求等，因此要重视对相关文件的整理和出台，从而使流转有章可循。成立由国土、农委、林业等主管部门组成的联合部门，建立农村产权交易市场，搭建专门的产权交易平台，让农民的产权得以顺畅地流转变现，提高资源使用效率和运转速度。同时要加强对产权流转服务与监管平台管理，防止流转中的暗箱操作行为，有效解决各金融机构的后顾之忧。

（四）完善风险分担机制是保障。endprint

对相关配套措施进行构建和完善，其中涉及到风险控制、预防以及补偿等措施要更加细化，提升产权抵押相关业务的可操作性，维护保障银行等第三方机构的切身利益；对于农村产权抵押融资涉及的中介体系进一步完善，使得市场与平台的作用得到充分的发挥，从而使得相关评估服务得以顺利进行；同时对涉农资产收购、处置等相关市场主体进行积极组建，解决如今在推行农村产权抵押融资业务出现的问题。构建起涉及土地承包经营权、农房、林权抵押贷款等的风险补偿机制，明确专门机构、安排专门资金，明确专项基金补偿流程，对产权抵押贷款免征营业税，对金融机构因开展产权抵押贷款产生的损失进行补偿，使得金融机构能够更好地服务于农户。

（五）加大宣传力度，提高金融机构及社会对产权抵押贷款的认知度

金融机构要充分认识到产权抵押贷款有利于促进农村经济的进一步提升和发展，从而解决农村在发展中所遇到的瓶颈。所以要加大农村产权抵押融资业务的力度，并且利用已经成功的大户经验来鼓励其他农户进行贷款。除此之外，要加强相关的宣传，使得农户了解到国家的优惠政策，促进产权和土地改革的进一步深化；促进社会更加深刻全面认识产权抵押融资，使得农户能够建立创业的相关意识，让农户贷得安心，用得放心。

總之，产权抵押贷款有利于促进国家稳定、社会发展、农户收入增加，其性质是利国利民。促进产权抵押贷款，有利于拉动农业的快速发展、有利于城乡一体化的进一步实施、有利于支持全面建设小康社会，无论是对于国家、社会还是农民都有着重要意义和作用。

参考文献

[1]杨行行.推进农村产权抵质押贷款工作的思考[J].《农村财务会计》，2016（03）.

[2]唐婷.农村土地产权抵押的风险现状及应对策略[J]，《农村经济与科技》，2015（11）.

[3]陈怡.农村产权抵押制度的国际经验及启示[J]，《中国房地产》，2015（07）.

[4]古晓.农村产权抵押融资对农户收入的影响研究[D].《西北农林科技大学》，2014.

作者简介：李兴文（1967-），性别男，民族汉族，籍贯甘肃省民乐县，现供职于中国人民银行临泽县支行，经济师，学历大学，研究方向为货币信贷；李筱（1991-），性别女，民族汉族，籍贯甘肃省临泽县，现供职于中国人民银行临泽县支行，助理经济师，学历大学本科，研究方向为征信管理、货币信贷等。endprint