模客小镇缘何被降格

郭煦

去年7月国家提出“到2020年培育1000个特色小镇”，截至2016年年底特色小镇的数量已达1000个。不过，不少特色小镇的建设者却有难言之隐。

浙江特色小镇，刚刚经历了一年大考。8月2日，浙江省特色小镇规划建设工作现场推进会上公布了对前两批特色小镇创建对象和培育对象的考核结果，78个省级创建小镇中，6个被警告，5个被降格。

早在2015年4月，浙江省政府就出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》（以下简称《指导意见》），对特色小镇的创建程序、政策措施等作出规划，根据《指导意见》，浙江省将在三年内培育100个特色小镇。不到一年半的时间，这波特色小镇建设的热潮作为中国经济结构转型的新样本，很快在全国其他省份推开。因此，浙江特色小镇的成与败对其他地区来说都具有借鉴意义。

降格之后被约谈的5个被降格的小镇中，余姚模客小镇评分为49.4分，仅差0.1分就可以保级。小镇负责人沈权介绍，这次他们被降格主要原因是缺少投资，进而引发项目推进缓慢。图为正处于停工状态的余姚模具城。

据公开资料显示，去年7月国家提出“到2020年培育1000个特色小镇”，截至2016年年底特色小镇的数量已达1000个。不过，不少特色小镇的建设者却有难言之隐。

浙江省特色小镇规划建设工作联席会议办公室常务副主任翁建荣指出，被约谈的11个特色小镇，普遍存在推进不力、建设滞后、创新乏力等问题。下一步，这些小镇关键要解剖问题、理清思路、找准方向、落实整改举措，打好翻身仗。

8月4日，浙江省发展和改革委员会、省特色小镇规划建设工作联席会议办公室，对2016年度考核列为降格的5个特色小镇和列为警告的6个特色小镇所在县（市、区）政府领导、特色小镇“镇长”等约谈。

模客小镇资金断裂被迫停工

被约谈的5个被降格的小镇中，余姚模客小镇评分为49.4分，仅差0.1分就可以保级。小镇负责人沈权介绍，这次他们被降格主要原因是缺少投资引发的项目推进缓慢。

沈权表示，2016年由于开发商的资金断裂，造成项目进展缓慢。另外，由于开发商在小镇创建之前，与模客小镇概念进行了捆绑，造成小镇部分在谈的企业、客商暂缓到小镇投资。另外，模具行业专业化强，投资成本高，企业投资很谨慎。

规划之初目前，余姚国际模具城一期工程建筑开工面积为120165.35平方米，一期项目已全面结构封顶。图为余姚国际模具城沙盘。

对于沈权所提到的开发商资金断裂，记者了解到，确实因为开发商资金不足导致小镇项目被迫停工，但双方对其缘由却各执一词。

模客小镇位于余姚市余慈中心核心区域朗霞街道朝阳路255号，由余姚世模投资有限公司开发，余姚世模投资有限公司注册资金1亿元，世模投资有限公司和昆山鑫多元模具科技有限公司分别持有股权90%和10%。2016年1月28日，余姚模客小镇成功入围省级特色小镇第二批创建名单，是余姚首个省级特色小镇。

余姚世模投资有限公司董事长张坚接受《小康》记者采访时表示，余姚国际模具城是多元集团响应“浙商回归”号召，返乡投资的浙江省级重点建设项目和浙江省重点招商引资项目，得到了省市领导的高度重视。

目前，余姚国际模具城一期工程，建筑开工面积为120165.35平方米，一期项目已全面结构封顶。一期项目整体交付使用需要总工程款约2.5亿元，业主方已支付工程款为4118万元。

张坚说，因为公司尚欠施工方工程款，在2016年工程停工后，至今没有复工。

经开发单位与施工总包单位双方认真测算：重新全面启动一期工程的工程款款项为4000万元。

张坚表示，为完成一期项目的整体交付使用，施工单位愿以房抵款6871万元，建设期间至少尚需工程进度款项4000万元，如果复工后销售仍不理想，预计最大资金总缺口为8000万元。

据了解，2015年2月，中融国际信托有限公司入资余姚国际模具城20180万元。从2016年2月第一期信托资金到期开始至2017年2月赛伯乐投资集团已全部归还中融国际信托有限公司所有借款及利息。

其间，余姚世模投资有限公司也支付了中融国际信托有限公司1497.99万元财务顾问费，尚需支付1411万元。

记者了解到，余姚国际模具城目前已经动工的工业1号地块、工业2号地块和商业2号地块，共占地121843平方米，规划建筑面积120165平方米。工程共需投入2.5亿元，已支付工程款0.55亿元，还需要投入1.95亿元;预计未来一年公司内部运营费用约0.13亿元;另需归还赛伯乐垫付的本息费约2.4亿元。按照最保守的零销售计划，综上所述尚需现金投入4.58亿元。

现在工程停工期间，销售也处于停滞状态。一旦注入资金将重新启动余姚国际模具城项目，竣工收尾后展开正常化销售。

余姚世模投资有限公司和浙江港海建设有限公司为此共同承诺，启动资金4000万元到位后保证全面复工。余款4300万元按约定支付，保证2017年4月30日内完成全部一期工程配套、综合验收并交房使用。但没有得到政府的回复。

张坚告诉记者，项目一期占地面积212亩，其中土地使用权为40年的商业用地54亩，规划建筑面积9.8万平米;土地使用权为50年的工业用地167亩，规划建筑面积约11.6万平米，总规划建筑面积约21.4万平米。截至2017年6月30日已結顶可售面积110550.05平方米，已销售19847.48平方米，销售均价为工业厂房5500元/平方米，商铺11000元/平方米。未开发建筑面积101953.42平方米。该项目在2015年4月开工，当年8月开盘销售，因为后来入选特色小镇，很多业主都看好该项目商铺纷纷购买，公司承诺今年交付使用，现在处于停工状态，所以交付使用遥遥无期。endprint

为此，余姚世模投资有限公司此前向余姚市人民政府、朗霞街道办事处紧急请求：政府或下属企业以余姚模具城工贸旺铺成本价4150元/平米的价格，购买余姚国际模具城内工贸旺铺2万平方米，总价约为8300万元，此款先行支持本项目的开发建设，余姚世模投资有限公司争取在一年内以原价格4150元/平米附加人民银行同期存款基准利息回购该部分房屋作为归还上述政府购房款;特色小镇优惠政策实施细则尽快出台落地;晋涵路及周边配套尽快实施。但政府方面没有做出回应。

模客小镇停工有隐情

因种种原因，余姚国际模具城遇到了极大的困难，当前项目处于停工状态，总包方港海已经起诉余姚世模投资有限公司并保全了在建工程，舜兴公司借款2300万亦起诉多元集团并保全其资产，从而对余姚国际模具城项目重新启动及公司正常运作造成极大的不利影响。

张坚表示，造成工程停工的主要原因，是当年政府的承诺没有兑现所致。

公开资料显示，2013年12月19日，多元集团正式签约投资50亿在余姚朗霞建设总规划用地715亩、建筑面积约60万平方米的浙江省重点建设项目——余姚国际模具城。2014年3月7日，多元集团下属余姚世模投资有限公司摘得朗霞街道余姚工业园区的5块共计221.38亩的土地，其中工业用地167.13亩，商业用地54.25亩，并于2015年4月18日前付清全部土地款取得土地使用权证。

“根据《招商投资协议书》约定，本项目土地出让价格为工业用地40万元/亩，商业用地60万元/亩，而实际成交价为工业用地40万元/亩，商业用地109万元/亩。双方约定差价49万元/亩计2658.25万元需由街道返还给余姚世模投资有限公司，其中300万元差价款已通过由街道代为发包塘渣填铺工程返还，余额也将通过合适的办法予以返还，但至今没有返还。”张坚说。

张坚强调：“在交纳土地出让金过程中，因政府部门对土地熟化、配套及交地面积存在一些疑问，我公司存异议，余姚国际模具城一期221亩土地于2014年3月7日摘牌，2015年4月18日前付清了全部土地款，因而交款延期被罚交滞纳金3300万元，经多方交涉，街道领导在政策处理时建议在项目正式交付时以优惠政策奖励的形式返还我公司，但至今没有兑现。”

余姚世模投资有限公司同时希望提前返还土地滞纳金。

张坚说，此前，他已经书面形式恳请余姚党政部门伸出援手，百忙之中为企业排忧解难，支持余姚国际模具城项目能顺利收尾。

“希望尽快按政策返还土地差价款。根据《招商引资协议书》约定，还剩2358.25万元请尽快返还。对于该款项的返还，《国务院关于税收等优惠政策相关事宜的通知》（国发【2015】25号）的第三条明确规定，各地与企业已签订合同的优惠政策，继续有效。但相关部门领导意见不一、相互推诿，迟迟不予落实。”张坚说。

“政府方没有兑现承诺的情况下，我公司希望余姚当地政府的平台公司积极介入余姚国际模具城的资产重组，在公平、公正、公开评估我司项目资产的前提下，以收购、兼并、借款、参股的形式，注入启动资金9200万元能早日恢复施工，从根本上解决日益尖锐的种种矛盾。”张坚表示。

张坚告诉记者，对项目的未来盈利依然充满希望。在建的工业1号地块、工业2号地块和商业2号地块，售房源和车位总值5.55亿元，尚须投入4.58亿元，现金毛利产出9700万元。我们还赚取了价值0.68亿元工业1号地块23幢3919平方米的商务酒店和工业2号地块36间5935平方米的舜水街店面。工业1号地块23幢尚未动工（前面已计入成本），按单价5000元计算价值0.2亿元。工业2号地块的工业配套用房，按单价8000元计算价值0.48亿元。

公司持有的商业1号地块13455平方米，原值0.28亿元（规划建筑面积59271平方米），按目前已批的建筑面积市场预估楼面价1500元/平方米，该地块现值约为0.89亿元;持有的商业3号地块12297平方米，原值0.26亿元（规划建筑面积30056平方米），按目前已批的建筑面积市场预估楼面价2500元/平方米，该地块现值约为0.75亿元。这两块土地我司已经投放0.63亿元（土地款、滞纳金、税收和工程设计费等），现在的价值约1.64亿元，土地已增值1.1亿元。如果这两块土地顺利滚动开发完，可销售6.29亿元，预计可实现利润2.5亿元。

“綜合以上所述，整个一期项目最终毛利（含自持资产）估值为4.15亿元。已经动工的工业1号地块、工业2号地块和商业2号地块之未售房源和车位，总值5.55亿元，考虑总投入4.58亿元，现金毛利产出0.97亿，并形成0.68亿元之自持资产与2块土地资产，充分说明余姚国际模具城的基本面是健康的，项目未来预期是好的。”张坚说。

截至目前，施工单位已完成1.28亿元工程量，已支付0.59亿元，尚需支付0.92亿（含归还舜兴借款0.23亿），即可启动本项目复工。

针对上述问题，《小康》记者来到余姚市朗霞街道办事处，办事处主任沈权以开会为由婉拒记者的采访要求。

特色小镇淘汰制也是经验

自2016年7月国家大力推动特色小镇建设以来，不少省份相继作出反应。浙江出台《关于加快特色小镇的规划建设的指导意见》，提出特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右（不含住宅和商业综合项目）。

其中，浙江省发展特色小镇时间较早，在2015年就针对小镇项目出台《浙江省特色小镇创建导则》（以下简称《导则》）。《导则》明确指出，第一年完成投资不少于10亿元，26个加快发展县（市、区）和信息经济、旅游、金融、历史经典产业特色小镇不低于6亿元。

尽管浙江省先人一步，但由于特色小镇操盘者对《导则》以及各项意见理解不一，这反而成为小镇建设中的“负担”。由于不同建设者对特色小镇的定位和操作都有着不同理解，使得特色小镇建设的推进略显拖沓。endprint

随着浙江省特色小镇第三批创建名单的公布，浙江已大致形成百个特色小镇的布局，截至目前，省级特色小镇创建对象升至108个。从这两年的成绩单中，我们已能看出特色小镇建设中存在哪些共性问题。

这次2016年特色小镇考核结果公布之后，磐安江南药镇建设指挥部办公室主任施雄飞暗暗出了一口气，“辛苦一年，总算打了个翻身仗”。

去年，浙江特色小镇的首次大考中，磐安是3个被警告的小镇之一，100分的总分，得分32.9分。

“当初浙江向全国推出10个特色小镇典型时，我们排在第一个，怎么会想到2015年考核时，竟然被警告。”对于这个结果，施雄飞坦言2015年做得的确不太好，但警告是万万没想到的，“我们当时想，怎么样也是合格”。

《导则》曾明确“第一年完成投资不少于10亿元，26个加快发展县（市、区）和信息经济、旅游、金融、历史经典产业特色小镇不低于6亿元”。

属于历史经典产业特色小镇的江南药镇2015年的投资达到了10多个亿，远超标准。

但恰恰是这个巨大的投资额让江南药镇“吃了苦头”。“说我们规划不清，本来只考核江南药镇这3.9平方公里，但我们把新城区的产业都计算在内了。”磐安江南药镇建设指挥部办公室副主任陈高对当时浙江省里的两句评判印象深刻：固定资产投资界限不清，有拼盤现象。

在今年的约谈会上，杭州湾花田小镇负责人说，其实2016年小镇投入了13个亿，但主要是道路基础设施建设，培育特色产业的比重偏低了。同样的，余姚模客小镇的特色产业占比只有21%，南湖基金小镇特色展业占比是36.5%。距离70%的占比要求都相差甚远。

在今年的约谈会上，11个小镇在建设中出现的有效投资不足、产出低效、创新乏力，统统被归结为推进不力。

浙江省发改委、省特色小镇规划建设工作联席会议办公室在2016年的考核中，就发现部分小镇存在“为面子、抢牌子、争政策”的现象，申报时千方百计争取，创建时有气无力，任由小镇自由生长、自生自灭，遇到重大问题不协调，碰到具体困难不跟进服务，导致项目推进不力。

一位在今年的考核中进阶不少的小镇负责人也感叹，“如果总结经验，最特别的经验就是领导重视，这绝不是套话，一旦被警告，县领导要被约谈，真的很不好看，压力很大的。”

此前，浙江省省长袁家军曾表示，浙江特色小镇将一年一大考，健全优胜劣汰机制。

据介绍，浙江省下一步要抓好三个“十”：加快十个高技术特色小镇建设。从特色小镇中要优中选优，培育十个高科技特色小镇，主攻方向要瞄准高新技术前沿，瞄准重大科技项目、重大科技装置、重大创新平台，科技创新投入力度要高、创新的专业化程度也要高。

加快建成十个“腾笼换鸟”的示范小镇。大力建设重点研究院、重大科技基础设施、重点实验室，加快开展特色小镇智能制造的示范试点，实施“互联网+特色小镇”行动计划，分行业开展特色小镇的机器换人。

加快建设十个高产出的特色小镇。要出台科技创新专项政策，集聚总部型、上市型、联盟型企业，引进高层次人才、高新技术和高端项目。

袁家军称，今后要把建设实际作为唯一标准，对照要求，该降格的要降格，该警告的要警告，该淘汰的要淘汰。实施“创建制”，重谋划、轻申报，重实效、轻牌子，上不封顶、下不保底，宽进严定、动态管理，不搞区域平衡、产业平衡。

相关专家表示，浙江省对特色小镇的上述动态监督与淘汰制，值得国家级特色小镇和各省市在特色小镇创建中借鉴、学习。endprint