与不动产权属证书有关的两个问题

某市登记机构询问两个与不动产权属证书有关的问题：一、张某在婚姻关系存续期间购买了一套商品房，2003年申请房屋所有权登记时，用张某一个人的名义申请并领取了房屋所有权证，在2006年，又以其妻的名义领取了该房屋范围的国有土地使用权证。现张某和其妻要求换领两人共有的不动产权属证书。对此，我们应如何办理？二、薛某向我单位申请遗失补证，在刊登遗失声明后，有王某来我单位反映：薛某的房屋所有权证并未丢失，是薛某向他借款而将房产证质押，并向我单位出示了该房屋所有权证。问：遗失声明一经刊登，该证书是否失效？我们是否应该停止遗失补证这个程序？

金绍达：一、张某在婚姻关系存续期间购买的房屋虽然以张某一个人的名义申领了房屋所有权证，但与房屋属于两人共有的实际状况不符，造成了登记簿记载的权利与实际权利状况不一致。张某之妻申领国有土地使用权证是在房屋所有权登记之后，按《城市房地产管理法》第六十一条的规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，……更换或者更改土地使用权证书”。张某之妻申领国有土地使用权证时，张某已领取了以其名义登记的房屋所有权证，因此，应当凭变更后的房屋所有权证书申请，而不应将土地使用权登记为其妻所有。这样做不但造成了房屋所有权和土地使用权权利主体不一致，也与实际的权利状态不一致。因此，在申领不动产权属证书时，应当通过更正登记一并予以更正。

二、不动产权属证书并非有价证券，不能进行流通或是用以质押，私相授受权属证书对不动产权利来说没有任何意义。薛某的权属证书无论是出于他自愿还是被王某恶意拿走，权属证书都不是遗失。薛某以遗失为由申请补领，就是一个不实的申报，因此，登记机构不应予以补发。

按《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权属证书遗失而申请补发的，登记机构会刊发不动产权利人的遗失声明。遗失声明所起的作用虽然没有明文的规定，但是普遍地认为：在遗失声明刊发之时起，该证书如被他人冒用，权利人对此不承担法律责任。登记机构颁发一项证书有严格的审批程序和规定，也不能轻易宣布其作废，当事人哪来的权利宣布其作废呢（《不动产登记操作规范（试行）》附录“不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明”样张中由当事人声明其作废的表述实属不妥）？所以，刊发遗失声明并不必然导致该权属证书无效，只有在不动产登记机构补发并在补发的权属证书上注明“补发”字样后。原证才失去效力。因此，薛某认为遗失声明刊登后原证作废没有法律依据，薛某的权属证书一旦索回，仍然可以使用。

陳品禄/责任编辑endprint